Co je nevlastní správní činnost SVJ
Nový občanský zákoník v části o bytovém vlastnictví dělí činnost správy na „vlastní“ a „nevlastní“. Viz toto ustanovení:
| 89/2012 Sb. § 1180 (2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady VLASTNÍ správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. |
Jistě tušíte, že když ze zákona existuje „vlastní správní činnost“, musí vedle ní existovat i „nevlastní správní činnost“. Copak to tedy je? Odpověď je jednoduchá lze k ní dojít výkladem zákona. Každá korporace či spolek má určité náklady na správu sama sebe, i když se nikomu nestará o jeho majetek. Tyto náklady na udržení právnické osoby při životě jsou náklady vlastní správní činnosti.
Například spolek chovatelů tropických rybiček musí vést účetnictví, vybírá základní členské příspěvky, vyplácí odměnu členům statutárního orgánu a kontrolní komisi, organizuje a svolává každoroční schůzi členů, spravuje vlastní majetek (počítač, tiskárnu a pět kusů nábytku), hradí náklady na pronájem místnosti která je sídlem spolku. To jsou náklady vlastní správní činnosti právnické osoby. Ovšem k vlastní správní činnosti již nepatří další činnosti, jako organizování zájezdu pro členy na výstavu akvarijních ryb ve Vídni (to si hradí každý člen za sebe). Nákladem na správu spolku také nejsou náklady na stavbu či opravu akvárií ve vlastnictví členů spolku, ani na pořizování rybiček do vlastnictví jednotlivých členů. To už se jedná o zcela jinou činnost (hospodářskou činnost spolku), která se týká výhradně cizího majetku a nepatří pod vlastní správu právnické osoby.
SVJ je speciální osoba, která sice neprovádí správu cizího majetku jako podnikání, ale veškeré činnosti SVJ lze přehledně rozdělit do tří oddělených skupin:
- Vlastní správní činnost (neboli správa právnické osoby) je ta činnost, kterou vyvíjí každá právnická osoba, i kdyby se nejednalo o SVJ a kdyby neexistoval žádný dům, o který se tato osoba stará.
- Nevlastní správní činnost (neboli správa cizího majetku) je veškerá činnost, kterou vyvíjí SVJ při správě (opravách, údržbě, zlepšení) cizího majetku.
- Činnost poskytovatele služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. (služby poskytované „do bytů“ ). Tyto aktivity nespadají ani pod správu domu (nevlastní správní činnost), a samozřejmě ani pod vlastní správní činnost právnické osoby.
Pokud se NOZ zmiňuje ve svém § 1180 odst. 2 o nákladech vlastní správní činnosti, míní se tím pouze náklady zařazené do skupiny č. 1, tedy bez nákladů na odměny za správu cizí nemovitosti, a bez nákladů na odměny za zajišťování a rozúčtování služeb pro vlastníky jednotek.
Z toho je zřejmé, že z odměny osobě, která dům spravuje, se
rozúčtuje na každou jednotku stejně pouze ta část část celkové odměny,
která připadá na vlastní správní činnost. Tedy odměna za činnosti ve
skupině č. 1. Zda půjde o 25%, 50% či 80% z celkové odměny si musí
každé SVJ stanovit podle situace.
------------------------------------------------------------
Závěr:
Odměny za činnost při správě cizího majetku a činnost vyvíjenou při
poskytování služeb nemusí být rozúčtovány podle § 1180 odst. 2 NOZ,
protože NOZ nic takového nepožaduje. Nejedná se o odměny na „vlastní
správní činnost“ právnické osoby. Tyto částky je třeba rozúčtovat
podle spoluvlastnického podílu na společných částech (§ 1180 odst. 1),
služby pak podle celostátně platného předpisu, nebo podle schválených
pravidel rozúčtování služeb (zákon č. 67/2013 Sb.).
lake
Problém je v rozlišení výkonu činnosti „správy“ pro sebe (ve
vlastní prospěch) nebo jako služba ve prospěch třetích stran.
Dle redefinice funkce SVJ „správa domu a pozemků“ je zajištění
(uchovávání, případně navýšení kvality) funkce bydlení ve svěřeném
majetku, což se realizuje prostředkováním plnění dodávek
(zboží služeb a výrobků) třetích stran.
Obecně činnosti organizace (obdobně pak i náklady) dělíme na
„správní“ a „výrobní“ přičemž „správní“ jsou aktivity
zejména řídící, organizační a administrativní zajišťující „funkce
výroby“ hlavní činnosti. Z tohoto pohledu pro SVJ můžeme rozlišit
činnosti/náklady vlastní správy („správa SVJ“ a správu jako hlavní
„výrobní“ činnost – „správa SM“ (svěřeného majetku).
