Jak vypracovat reserve study

Dobrý den, máte někdo tip na firmu, která by byla schopna pro SVJ zpracovat dlouhodobý plán oprav včetně odhadu nákladů? Nejlépe z JMK. Mělo by to být podkladem pro výpočet sazby zálohy na provoz. Díky.

Srozumitelné a jednoznačné české označení v souladu s pojmy používanými v právních předpisech je např. „plán správy domu a pozemku“.

§

Na základě tabulek životnosti (dostupné na netu) stanovíme plán oprav na dobu max. 10 let. Každý rok se plán aktualizuje. K tomuto plánu pak přiřazujeme finanční plán. Zde vyjadřujeme finanční potřebu a také ji každý rok aktualizujeme. Kromě toho jsme si všichni odsouhlasili a složili rezervu pro řešení havárií a vyrovnávání cash flow. Všechny tyto peníze jsou vedeny jako vyúčtovatelné zálohy a každý vlastník zná výši svého podílu, který v případě prodeje jednotky vyúčtováváme. Finanční plán se po devalvaci koruny nyní změnil tak, že další inflační peníze nespoříme a necháváme na každém vlastníku jak se s plánovaným výdajem vypořádá. Část vlastníků dále dobrovolně spoří na dnes téměř neúročený spořící účet SVJ u FIO, část má peníze na svých lépe úročených a část počítá s úvěrem. Již jsme realizovali větší opravu za 1,2 mil. a s tímto systémem nebyl problém. Ovšem naši vlastníci jsou do jednoho rozumní a ve své vedení, které jim slouží řadu let mají důvěru. Zatím jsme neměli jediné hlasování, kde by byl někdo proti. My prostě hlasujeme až všem řádně vysvětlíme a přesvědčíme a nechceme nikoho válcovat. Vyžaduje to spoustu úsilí, ale jsme v domě jako jedna velká parta a to bydlení je příjemné. Vlastníků je 17. Chápu, že ve stohlavém paneláku to nepůjde.

Pravidlo hospodaření SVJ by měl obsahovat i povinnost zpracování ročního rozpočtu. Rozpočet je bilanční tabulka z jedné strany obsahuje příjmy a na druhé straně výdaje. SVJ má příjmy pouze od vlastníků skládající ve formě příspěvku na bydlení přičemž tyto příspěvky jsou děleny dle účelu vynaložení. Příjmy z pronájmu společných nebytových prostor nejsou příjmem SVJ ale vlastníků, je třeba rozpočítat na vlastníky, vyplatit a oni jsou povinní zdanit dle zákona o dani z příjmu fyz. osob. Pro sestavení rozpočtu je potřeba mít k dispozici účetní výsledky právě uzavřeného účetního roku (období začátku března) a vyhotovuje se pro následující účetní období. Celý se projedná a nechá se schválit, hospodářský výsledek uzavřeného roku (účetní výkazy výsledovka a rozvaha) a rozpočet následujícího roku na shromáždění vlastníků. Při stanovení rozpočtu vycházíme ze systematického členění výdajů, které uspořádáme podle toho zda jsou nezbytné a pak stačí jen správně stanovit výši – a pak není o čem diskutovat na schůzi nebo jsou zbytné – a pak o tom můžeme diskutovat. Ale samozřejmě i zbytné je třeba připravit kvalifikovaně má obsahovat očekávané potřeby většiny vlastníků, výdaje mají být kvalifikovaně odhadnuty, má obsahovat návrh na zabezpečení finančního zdroje atd. . Hlavním cílem činnosti SVJ je zajištění správy domu a pozemků… Pro členění výdajů navrhuji následující třídění zajišťují:
výdaje nezbytné:
= provoz (využití pro účel určení)
= revize předepsaných druhů (kontrola stavu účelu určení)
= opravy (obnovení stavu pro účel určení)
výdaje zbytné:
= údržba (uchování stavu pro účel určení)
= rekonstrukce (kvalitativní navýšení stavu účelu určení)
Následně stanovujeme položky jednotlivých výdajových skupin a kvantifikujeme roční výše očekávaných výdajů. K tomu použijeme účetní výsledky ukončeného účetního období, případně stanovujeme odhad pro budoucí období kalkulací trendu vývoje na základě cenových indexů, nebo změnou struktury věcného obsahu.
= provoz (využití pro účel určení)
patří sem nakoupené “služby“ pro individuální potřebu vlastníka, za SVJ
je to úhrn individuálních předpisů za teplo, teplou užitkovou vodu, studenou vodu. My v případě že vlastník má z posledního vyúčtování nedoplatek v komoditě přesahující 10% předpisu pro následující období automaticky zvýšíme předpis o tuto částku (pokud s tím nesouhlasí, provede se další úprava dle požadavku vlastníka).

