Jak chápat § 1208 o opravách

Stanovy o působnosti shromáždění říkají toto:

Do působnosti shromáždění patří:
7. rozhodování o:
opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společné části, není-li toto rozhodnutí v pravomoci statutárního orgánu podle čl. 6 odst. 7),

A v čl. 6 odst. 7 stanov je pak toto:

7. Statutární orgán je oprávněn rozhodnout o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společných částí v souladu se schváleným plánem oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí a rozpočtem společenství. V ostatních případech je oprávněn rozhodnout o nákladech na opravu, modernizaci nebo rekonstrukci, nepřesáhnou-li náklady 2 000 Kč na jednotku, nejvýše však 200 000 Kč v jednotlivém případě; tento limit neplatí, pokud jde o opravu prováděnou v souvislosti s havárií nebo o opravu, jejíž nutnost plyne z revizní zprávy. 

Já z toho chápu, že stanovy skutečně dávají statutárnímu orgánu bianco šek. Na druhou stranu zmocňovací nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v § 13 říká toto:

V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Nutno ovšem číst ve vazbě na § 1208 obč. zák.:
Do působnosti shromáždění patří
f. rozhodování
7. o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

Otázka je, co znamená věta druhá „to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného“, jestli stanovy opravdu mohou dát statutárnímu orgánu takový bianco šek, nebo zákon pouze dovoluje ve stanovách navýšit cenový limit, a zda nakonec ustanovení stanov o delegování pravomoci na statutární orgán by nebylo nicotné.

Pokud bychom tuto větu v zákoně chápali úžeji, že stanovy mohou pouze navýšit limit ceny díla, o kterém může samostatně rozhodnout statutární orgán, pak by dané stanovy dávaly pravomoc statutárnímu orgánu rozhodnout o opravě do 200.000 Kč.

Pokud bychom tuto větu chápali šířeji, můžou stanovy v plné míře delegovat rozhodnutí na statutární orgán, jak se stalo v případě daného SVJ.

Dle mého názoru to je jasné – stanovy přesně dle dikce zákona navýšily ten limit 1000 Kč na 2000 Kč.

Lze to shrnout tak, že k realizaci lze překročit tehdy, pokud

1] nepřesáhnou náklady 2 000 Kč na jednotku, nejvýše však 200 000 Kč a to rozhodnutím výboru

NEBO

2] je záměr v souladu se schváleným plánem oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí a rozpočtem společenství

Co jsem nevyčetl z dotazu je, ten plán oprav schvaluje shromáždění? Předpokládám ano. Pak v bodě 2 výbor akorát spouští realizaci něčeho již schváleného shromážděním. A pokud to nemáte dále upřesněné, tak není předem vázán žádným limitem ceny, kromě povinnosti konat s péčí řádného hospodáře. Ovšem je na shromáždění, aby případně strop stanovilo při schválení konkrétní investice či opravy.

Shromáždění neschvaluje žádný plán oprav (reserve study), jak ho chápal Lake. Statutární orgán ani takový dokument nepřipravuje.

Na pozvánce je pouze bod programu „6) Plán údržby na rok 2017“.

Na samé schůzi se vlastníci dozvědí, že statutární orgán na základě podnětů od vlastníků provede tu a tu akci (např. vymaluje společné prostory nebo vymění odpady), popř. nutnost akce odůvodní špatným stavem. Nijak detailně se záležitost ale neprobírá.

V zápise ze shromáždění se objeví toto: „Malování spol. prostor bylo odsouhlaseno, PRO: 73 %, PROTI: 27 %“, „Výměna odpadů byla odsouhlasena, PRO: 73 %, PROTI: 27 %“, apod.

Musím konstatovat, že mě taková drzost nyní zpětně šokuje a současně obdivuji genialitu nastaveného systému, dotyčný statutár to má promyšlené.

