Dluhy předchozího vlastníka na nabyvatele přecházejí, říká soudkyně Nejvyššího soudu

Na školení organizované agenturou BOVA přednášela JUDr. Brzobohatá, předsedkyně senátu Nejvyššího soudu rozhodující nájmy a společenství vlastníků. Agentura Bova školí zejména advokáty, koncipienty, notáře, podnikové právníky, úředníky státních a městských úřadů a dle prezenční listiny tito skutečně byli přítomní v počtu cca čtyřiceti. Co se tedy účastníci školení naučili a jaké nové znalosti mohou nyní ve své právnické praxi aplikovat?

Bytové spoluvlastnictví je nejméně vydařená kapitola NOZ. V senátu je nás tři čtyři a každý máme zcela odlišný výklad na různá ustanovení o bytovém spoluvlastnictví.

Změna stanov starých SVJ nemusí být formou notářského zápisu, pokud to nevyžadovaly stanovy. Přikláníme se k rozhodnutí VS v Praze. Minulý týden jsem mluvila na jiném školení se soudci z Olomouce a už se také přiklánějí, že netřeba. Senát NS, který má v gesci rejstříky k tomu chystá sjednocující stanovisko.

Až budete měnit stanovy starých SVJ, nemusíte vypisovat první statutáry, je to nesmysl, vždyť oni už nemusejí být aktuálně vlastníky. Tento bod ze stanov můžete vypustit, nemusí tam být.

Rozhodčí komisi spíše do stanov nedávat. Spory mezi vlastníky má řešit soud, rozhodčí komise by tak neměla co dělat, navíc rozhodnutí RK by mělo být vykonatelné a tady musíme být opatrní, tak spíše do stanov ne.

Pokuty vyloučeny nejsou. Ale nadšená z nich nejsem. Je třeba dbát na veřejný pořádek. Pokuty určitě nesmí být absurdní, budeme korigovat. každopádně pokuty by byly závazné i pro ty, kdo hlasoval proti stanovám (většina zavazuje menšinu, kolektivní vůle). Problémem jsou nájemci. Vlastník přece neovlivní, když nájemce kouří na chodbě. Když SVJ zakáže v domě chov zvířat, zákaz zavazuje vlastníky, ale nemůžete obejít kogentní úpravu nájmu bytu, nájemce zvíře chovat může. Vlastník by dostal pokutu za něco, co nemůže ovlivnit a nájemce ani podle NOZ smluvní pokutu dostat nemůže. Tyto zákazy by tak mohly být zásahem do vlastnické svobody, já přece mohu svůj byt pronajmout. Když ale vlastník hromadí bordel na chodbě a stanovy určují pokutu 5000 Kč, tak to by asi bylo v pořádku, pokud doložím, že vlastník fakt dlouhodobě porušuje stanovy a hromadí bordel, podklad pro žalobu budou stanovy a budeme se řídit úpravou smluvní pokuty v NOZ. Zakazovat ve stanovách kouření, krátkodobé pronájmy atd. asi ne, asi by to nebylo vymahatelné, jde o omezení vlastníka.

Pozor na ochranu osobních údajů, SVJ by nemělo evidovat data narození a telefonní čísla ostatních bydlících, zákon říká, že jen jméno a adresu. Do stanov raději nedávejte, o telefon požádejte nájemce neformálně.

Stanovy nemusí dovolovat plné moci k zastupování na shromáždění, stanovy ale mohou vyloučit plné moci. Judikát 29 Cdo 3399/2010 je nešťastný, čekáme, až k nám dojde nějaké dovolání, ať se to dostane do velkého senátu. Plná moc by určitě měla být zvláštní, nestačí generální.

Člen SVJ asi není slabší stranou, to bych takto nedovodila. Výši úroku z prodlení lze dohodnout. Ke konkrétní výši bych se ale vyjadřovala nerada. Když bude ve stanovách určena výše úroku z prodlení, tak platí pro všechny vlastníky, kdo nesouhlasí, má hlasovat proti stanovám. Kdo kupuje byt v existujícím SVJ, má si předem přečíst stanovy, je jimi vázán, musíme si zvyknout, že je třeba předem ověřit poměry v domě a když nesouhlasím, byt nekupovat.

