Komu vyplatit přeplatek záloh za služby?
Zdravím, máme problém – jeden vlastník v našem SVJ zastavil svůj byt a ten je teď ve vlastnictví nějaké vymahačské firmy. Tato s výborem nekomunikuje, byl problém sehnat jejího jednatele po telefonu, ten se nechal slyšet, že nebude jezdit na schůze, nechce žádné zásilky, jenom chce být informován, jestli ti předešlí vlastníci, kteří v bytě zůstali, řádně platí zálohy a poplatky. Letos to bylo poprvé, co jsme vypláceli přeplatky sami, vloni to bylo ještě prostřednictvím SBD. Jelikož ani s SBD současný vlastník nekomunikoval, vyplatil se přeplatek tomu, kdo platil zálohy – lidi, co bydlí v bytě. Stejně jsme udělali i my. Teď už po dva měsíce lidi, bydlíci v bytě, nezaplatili nájem, tak jsme poslali doporučený dopis vlastníkovi, ať dá věci do pořádku, uhradí dluh a dohodne se s nájemníky. Pán se ovšem nechal slyšet, že jsme neoprávněně vyplatili přeplatky těm lidem. Podle všeho má pravdu. A chci se zeptat – něměl ten vlastník oznámit výboru, na základě jakého vztahu bydlí v bytě jeho nájemníci? Jestli jsou dohodnuti na tom, že přeplatky se převedou na účet toho, kdo platí zálohy?(tak to máme s ostatními byty, kde jsou nájemníci).Ten pán (vlastník – firma) se teď vyjádřil, že ti lidi nemají žádnou smlouvu, bydlí tam vlastně neoprávněně.
A chce po nás ty přeplatky. „Nájemníci“, kteří dostali ty přeplatky, nám evidentně nic nevrátí. Jde s tím něco udělat? Mohli bychom například stornovat jejich platby za zálohy, abychom dostali ty přeplatky zpět a jim by narostl dluh? Není to protiprávní?
Moc děkuji za případnou odezvu.
Pane strasny, napsal jste: „Teď už po dva měsíce lidi, bydlíci
v bytě, nezaplatili nájem“
To se SVJ nijak netýká. SVJ není pronajímatelem bytu. Nájemné a zálohy na
služby nechť na svém nájemci vymáhá vlastník bytu. Celou dobu jednáte
s nesprávnou osobou.
K Vašemu dotazu ohledně přeplatků záloh:
Na přeplatky vzniká nárok vlastníkovi jednotky, ovšem pouze v případě,
že nějaké zálohy platil. Vyzvěte urychleně vlastníka bytu, aby prokázal
jaké částky záloh uhradil na účet SVJ. Jestliže nic neuhradil, nemá
nárok. Naopak mu vystavte řádné vyúčtování všech služeb za uplynulý
rok k úhradě. SVJ už dávno mělo začít platby od vlastníka vymáhat.
Nebo jste si měli nechat od plátce vystavit prohlášení, že plní za
vlastníka jednotky jeho peněžitý dluh či závazek (§ 531 odst. 2, §
533 ObčZ). V tom případě by se veškeré přeplatky vracely vlastníkovi
jednotky.
Pokud jde o platby na správu a na služby v rámci společenství, právní stav je takový:
- SVJ nedoručilo předpisy záloh vlastníkovi jednotky, takže mu nevznikla povinnost tyto zálohy hradit.
- SVJ nepřijalo žádné platby od vlastníka jednotky, ani je zatím nemůže vymáhat (viz předchozí bod). Marným uplynutím dvouleté promlčecí lhůty se stanou veškeré dluhy nedobytnými.
- SVJ přijalo nějaké částky bez právního důvodu od osoby, která neměla povinnost je hradit. Přijetím těchto částek došlo k bezdůvodnému obohacení SVJ. Jde o závazek SVJ vůči plátci a SVJ by mělo být připraveno všechny částky na výzvu vrátit. Promlčecí doba je (podle okolností) tříletá.