Mám-li uvést konkrétní případ, jehož jsem byl svědkem osobně, tak na pozvánce byl bod programu „6) plán údržby na rok 2017 včetně refinancování úvěru“, podklady připojeny nebyly. Na schůzi se statutár zeptal, zda si přejeme vyměnit výtahy, opravit střechu, namontovat kamerový systém, vymalovat společné prostory. To se nějak prodiskutovalo, ale spíš obecně („jóó, výtahy jsou hrůza!“, „chodby jsou špinavé, chce je osvěžit“, „a kde budou kamery? někdo mi prolomil dvířka schránky!“, „a co že je se střechou? bydlím v posledním patře a nevím, že by zatýkalo do bytů“). Když dal předsedající hlasovat, zeptal jsem se, co se tedy konkrétně schvaluje. Bylo mi odpovězeno „výměna výtahů, výmalba chodby“. Na to jsem podal upřesňující dotaz, zda se schvaluje jen záměr a bude tedy ještě jedna schůze, nebo už realizace. Bylo mi odpovězeno, že se schvaluje jen záměr a bude ještě výběrové řízení. Neměl jsem důvod vstupovat do opozice a hlasoval jsem pro. Jenže už měsíc po schůzi se malovalo a natíraly dveře od výtahu (logiku nechápu, když se výtahy budou měnit) a na léto je oznámena výměna výtahů. Byl jsem obalamucen. Kdybych věděl, že hlasováním delegujeme kompetenci na statutární orgán, asi bych pro nehlasoval, resp. bych požadoval bližší informace a podklady.

Statutárnímu orgánu stačí, nechá-li na shromáždění odsouhlasit „výměnu výtahů“ (ač není na pozvánce, protože na pozvánce je jen obecné „plán údržby“), a shromáždění už nemusí schvalovat konkrétního dodavatele, ani výši ceny díla… Stačí do zápisu napsat jednu větu „Malování bylo odsouhlaseno“, nebo „Výtahy byly odsouhlaseny“, ale bez bližší specifikace, a stanovy dávají statutárnímu orgánu bianco šek vybrat jakéhokoli dodavatele a za jakoukoli cenu.

Geniální!

Pak je nutno pátrat po zápise ze Shromáždění, které tuto změnu ve stanovách schválilo, vč. prezenční listiny… Pokud bylo vše v souladu se zákonem, je to bohužel nezvratné pravidlo, že výbor rozhoduje o zakázkách v této výši. Pak se můžete dát cestou § 159 NOZ. odst 1) „Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale ten, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.“ S tím souvisí výběrová řízení na firmy a volba nejvhodnějšího kandidáta, odůvodnění této volby ve zprávě o činnosti výboru, či zprávě o hospodaření SVJ, kterou vábor rovněž musí každý rok Shromáždění předkládat. Pokud nedoloží důkazy o provedeném výběrovém řízení(doporučeně poslat písemnou žádost), může vlastník podat trestní oznámení pro podezření z předražené zakázky = zdarma (§ 220 TZ Porušení povinnosti při správě cizího majetku), nebo žalobu na výbor SVJ, což členy asi náležitě otráví a budou se snažit svou odpovědnost hodit zpět na Shromáždění, tedy snížit cenu zakázek o níž budou rozhodovat sami.

Markéto Gr., nevím zda úmyslně nebo z pouhé blbosti lžete. Vlastník může podat trestní oznámení nebo žalobu z jakéhokoliv důvodu. Pokud to bude z důvodu nekonání výběrového řízení v SVJ, tak bude TO odloženo jako nedůvodné a žaloba bude odmítnuta. Toho chcete dosáhnout? Pane Bože, do koho jsi duši dal! Pravdu máte ale v tom, že tím můžete otrávit členy výboru, zejména pokud bude sviní jako vy více.

Markéto Gr., nevím zda úmyslně nebo z pouhé blbosti lžete. Vlastník může podat trestní oznámení nebo žalobu z jakéhokoliv důvodu. Pokud to bude z důvodu nekonání výběrového řízení v SVJ, tak bude TO odloženo jako nedůvodné a žaloba bude odmítnuta. Toho chcete dosáhnout? Pane Bože, do koho jsi duši dal! Pravdu máte ale v tom, že tím můžete otrávit členy výboru, zejména pokud bude sviní jako vy více.

SVJ nemá povinnost konat výběrová řízení.