Jak prodat/koupit kus chodby?
U nás v domě je 100% bytů v SVJ. Chodby jsou společné prostory to je asi jasné. Pár majitelů si chce koupit od ostatních kus chodby před jejich bytem a přistavět si komoru.
Máte s tímto někdo zkušenost? Předpokládám že je třeba změna prohlášení vlastníka se 100% podpisy. Ale nejasné je:
- Co je potřeba za podklady? Nějaký výkes asi?
- Kdo přepočte podíly? Sám katastr nebo se jim to už dává přepočtené?
- Jde změna udělat najednou, tedy do změny zahrnout prodej třeba 3 kusů chodby 3 lidem? Nebo musí jít o 3 oddělené změny prohlášení?
- Ten dokument o změně prohlášení vlastníka je ten samý ve kterém bude popsané finanční vypořádání? Nebo jsou to dva dokumenty?
- Jde katastru říct ať změnu udělá platnou od konkrétního dne? Přecejenom změna podílů např. 13.dubna by byla do účetnictví VELKOU komplikací.
- Na co všechno jsem ještě zapomněl?
Atd..
P.L.
Dobrý den,
moc bych Vás chtěl poprosit o radu/inforamci – řeším nyní stejný problém, ale nikdo neví jak určit cenu za m2… Cenu z tržní hodnoty bytové plochy mi nepřijde úplně dobře jelikož by mě odkup 7m2 vyšel na nějakých 170 000kč.. Můžete mi prosím říci, jak jste cenu určili a kolik to bylo? Moc děkuji Jiří Dostál
Zdravím, tak situace se velmi komplikuje.Jak jsem popsal níže můj postup byl jasný a očekával jsem vítězství na úředním šimlem. To jsem počítal s tím,že od smlouvy o výstavbě s ověřenými podpisy udělám 80 kopií,odnesu na katastr a bude hotovo.Bohužel na katastru potřebují 80 originálů,nebo ověřených kopií.Což je investice u mě zhruba 200 000Kč,nebo požádat znova každého o podepsání 80ks smluv.-Jdu si asi koupit provaz a razím k lesu.To se na mě už lidi vykašlou,když jen stavební úřad každého obesílal 2× .Tak teď nevím jak z toho.Ve smlouvě o výstavbě mám,že po kolaudaci vložím změnu vlastnických práv na katastr.Jde to teď ještě nějak vyřešit tím pronájmem?Jednotku uz jsem o chodbu zvětčil,teď se kolauduje,a až se zkolauduje tak…???Ty věci pro katastr asi budou nad moje síly,už teď papíruju 1/2 roku a lidi už jsou otrávený.Poradíte?Klidně profesionálně za peníze,nevím už kam se obrátit.Dík.
:-) zkusím poradit…nás je 15, řešili jsem něco podobného, „naštěstí“ jeden vlastník s prodejem nesouhlasil, bojovali jsem s tím dva roky. Nakonec jsme to pronajali, to mohl pronajmout výbor, na dobu určitou 35 let, co bude za tu dobu nikdo nevíme, ve smlouvě jsem se zavázali dát to při skončení nájmu do původního stavu. Stavební úřad nám to požehnal, stačilo dokreslit do plánů nové a „škrtnout“ původní dveře. Platí se nájemné (příjem všech vlastníků, ale odhlasováno, že to jde do FO) a podíl na službách. Jen s třema kopiemi smlouvy a ohlášením stavby na SÚ je klid. Rada zafunguje, jen pokud máte rozumný stavební úřad a dokážete jim osvětlit situaci, aby Vám odklepli propojení společného nebytového prostoru s bytovým…přetahala se elektrika na bytový elektroměr, ostatní služby jdou stejně dle metrů nebo počtu osob..držím palce… do varianty změny prohlášení vlastníka a katastru bych se nepouštěla… a na 35 let mi to stojí za to :-) H.
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat, jestli jste nakonec měli souhlas všech 100% vlastníků? A co všechno bylo potřebné k vyřízené, kromě smlouvy o pronájmu? Chtěla bych právě udělat před bytem předsíňku, protože se vchází rovnou do kuchyně :-/ a jeden vlastník s tím nesouhlasí, takže studuji, co můžu a nemůžu podniknout.. Děkuji za odpověď Marťa
Dobrý den, rozhodně bych radila zajít za právníkem na katastru a snad poradí on. Když ne, tak za advokátem.