Před uplynutím tříleté promlčecí doby si plátce vzpomene, že od počátku hradil omylem nesprávné osobě, a bude požadovat od SVJ zaplacené částky za dva roky zpět. Jste povinni mu vyhovět. Vzápětí se obrátíte na vlastníka jednotky, aby dluh uhradil on. Odmítne to s poukazem na uplynulou dvouletou promlčecí dobu. A je to.
lake
Je to v podstatě tak, jak píšete. S vlastníkem bytu jsme jednali akorát v začátku, když mi sdělil, že ho nemám zvát na schůze a tak.. že jej zajímá, jenom jestli ti lidé(původní vlastníci, kteří ten byt zastavili) platí. Předpisy nájmu dostávali tito lidé, co jsou v bytě. Teď tomu rozumím, že to byla blbost. A vyúčtování dostali taky jenom tito lidé :P
Takže, jak z toho co nejbezbolestněji ven..docela nerada bych riskovala, že vrátím peníze plátcům a budu se soudit s vlastníkem. Jsme menší SVJ, kde by bylo každou prodlevu v placení znát. Myslíte, že by šlo stornovat poslední platbu od těch pseudonájemníků (jak jsem psala, nemají žádný právní důvod být v bytě, jenom je tam ten vlastník nechal bydlet) na našem účtu (na tuto platbu nemají potvrzení, přinesli mi to v hotovosti), vybrat od nich platbu za příští měsíc a uhradit to tomu vlastníkovi v rámci přeplatku? Je mi jasné, že to není v souladu s ničím, že to neodpovídá zákonu ani předpisům, ale formálně bych to asi dala dohromady. Ten vlastník, to je nějaká vymáhací firma, fakt se s nimi moc nechci dohadovat, zřejmě chtějí ten byt v dohledné době prodat, stávající lidi z něj vyhodit.
To mě fakt nenapadlo, takové komplikace a ptala jsem se x lidí, z jiných SVJ i z firem, co spravují finance SVJ.
A ještě prosba – jak by to mělo správně vypadat – dohoda s vlastníkem, když má v bytě nájemníka? Máme ještě dva takové byty.
ZP
„…SVJ nedoručilo předpisy záloh vlastníkovi jednotky, takže…“
- z ničeho v dotazu tazatele nelze soudit, že SVJ nedoručilo. Nikde tam není že komunikace byla jen verbální. Pokud tedy SVJ vhodilo oznámení do schránky nebo zaslalo na adresu vlastníka – ve Společenství – pak se domnívám, že předpis doručilo
„…nepřijalo žádné platby od vlastníka jednotky, ani je zatím nemůže vymáhat…“
- nevím o žádné souvislosti jakou by mělo mít doručení „předpisu-záloh“ se splatností „vyúčtování“.
- míním že doručení předpisu-záloh není podstatné. Podstatné je pouze prokazatelné doručení platného a správného vyúčtování.
- i kdyby ale předpis-záloh nebyl nedoručen, to nic nemění na tom, že
po zaslání vyúčtování platného a správného – > je nárok na
vyrovnání závazků i bez předání tohoto předpisu
tj.zjevně listiny předané před…
„…SVJ by mělo být připraveno všechny částky na výzvu vrátit…“
- je skutečně nutná výzva plátce? Tj. o obohacení jde jen tehdy pokud se plátce ozve nebo již samotný fakt že jde o plnění bez právního důvodu by měl být impulsem k tomu vrátit účelově neidentifikovatelnou platbu plátci?
Neználek
„…že jsme neoprávněně vyplatili přeplatky těm lidem…“
- platbu žádejte nazpět po tom komu jste ji vyplatili. Jinak půjde o neoprávněné obohacení a bude nutno tuto částku vymáhat soudně – po tom komu jste ji neoprávněně vyplatili.
- druhá podstatná chyba je že nemáte zjevně s žádnými spoluvlastníky smlouvu o způsobu platby anebo to nemáte stanoveno Stanovami nebo usnesením. Pokud tedy akceptujete libovolnou příchozí platbu identifikovanou variabilním symbolem nebo jinak a přiřazujete ji interně předpokládaným způsobem – můžete se dostat do problému i u jiných spoluvlastníků. Klidně by se mohlo stát, že Vás osloví AK tvrdící že zastupuje klienta který omylem platil na Váš účet a nyní tedy bude chtít své platby nazpět. Způsoby plateb by měly být nepochybně jasně specifikovány.