patří sem nakoupené “služby“ pro společnou potřebu a jsou to zejména úklid společných prostor, odvoz domácího odpadu, poplatek správci za vedení účetnictví …, ostraha domu, dodávka elektrická energie pro společné využití (osvětlení, výtah), poplatky za vedení účtu SVJ a další obdobné výdaje

patří sem výdaje vlastní správy SVJ jako funkcionářské odměny (návrh podléhá schválení shromážděním vlastníků), pronájem místnosti pro schůzovou činnost …

Při odhadu vycházíme z nákladových položek účetních dat posledního roku a upravíme o očekávané cenové změny.

= revize předepsaných druhů (kontrola stavu účelu určení)
Vycházíme z plánu periodických revíz, zjistíme aktuální požadavky pro příští rok a odhad ceny zjistíme u potencionálních dodavatelů (na internetu).
= opravy (obnovení stavu pro účel určení)
Do této kategorie zahrneme výdaje oprav neočekávaných poruch (havárie – oprava pračky ve společné prádelně, drobná údržba – prasklé žárovky, rozbité dveře/okno do domu) tj. akce oprav předem neplánované. Při odhadu výdaje vycházíme z výše obdobných výdajů pro předcházející léta (např. 50 tis.).
výdaje zbytné:
Jsou to akce vynaložení nákladů na části domu nebo jeho příslušenství, které jsou v užívání (funkční) ale jsou opotřebovány a pro další využití je třeba provést prostou výměnu opotřebovaných částí (údržba např. výměna střešní krytiny, okapů, vymalování spol. prostor, atd.) nebo výměnu opotřebovaných částí novým, zvyšující užitnou hodnotu opraveného díla (rekonstrukce např. výtah, zateplení fasády, bloková kotelna, balkony …).
= údržba (uchování stavu pro účel určení)
= rekonstrukce (kvalitativní navýšení stavu účelu určení)
Tyto výdaje musí být rozpracovány na jednotlivé akce. Zpracovatel musí znát objektivní potřeby SVJ v této oblasti musí umět uspořádat do řady podle potřebnosti a naléhavosti realizace. Pro cenové náročné akce doporučuji dát zpracovat projekt nezávislou projektovou organizací a z toho lze již vyčíst očekávaný finanční nárok. U jednoduchých akcí je třeba zjistit finanční nárok zadáním akce do poptávkového řízení na internetu z výsledků nabídek lze provést reálný odhad ceny akce. Na základě znalosti potřebnosti a finančních nároků akcí a ze stavu disponibilního finančního zdroje SVJ realizace se navrhne na příští rok (do běžného rozpočtu) a na další následující 5 let (střednědobí rozpočet). Podle objemu potřebného dalšího finančního zdroje se navrhne metoda zajištění finančních prostředků. Z vlastních zdrojů formou pravidelní splátky příspěvku na tento konkrétní účel (do tzv. fondu oprav) do doby navržené realizace. Z cizího zdroje z bankovního úvěru. Tuto metodu je třeba předjednat s finančním ústavem a znát podmínky poskytování úvěru včetně potřeby platby splátek. V každém případě pro každou akci celkový finanční nárok pro budoucí období je třeba již rozpočítat na jednotlivé vlastníky (v poměru podílu vlastnictví) do měsíčních příspěvků, aby vlastník mohl zvážit zda toto navýšení je pro něj přijatelné. Rozhodování je pak jen o tom, zda konkrétní akci za takto organizovaných podmínek realizovat či nikoliv ev. kdy.
Neschválení akce plánu údržby hrozí jen při absenci takové přípravy, kdy je marná snaha na schůzi řešit které akce se mají dělat, kdy a za kolik a z čeho to budeme platit a kolik mi to bude stát. A pak vzniká neoprávněná potřeba tvorby „fondu“ 30 Kč/m2 „nevím za co a za kolik“.
Po sestavení strany výdaje sestavíme stranu příjmu tak, že do jednotlivých položek rozpisu „nájmu“ (poplatky za bydlení) a podle stanovených rozvrhových základen (poměru vlastnického podílu, individuální rozpis, rovným dílem, počtu osob domácnosti) rozepíšeme výdajové položky za SVJ dále pak na vlastníky jednotek.