No, jediné praktické řešení, které mě napadá je uprosit nějakého notáře (po známosti nebo přes advokáta) aby Vám to ověřil za nějakou množstevní slevu…
Požadavek katastru na ověřené kopie smlouvy o výstavbě,nebo originály. Pokud ověřím smlouvy o výstavbě:originál má zhruba 80 stran x 30Kč = 2400 ověření jednoho kusu x 80 vlastníků + 2 smlouvy = 196 800 Kč . Nebo jak jsem psal otravovat znovu všechny vlastníky a žádat je o podepsání 80 originálů smluv.Sice to vyjde téměř zadarmo,ale pochybuji že je dám všechny opět dokupy.A jen tak pro formu,balík těch smluv co bych vezl ma katastr bude vážit okolo 40 kg :o))) .To je děs co?
Obávám se, že jste tu sám shrnul Vaše možnosti. Ono je to opravdu těžké, zlášť při tomto počtu účastníků řízení. A to ještě můžete mluvit o štěstí, že vůbec všichni souhlasili a podepsali a že po Vás katastr nechce ještě legalizaci (ověření podpisů) ;-).
Chybu jste udělal tím, že smlouva samotná má tolik stran, to by snad bývalo bylo možno zhustit a cena za ověření by nebyla tak vysoká. 80 originálů Vám podepíše málokdo. Pokud probíhá v domě více podobných řízení o odprodeji chodby, mohli jste také vše spojit do jedné smlouvy a tím ušetřit – nicméně v tomto případě bych se asi obrátil na právníka specialistu.
Být Vámi, už bych to dotáhl, zvláště když podisy máte.
A teď si vemte, že u nás chce chodbu koupit dejmetomu 6 lidí ze 70. Z toho tedy vyplývá, že by bylo potřeba mít 6×69 tedy celkem 414 smluv. To je děs. Ale věřím tomu, že jde pouze o názor daného úředníka katastru. Z právního hlediska přeci není na škodu když se udělá vícestraná (víc než dvou-straná) smlouva ne?
P.L.
Pozoruhodný je bod 5: Katastru nejde říct, že se strany dohodly na změně k určitému datu (v minulosti nebo budoucnosti), katastr vždy změnu provede ke dni podání návrhu na vklad změny.
Toto omezení je v rozporu s nějakým předpisem vyšší právní síly, protože je nad míru nezbytnou omezována smluvní volnost stran, které nemohou převod provést k datu, které si dohodnou.
Vlastnictví automobilu (lodi, letadla) se rovněž zapisuje do rejstříku obdobného katastru a žádné podobné omezení zakazující stranám sjednat datum převodu není.
Zbytečně to nedramatizujte, ačkoli v povolení vkladu (podle zákona 265/1992 Sb) je skutečně rozhodným datem doručení návrhu na KÚ, o tomto datu fakticky rozhodujete vy. Třeba tím, že na podatelnu KÚ listiny zanesete :-) Bod 5. je ale úsměvný, neboť tazatel zřejmě netušil jaké administrativní kolečko ho s prodejem chodby čeká. Oproti tomu je rozúčtování k pátku 13. v únoru přestupného roku procházkou růžovým sadem :-)
Ještě bych dodal k návrhům na vytvoření nebytové jednotky „spíž“ apod v příspěvcích níže: JE TO NAPROSTO ZBYTEČNÁ A NIC NEŘEŠÍCÍ KOMPLIKACE. Pokud se rozhodnete chodbu pronajímat, samostatnou jednotku k tomu vymezit nepotřebujete (předmět nájmu by měl být ale přesně specifikován v nájemní smlouvě). Pokud trváte na prodeji a přičlenění k bytu, musíte to řešit stejně smlouvou o výstavbě (jíž chodbu oddělíte od společných prostor) podle ZoVB. Nevznikne pak ale zbytečná „spíž=chodba“ ve vašem vlastnictví, ale rovnou se rozšíří podlahová plocha vašeho bytu (a váš podíl na pozemku).
Domnívám se že nejříve by mělo SVJ zrealizovat výstavbu nebytové jednotky „spíž“ a následně ji vymezit v prohlášení vlastníka a následně tento prostor se 100% souhlasem ostatních prodat danému majiteli za cenu výstavba + režije převodu … Bez vymezení NP jejde část chodby koupit. Ještě by možná šlo vymezit část společných prostor jen pro určitou jednotku, ale i tam je nejmenší dílek nebytový prostor.
Tohle je zajimava problematika. Je to trosku administrativne slozitejsi, ale vsechno jde… Ovsem nevyhnete se podmince 100% souhlasu vsech spoluvlastniku (§ 17/3 ZoVB). To, jestli bude katastru postacovat smlouva o vystavbe, ktera bude fakticky dodatkem k prohlaseni vlastnika nebo katastr bude chtit abyste vyhotovili i nove prohlaseni radsi zkonzultujte s prislusnym katastrem. Na tomto useku porad plati, ze nas urednik nas pan a kazdy katastr si dela tyto veci po svem…
Osobne si myslim, ze dle zakona by mela stacit schuze, kde odsouhlasite text smlouvy o vystavbe, jedna smlouva o vystavbe podepsana vsemi a v ni sikovne formulovane kupni smlouvy s odkladaci podminkou.. Soucasti smlouvy o vystavbe je i zpuspob financovani stavby, takze dle meho nazoru lze zahrnout i financni vyporadani pro koupi.
