NOZ § 1180, odst.1
Dle NOZ, § 1180, odst. 1): „Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jedntoky spravovat tuto část na vlastní náklad.“ Jsme SVJ se 22 BJ, z nichž 12 BJ má lodžii, uvedenou v Kupní smlouvě jako příslušenství bytu. Platby do FO jsou vyměřeny dle plochy bytu – bez příslušenství. Když byla prováděna oprava domu – t.j. zateplení fasády a kompletní oprava lodžií – t.j. vodotěsná isolace, dlažba lodžie, výměna zábradlí, o 8 let později nátěry zábradlí lodžií, byly všechny náklady hrazeny z FO. Jsem vlastníkem BJ bez lodžie a můj příspěvk do FO je větší než u vlastníka BJ s lodžií, při čemž náklady z FO vynaložené na jeho BJ jsou mnohem větší, než náklady na mou BJ. Nyní je vedena diskuse o platbě za lodžií a vlastníci BJ s lodžiemi se brání, že v kupní smlouvě mají uvedenou výměru podlahové plochy jednotky bez výměry lodžie. Ovšem v kupní smlouvě mají výčet, z čeho se skládá BJ a tam je uvedeno: 2 pokoje, kuchyň,předsíň, koupelna, WC, spíž, šatna,sklep, lodžie. U každé položky výměra. U sklepa a lodžie je u výměry poznámka – nezapočítává se, takže výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím je snížena o výměru těchto dvou položek. Toto byla základní chyba v kupní smlouvě! Těžké je vysvětlování, že pokud něco výlučně užívají, měli by provádět i platbu do FO z kterého jsou hrazeny i opravy těchto lodžií. Potřebovala bych znát závazné právní stanovisko, jestli lze s odvoláním na NOZ, § 1180, odst.1) stanovit výši příspěvku za lodžii sloužící výhradně jen vlastníkovi BJ. Předem děkuji. Olga Zámostná
Je nutné si nejdříve ujasnit, kdo je vlastníkem lodžie. Je tedy nutné nahlédnout do prohlášení vlastníka. Že je něco uvedeno v kupní smlouvě ještě neznamená, že je to pravdivé.
Že je něco „součástí“ BJ též může znamenat pouze a jen, že vlastník bytové jednotky má výlučné právo užívání. NIC VÍC, NIC MÍŇ.
Je nutné si uvědomit, že pokud existuje v prohlášení vlastníka institut toho, že jsou lodžie součástí společného majetku, jsou povinni na jejich údržbu přispívat i ostatní vlastníci, kteří nemají možnost výhradního užití těchto lodžií.
Takže, pokud je lodžie součástí společných částí domu, nemůže se tedy jednat o vynaložení nákladů z FO na BJ vlastníka, který má „pouhé“ výlučné právo užívání této lodžie.
Existují samozřejmě možnosti, jak to řešit elegantně. My jsme například chtěli, aby byly všechny lodžie zasklené. Standardně by měli hradit všichni dle svého podílu, protože nejsou jednotlivých vlastníků BJ. Předem jsme domluvili, že vlastníci BJ, kteří mají výlučné právo užívání lodžií se budou podílet na náklady na pořízení 40 %, rozpočítaných na dobu záruky na dílo.
Lodžie,tak, jak to popisujete, je podle vašeho Prohlášení vlastníka (vymezení jednotek podle ZoVB)ve vlastnictví vlastníka. „FO“ slouží pouze na opravy společných částí domu. Lodžie a balkony nejsou místnosti, tzn., že se jejich plocha nezapočítává pro určení vl.podílu. Podívejte se ještě, zda nejsou lodžie vyjmenovány v Prohlášení ve společných částech domu (asi nebudou). Pokud však všichni souhlasí s úhradou lodžií z „FO“, bude se jednat o zápůjčku vlastníkům lodžie. Tato situace byla již na těchto stránkách několikrát řešena. Změnit „Prohlášení“ mohou pouze vlastníci a to 100% souhlasem všech.
Napsala jste:
„Pokud však všichni souhlasí s úhradou lodžií z „FO“, bude se jednat o zápůjčku vlastníkům lodžie.“
To je nesmysl, o žádnou zápůjčku nepůjde. Pokud všichni souhlasí, tak se lodžie prostě uhradí z vybraných příspěvků a znamená to, že každý vlastník se podílí na úhradě podle svého spoluvlastnického podílu.
Lodžie je, jak zní dotaz, ve vlastnictví vlastníka, nikoliv jako společná část domu. Ano,když se na tom všichni dohodnout, tak se mohou lodžie uhradit z vybraných příspěvků, ale nikoliv podle vl. podílu, na úhradě se podílejí pouze vlastníci lodžie (každý stejnou částkou), – nejedná se o společnou část domu – tzn., že se bude jednat o zápůjčku. Vlastníci se mohou také dohodnout, že se ze společného účtu vybere určitá částka,která se rozdělí mezi všechny vlastníky podle vl.podílů (protože všichni přispívají vl.podílem)- vlastníci lodžií si zaplatí lodžie a ostatní si pořídí cokoliv podle své úvahy – v tom případě to nebude zápůjčka. Pokud vlastníci budou přispívat vlastníkům lodžií na opravy ze společného účtu velikostí vl.podílu, jedná se o dar, a to určitě nemá nikdo v úmyslu – jedná se tedy spíše o obohacení se na úkor jiného.
„Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.“
Záleží, co jste si schválili v minulosti, ale abyste mohli na shromáždění schválit jiný způsob přispívání, je nutný souhlas 100 % hlasů vlastníků. U nás např. k tomuto došlo už na prvním shromáždění při vzniku SVJ (tehdy pouze 4 vlastníci a investor) a od té doby už je reálně nemožné způsob přispívání změnit. Příspěvky na správu domu a pozemku se u nás určují pouze podle plochy bytové jednotky, ne podle spoluvlastnického podílu.
Nikdo nemá povinnost platit váš FO.
Je jedno co máte v kupní smlouvě, záleží co v prohlášení vlaszníka.
Podíl VJ na společných částech nemusí odpovídat ploše bytu, příspěvky nemusí odpovídat podílu na společných částech.
Můžete se pokusit navrhnout a získat dostatečnou podporu pro změnu. Týkalo by se to ovšem budoucích příspěvků.
Podíl na spol. č. je určen prohlášením vlastníka a změna vyžaduje souhlas všech.
Určení příspěvků může být ve stanovách a potřebná většina bude nejspíš dána také stanovami a asi menší než 100%.
Pokud byste se chtěla obracet na soud, musela byste doložit, že současný stav je zjevně nespravedlivý a mít argumenty, proč vám doposud nevadil.
V.Procházka
Dobry vecer,
jsem toho nazoru, ze vyse podilu uhrad na sprave domu a pozemku je urcena prohlasenim vlastnika budovy.
Pokud byste tedy chteli od majitelu bytu s lodziemi vybirat dalsi uhrady nad ramec jejich spoluvlastnickeho podilu, tak by muselo dojit ke zmene prohlaseni vlastnika budovy.
Obavam se, ze Vam zavazne pravni stanovisko asi nikdo neposkytne.
Hezky vecer
Poslední komentáře