Jako první krok bych navrhoval vyhnout se termínu RS a nazývat to třeba Dlouhodobý plán oprav. Sám jsem byl překvapen, jaké odkazy mi Google vyhodil, když jsem zadal Reserve Study a Dlouhodobý plán oprav. Vybírám namátkou: http://stavba.tzb-info.cz/…e-zivotnosti
 http://www.vrumo.cz/dokumenty/240/

K bodu 2 – bude to asi trošku zdlouhavé a zapracuje „lidová tvořivost“, ale v nějaké podobě se to schválí. Něco vypadne úplně, něco se posune v čase, u něčeho se změní částka. A zálohy se stanoví podle toho, co zbyde.

Čekal jsem, že se vyjádří lake, zatím nic, tak přidávám svou trošku do mlýna. Bod č. 2 vidím následovně:
někdo vystoupí s návrhem, schvalme první dva roky a zbytek odložme na příště neboť.

• do 5 let většina vlastníků umře
• byt prodáme, nebo se vlastníci jinak změní
• v průběhu té doby výrazně změní ekonomické podmínky (daně, dotace, ceny, technologie, materiály, kursy.....)
• bude jiný výbor a budou jiné priority

Nevidím vše tak dramaticky, opravovat se bude, ale jinak zůstane vše při starém. Pokud někdo (výbor) přijde s návrhem na zpracování RS a odsouhlasení nákladů na ni, dozví se, že je důležitější dát peníze jinam. Aby měla RS budoucnost, musela by mít skutečnou právní oporu v zákoně.
 Jirka

Všem, kdo neví, jak se dělá RS, ať počkají na teoretika Lakeho.

Zase si tu nejspíše přečteme něco o blbcích a že už to tu psal. Ovšem opět to bude jen v rovině teorie a nebude to mít vůbec nic společného s realitou.

Každý dobrý hospodář si vytváří rezervy a to i bez RS pro případy, které ani naplánovat nemohl a nemusel pak z lidí tahat velké částky najednou (obzvláště v dnešní době).

Jsem asi kokot a předseda SVJ – nevím co to je reserve study a jelikož jsem kokot a předseda SVJ 13 roků, tak mě to ani nezajímá.....

jak postupovat ve velkém domě, kde se vyprofilovali 3 skupiny vlastníků s protichůdný­mi zájmy.

1. chudí vlastníci, co by chtěli „spořit“ protože jsou si vědomi že nikdy v budoucnu nebudou schopni složit větší jednorázovou sumu (např. důchodci) a nikdo jim ani tuto sumu nepůjčí.
2. investoři, co koupili byty na pronájem, a jejich zájmem je minimalizovat náklady – s představou že za 10 let prodají a co bude za 12–15 let je jim jedno
3. vlastníci, co je jim to jedno (co bude s domem, protože si žádné starosti nepřipouští – on se někdo postará, a když ne, tak zažalujeme výbor.

jak z toho ??