Podily si samozrejme musite prepocitat sami, ale nemel by to byt takovy problem, kdyz uz mate existujici prohlaseni. Tu uberete, tam pridate…Na katastru na to maji nejaky SW program, ale jen pro svoji kontrolu, Vam to neprepocitaji..
Souhlasím s diskutujícími. Prodat/koupit část společných prostor domu je ošemetná a drahá (právně) věc, neboť dochází ke změně vymezení jednotek v domě a tím i spoluvlastnických podílů k parcele, podílů v SVJ atd.
Doporučil bych pečlivě zvážit zda nestačí například dlouhodobý pronájem chodby (tj. na základě nájemní smlouvy zřejmě mezi všemi vlastníky jednotek v domě a uživateli této chodby). Smlouva může řešit nájem jako příspěvek do rozpočtu SVJ, atd. Bylo by to schůdnější.
Věc není tak jednoduchá, jak se zdá. Rozšířit některé jednotky v budově na úkor společných částí budovy sice možné je, ale je to složitější proces. Budete muset mít tzv. smlouvu o výstavbě, na jejím základě pak dojde ke změně v prohlášení vlastníka, atd. Podíly si samozřejmě musíte přepočítat sami, resp. musí to již vyplývat z uvedených dokumentů. Doporučuji využít právních služeb advokáta, protože jde o náročnější věc.
Já vím že to není jednoduchá věc, ale za dané situace se to snažím co nejvíc zjenodušit. Do teď stále nevím jestli jdou třeba 3 prodeje dát do jedné smlouvy!
Nedokážu si představit, že bychom dělali třeba 5 smluv a v každé přepočítávali podíli. No a to už se úplně děsím situace, že těch 5 smluv nezapíší jeden den. To už by se ve vuúčtování nikdo nedopočítal..
A znovu – jde někde najít vzor takové smlouvy? Je vůbec dané co musí všechno obsahovat? Odkud berete informaci, že podíly si počítáme sami?
Stále jsem se víceméně nic nového k problému nedozvěděl, samozřejmě ideální rady jsou od někoho kdo to úspěšně prošel..
P.L.
Bohužel, rozhodně není možné Vám tady popsat celou problematiku rozšíření byt. jednotky na úkor společných prostor v jednom odstavci. Předpokládám, že na každou rozšiřující se jednotku bude muset být samostatná smlouva. To, že si musíte sami stanovit nové podíly, je logické. To za Vás nikdo neudělá. Vždyť i při prvozápisu jednotek do katastru si vlastníci stanovují podíly sami v prohlášení vlastníka. Vzor smlouvy o výstavbě najdete v odborné literatuře, avšak skutečně Vám nedoporučuji sepisovat tyto listiny sami. Můžete napáchat více škody než užitku a ze své praxe vím, že odstranění těchto vad může vlastníky bytů být mnohem nákladnější, než kdyby si hned nechali vše sepsat u odborníka.
Ananonymousi, nebyl zde již řešen prodej společných ploch ? Bych se ptal na katastru a paní účetní. S datem převodu bych se neřídil přáním kupců, ale těch co jsou zatěžováni (účetní a prodávající). Asi jste/jsi totiž zapomněl na zdanění příjmu prodávajících.
Prodávající i kupující jsou ti samí lidé z domu. Pokud změníme podíly uprostřed měsíce, bude dost složité potom dopočítávat přeplatky/nedoplatky za platby do „FO“, za služby apod..
Pokud vím, tak katastr není poradenské středisko. Tam jen přijímají podání a pak to teprve někdo řeší jestli je to podané dobře nebo ne. Úplně stejně (blbě) to funguje i na rejstříkových soudech..
P.L.
Budete asi překvapem, ale na katastru je také právník, již jsme od něho dostal několik právnických rad. Katastrem nemyslím totiž jen úřednici na přepážce. Prodávající a kupující jsou titíž ? To jsem překvapen. Víte vůbec které společné plochy vlastníci všech bytů spoluvlastní ?
Tak to vysvětlím ještě jednou, ale nemyslím, že jsme v něčem extra takhle je to v naprosté většině domů. A divím se že to ještě nikdo neřešil nebo se o tom nechce zmínit..
Příklad – 10 vlastníků, každý vlastní 1/10 společných prostor. 3 z nich si chtějí koupit kousek chodby.