- platby nájemníka na účet SVJ je tedy sice možná ale jak vidíte bez
smlouvy s spoluvlastníkem Vás dostala do problému. Spoluvlastníkovi by
jste měli vyčíslit a předat vyúčtování tak jako by zálohy VŮBEC
NEPLATIL a požadovat po něm vyrovnání a doposud zaplacené zálohy
(nikoli aktivně!) vrátit na účet ze kterého přišly.
„…něměl ten vlastník oznámit výboru, na základě jakého vztahu bydlí v bytě jeho nájemníci…“
- mám za to že tato žádost by byla neoprávněná. Vás by měla zajímat pouze to aby jste dostávali platby definovaným a nezpochybnitelným způsobem
N.
Děkuji za odpověď.
Popsala jsem výš, jak na tom jsme. Takže měli bychom si stanovit na schůzi vlastníků, jakým způsobem se bodu hradit zálohy v relaci vlastník – nájemník ? Popravdě nevím , jak bych to měla formulovat. Nepředpokládám, že bychom my mohli určovat, komu půjde přeplatek a tak..co vím, tak to mívají nájemníci ve smlouve s vlastníkem. Jenom – jak se to dovím já, jakožto výbor?
Píšete o smlouvě mezi SVJ a vlastníkem, o způsobu platby záloh. To by bylo asi schůdnější.
A jak jsem psala v předešlé odpovědi, mám obavu, že kdybych vrátila zálohy, zaplacené nájemníkem – nenájemníkem, tak bychom si udělali problém, vlastník by se asi hodně cukal a bylo by z toho soudní popotahévání. Píšete, že není úplně podstatné, jestli jsem mu poslala předpis nájmu (neposlala bohužel), že podstatné je vyúčtování. To mu pošlu, protože ho po telefonu požadoval (po poradě s jeho právníkem).
Nejraději bych to vyřešila tak, jak odpovídám lakemu. Snad by to bylo možné a nezavřou mě.
ZP
Je to nějaké zmatené
- chce být informován, jestli ti předešlí vlastníci, kteří v bytě zůstali, řádně platí zálohy a poplatky.
můj komentář – hradit zálohy dle stanov je povinnost vlastníka, nikoli nájemníka
- lidi, bydlíci v bytě, nezaplatili nájem, tak jsme poslali dopis vlastníkovi, ať dá věci do pořádku, uhradí dluh a dohodne se s nájemníky.
můj komentář – viz výše, dále že co je vám do dohody vlastník a nájemník
máte ve stanovách, že nový vlastník má hlásit vlastnictví ?
- jakým způsobem se budou hradit zálohy v relaci vlastník – nájemník ?
můj komentář – viz výše
- píšete, že není úplně podstatné, jestli jsem mu poslala předpis nájmu (neposlala bohužel), že podstatné je vyúčtování
můj komentář – předpis nájmu je věc mezi vlastníkem a nájemníkem; pokud myslíte předpis záloh (evidenční list), tak ten se rozesílá při změně výše (snížení, zvýšení), ne při každé změně vlastníka, dokonce asi neohlášené
- ani s SBD vlastník nekomunikoval, vyplatil se přeplatek tomu, kdo platil zálohy – lidi, co bydlí v bytě
- vyúčtování dostali taky jenom tito lidé (rozuměj nájemníci)
můj komentář – výbor nemá povinnost zjišťovat (ani v době vyrovnávání vyúčtování), kdo je vlastníkem; není to v ZoVB ani stanovách
Komentář závěr – jak můžete někomu něco posílat, když nekomunikuje („s výborem nekomunikuje, byl problém sehnat jednatele po telefonu, ten se nechal slyšet, že nebude jezdit na schůze, nechce žádné zásilky…“); písemně to ale nemáte, takže to může popřít
Děkuji za rozbor. A je mi jasné, že byste se do takovéto situace nedostal, ale co byste nám poradil? Jak postupovat? Preferovala bych, jak jsem psala výš, co nejjednodušší řešení, ať se zbavím toho vlastníka (věřím, že byt brzo prodá, je to jenom firma, co půjčuje peníze a vymáhá je zpátky)
ZP
Poslední komentáře