SVJ jak „správa SVJ“ tak „správa SM“ může vykonávat samo nebo
„dodavatelsky“ na základě (mandátní) smlouvy, tj. nájmem služby
„správa SVJ“ (např. vedení účetnictví SVJ) nebo „správa SM“
(např. péče o technický stav domu) externího „správce“ dalšího
právního subjektu. Tato „dodavatelská“ správa muže být komplexní nebo
jen částečná. Z tohoto pohledu „vlastní“ lze použít jako
„kvalifikátor“ pro rozlišení:
- v čí prospěch je správní činnost vykonána – „správa SVJ“ a
„správa SM“
- dodavatele výkonu správy – „SVJ“ a „smluvní dodavatel
správce“.
V obou případech „náklady vlastní správy“ přestavuje jinou hodnotu. Vlastníci mimo nákladů správy ještě hradí i plnění dodávek prostředkovaných subjekty „správců“, zajišťující funkce bydlení.
Členové schvalují výši příspěvku na správu dle m2, např. 20 Kč/m2. Z toho se financují náklady, které má společenství se správou, např. papíry, telefon, poštovné, atd. Dále se z uvedného příspěvku odvádí písemně dohodnutý poplatek smluvní osobě (např. vede účetnictí) a ten se v účetnictí účtuje vlastníkům jednotek ve stejné výši. Dále se z uvedného příspěvku financují náklady na revize, běžné opravy a údržbu domu. Když to sesumíruji, tak příspěvek na správu lze rozepsat vlastníkům na několik položek. A pak jsou zálohy za služby. Je to tak, nebo je to zase všechno jinak?
Všechno je jinak. Neboť lake zapomněl, že kromě vlastni a nevlastní je ještě adoptovaná. A novotvar „nevlastní“ se v NOZ prostě nevyskytuje. Není o čem diskutovat. To měl lake jen divoké sny. To bude z nedostatku kyslíku. Sedět 24 hodin na webu a hlídat ovečky, aby se neurvaly z řetízku, to dá makačku.
Nepřipouští žádné komentáře. Není o čem diskutovat. No comment. Fantazii výkladu textu se meze nekladou.
no, příspěvky od „správce předseda“ mi připadají slušně řečeno matoucí jako jeho fiktivní jméno (správce předsedou či předseda správcem ?), asi bude i těžkým zastáncem černé díry FO aby se mohl 2× odměňovat.. Vysoce kvalitní rady „lakeho“ by nejspíš zakázal, protože dokážou velmi zprůhlednit a odhalit trestní jednání v některých SVJ. Lake netvrdí, že je v zákoně definována „nevlastní“ činnost, ale vychází z úvahy, pokud je v zákoně popsaná činnost např.pravé ruky, tudíž dovozuje činnost levé ruky, logicky : Jistě tušíte, že když ze zákona existuje „vlastní správní činnost“, musí vedle ní existovat i „nevlastní správní činnost“. Copak to tedy je? Odpověď je jednoduchá lze k ní dojít výkladem zákona. Každá korporace či spolek má určité náklady na správu sama sebe, i když se nikomu nestará o jeho majetek. Tyto náklady na udržení právnické osoby při životě jsou náklady vlastní správní činnosti. Pane „Lake“, brala bych Vás okamžitě za svého právníka proti podvodům s Fondem oprav…
Počítám, že si s tím ještě užijeme hodně legrace.
Mně to rozlišení v NOZ připadá jako naprosto zbytečná komplikace. Opravdu nevím, proč by náklady na vlastní správní činnost nemohly být rozúčtovány podle velikosti spoluvlastnického podílu. Náklady vlastní správní činnosti akciové společnosti (např. náklady na svolání valné hromady, pronájem sálu, apod.) se také nerozvrhnou stejně na akcionáře. To by drobní akcionáři splakali nad dividendou. Pokud mají vlastníci velkých bytů větší výnos, tak mají mít i větší podíl na nákladech na správu, a to i na vlastních nákladech na správu.
Myslím, že tu autoři zákona vyslyšeli hlasité nářky vlastníků velkých bytů, jak je přispívání generálně podle podílů vůči nim nespravedlivé. Vlastníci malých bytů si pochopitelně nestěžovali.
Mne by teď nejvíc zajímalo, co s tím mají dělat stará SVJ(2000).
Docela mě pobavila věta: Pokud mají vlastníci velkých bytů větší výnos,......O jakém výnosu mluvite? Oddělení příspěvků na správu domu a pozemku od vlastní správní činnosti je správné. V opačném případě je velmi těžké kontrolovat, jaké že náklady musí vlastník vynaložit, aby SVJ fungovalo. Věřte, že v mnoha společenstvích statutární výbor zneužívá důvěrivosti, nebo ignorance vlastníků a vyplácí si přímo pohádkové odměny. A tak vlastník platí a platí..... Je těžké pochopit záměr zákonné úpravy? Já myslím,že ne. Jen to chce myslet a nebýt jak beranku otřes se.
Poslední komentáře