Tedy 1. kupující koupí kousek od zbylých 9. Jenže v těch 9 jsou i další dva co kupují taky kousek chodby. To samé platí pro 2. i 3. kupujícího. Tedy každý z kupujících figuruje jednou jako kupce a 2× jako prodejce, zbylých 7 lidí figuruje 3× jako prodejce.
Už je to jasné??
A právě proto řeším, jestli bych v tomto příkladu udělal 3 smlouvy jako 3 oddělené prodeje nebo jednu kde se popíše stav před prodejem a finální po prodeji.
P.L.
Dobrý den. Pokusím se poradit z mé osobní zkušenosti.Zrovna tímto procházím,i když jen jako jeden „kupující“ z 80 vlastníků . Nejdříve je potřeba udělat projekt,dále smlouvu o výstavbě,kde bude popsáno financování,rozdělení před a po výstavbě,určení vlastníků před a po a vše co je potřeba v této smlouvě mít(v podstatě je to prohlášení vlastníka).Tuto smlouvu o výstavbě nechat podepsat všecny vlastníky v domě(prozatím stačí neověřený podpis) .Až to bude,tak šup na stavební úřad a dát žádost o stavební povolení.Po povolení stavět a kolaudovat.Poté vzít znovu smlouvu o výstavbě,udělat případné změny vlastníků atd a tentokrát všechny podpisy vlastníků nechat ověřit.No a závěrem všechny ty dokumenty vzít,odnést na katastr a modlit se ať to tam zapíšou. Vypadá to jednoduše,ale já už to dělám 1/2 roku,stáli mě papíry zhruba 50 000Kč a ještě jsem ani nestavil a to se jedná o chodbu 5m2 . No ale,„Touha je zázrak“ :o))) . Hodně štěstí!
A asi bych ve vašem případě udělal jednu smlouvu.A pokud se náklady dají rozdělit na ty tři,šel bych za právníkem-specialistou na tyto věci,ne za nějakým jiným.
Zdá se se vám to jasné, protože to berete, jako kdybyste prodávali komponenty věci movité. S nemovitostmi se zachází zcela jinak. Předně – prodat/koupit můžete jen něco, co právně existuje; tj musí to být jako nemovitost vymezené v katastru. Nejmenším celkem je jednotka. A nelze prodat jen její část. Taktéž nelze prodat společné prostory (logicky ani jejich část).
Čili se domnívám, že to půjde jinou cestou než prodej podílů (což je nemožné), nýbrž přes (nejen) změnu prohlášení vlastníka, se kterou budou muset souhlasit všichni.
Náznaky řešení jsou uvedeny v ostatních příspěvcích. Ačkoliv se vám to zdá jednoduché, jedná se o dost specialitku, se kterou osobně zde možná osobně nemá nikdo zkušenost.
Ze svého okolí znám případ, kdy chodbu nechali zabrat vlastníkovi jen na základě souhlasu ostatních; administrativu jaksi neřešili vůbec …
Osobně se mi zalíbila zde zmíněná alternativa užívání ošetřit formou pronájmu.
G.X.
Ano je to opravdu složité. Já osobně vidím nejsnaší řešení pronájmem taky. Problém je v tom, že nelze pronajímat ani prodat kus nečeho, co není nijak specifikované. To něco musí být jasně dané tzn. nejprve oběhat 100% a souhlasit s výstavbou tří spíží na choodbách (vybudovat je). Poté je možné změnit prohlášení vlastníka a tyto prostory jasně specifikovat (např NP1, NP2, NP3). Jakmile bude toto hotové je možné jednotlivé NP dlouhodobě pronajmout, popř prodat za náklady, které vznikly vybudováním těchto prostor + ostatní náklady administrativní a právní + cena vyplacení ostatních podílníků. Neměl by Vám činit problém prodat prostory k jakemukoliv datu, aby jste si nenasekali problémy v učetnctví a do doby prodeje prostory pronajmout. Na každý prostor bude zvlášť smlouva o prodeji a znovu se musí změnit prohlášení vlastníka, kde budou přepočítány podíly v tomto případě se zvětšuje plocha bytů takže lidé co odkupují budou mít větší podíly na společných prostorech. A naopak lidé, kterých zůstane pouze jejich byt se sníží podíl na společných prosterech (v závislosti na velikosti prostorů). Přeji hodně úspěchů ..... lepší pronájem, jen opatrně se smlouvami, aby jste si nenapsal nějaké hlouposti .. .typu, že pronajímatel má právo prostory kontrolovat atd … to by potom každý podílník mohl chodit koukat do Vaší spíže :) (spíše extrém, ale nikdy nevíte kdo se k Vám nastěhuje)
Poslední komentáře