U starých SVJ zůstanou jednotky vymezeny dle BytZ, ale vlastnické vztahy a záležitosti SVJ se od 1.1.2014 řídí NOZ (v senátu panuje shoda), jde o pragmatičtější výklad, na konec roku 2015 chystá NS i nějaké rozhodnutí v této věci. Do konce roku 2016 se stanovy musí přizpůsobit kogentním ustanovením NOZ.

Nařízení vlády 366/2013 Sb. – §5 a §6 (společné části domu) jsou kogentní, nicméně stará Prohlášení o původním vymezení jednotky a společných částí platí nadále. Nová Prohlášení už musí vycházet z kogentnosti nařízení vlády. (v senátu asi nepanuje shoda? Brzobohatá o přestávce telefonovala kolegyni ze soudu a konzultovala, původně totiž Brzobohatá řekla, že Prohlášení musíme změnit, ale v sále se zvedl odpor, že by se přece zpětně změnil předmět vlastnictví, tak pak zavolala kolegyni a probrali to spolu)

Jakékoli dluhy, které souvisejí se správou, přecházejí na nabyvatele (v senátu panuje shoda; odpor v sále se nezvedl, všichni přítomní advokáti a notáři souhlasně pokyvovali). Proto musí nabyvatel požadovat Potvrzení.

1. pokud převezme Potvrzení, dluhy přejdou, o tom žádné spory nejsou
2. když si Potvrzení nevyžádá, dluhy také přejdou, má být bdělý a hlídat si svá práva dle §4 NOZ, měl si Potvrzení vyžádat
3. když si Potvrzení vyžádá, ale bude chybné, např. obsahuje dluhy, které neexistují, tak pouze na základě chybného Potvrzení dluhy nepřejdou; když SVJ nevyčíslí všechny dluhy, tak za neuvedené dluhy stále odpovídá převodce a tyto dluhy nepřejdou. Je věcí SVJ, aby vydalo správné Potvrzení, vždyť je to pro SVJ příjemné, když mu dluhy zaplatí aktuální vlastník.

V insolvenční a exekuční dražbě dluhy zanikají, nepřecházejí na nabyvatele a §1186 se neuplatní.

U přechodu (dědění) se Potvrzení nevystavuje, protože dědic dědí vše i s dluhy.

Dotaz z pléna: Co se stane, když je Potvrzení datováno např. k březnu, strany vyjednávají mezitím o kupní smlouvě a smlouva bude podepsána až v červnu?

Smyslem §1186 je, aby dluhy přešly ke dni převodu jednotky, aby nabyvatel tyto dluhy znal a aby SVJ nemuselo honit prodávajícího a vymáhat po něm dluhy. Je proto v zájmu nabyvatele, aby si vždy vyžádal aktuální Potvrzení, je to jeho povinnost, vyžádat si Potvrzení k tomu červnu.

Dotaz z pléna: Vztahuje se §1186 na dluhy z vyúčtování? Na kom bude SVJ vymáhat dluhy z nedoplatku?

Jsou dva výklady:

1. užší – služby nejsou součástí správy domu (tedy správy ve vlastním slova smyslu)
2. širší – služby jsou součástí správy domu

Já se přikláním k širšímu výkladu, aby nevznikla dvojkolejnost, do Potvrzení je tedy třeba zahrnovat i dluhy na službách. Při vyúčtování vznikne přeplatek/nedo­platek a ten náleží aktuálnímu vlastníkovi. Měli si to vypořádat mezi sebou v kupní smlouvě. Mohli si dát do smlouvy, že např. nedoplatek nad 10000 Kč uhradí převodce a nižší nedoplatek nabyvatel. Vždyť podle §1186 se ke dni převodu nevypořádává, bylo by to nepraktické, vyúčtování se přece dělá až po skončení zúčtovacího období. Odstavec 2 paragrafu 1186 říká, že přejdou veškeré dluhy, proč bych měla ve výčtování rozlišovat na dvě období a honit převodce? Proč si komplikovat život? Převodce samozřejmě uhradí nezaplacené služby ke dni převodu.