Co je kogentní a co dispozitivní podle Eliáše

Já se domnívám, že nový vlastník přestává být třetí osobou koupí jednotky, kdy se automaticky stává členem SVJ. Dobrovolně vstupuje do existujících právních vztahů v domě. Jinak by jste mohl říct, že se na něj jako na 3. osobu nevztahují ani věci upravené shromážděním. On přeci také nebyl účasten jednání, tak by se analogicky dalo říct, že se na něho předchozí odsouhlasená pravidla nevztahují a s každým novým vlastníkem by se muselo vše hlasovat znovu.

Lze souhlasit s názorem, že nabyvatel přestává být třetí osobou v okamžiku, kdy nabude jednotku a stane se členem SVJ. V této otázce se mimochodem objevuje obrovská nevýhoda a nebezpečí společenství vlastníků jednotek, kdy vstupujete do právních vztahů, o kterých nemusíte mít ani ponětí. A zákon na to nepamatuje a neřeší to.

Není výjimkou, řekl bych, že jde dokonce o častý problém, kdy SVJ nezakládá do sbírky listin stanovy a jiné relevantní dokumenty ani je statutár nedává k dispozici vlastníkům (např. zápisy).

Občas tuto nedbalost a bordelářství lze pochopit (v případě malinkatých SVJ, kterým ze setrvačnosti předsedá 86 letá paní zvolená v roce 2003), jindy je tento šlendrián programový, účelový a záměrný (v případě některých velkých správců u velkých panelových domů na sídlištích).

Z toho důvodu je třeba zcela přepsat oddíl bytového spoluvlastnictví, popř. znovu vrátit do hry samostatný zákon o vlastnictví bytů, a napsat ho tak, aby se takové křivdy neděly. Lze si představit povinnost předložit zápis ze shromáždění a podklady ke shromáždění, jako tomu je u družstev (SVJ tuto povinnost nemá), definovat zprávu o hospodaření, povinnost doručit pozvánku apod.

Je zajímavé, že občanský zákoník chrání spotřebitele a slabší stranu, ale vlastníky s povinným členstvím v organizaci, která představuje okupační správu jejich nemovitosti, zákon nechrání a nechává je na holičkách, ač např. ZOK chrání menšinové akcionáře, v případě bytového spoluvlastnictví žádná úprava jednotlivých vlastníků, kteří jsou bdělí, neexistuje.

Pane TN,

nabyvatel zůstává třetí osobou ve vztahu k jakýmkoliv dohodám, kterých se nezúčastnil. Pokud stávající vlastníci uzavřeli nějaké dohody, např. v souvislosti s § 1180, nový vlastník (nabyvatel) vůči těmto dohodám zůstává stále třetí osobou, protože nebyl jejich účastníkem.

Bohužel bytové spoluvlastnictví toto prolamuje. Nabyvatel vstupuje do těchto vztahů.

Je to totéž, jako když se nastěhujete do nájemního bytu k přítelkyni či manželce, ona má uzavřenu nájemní smlouvu, oženíte se s ní, stáváte se spolunájemcem, ač jste nikdy žádnou smlouvu nepodepsal. V extrémním případě se rozvedete, manželka se odstěhuje, vy v bytě zůstáváte, nemáte žádnou písemnou smlouvu, přesto mezi vámi a pronajímatelem existuje platný nájemní vztah.

Pane TN,

závazný výklad zákona může podat pouze soud ve svém rozsudku, který není vnitřně rozporný, postavený na dohadech a který je v souladu s právními předpisy. Zatím jsem žádný takový rozsudek neviděl. Není zde tak žádný důvod, aby nabyvatel vstupoval do dohod, kterých nebyl účastníkem, pokud to nestanoví zákon. Ale je věcí každého člena SVJ, k jakému názoru se přikloní a jaké rozdělení příspěvků na správu strpí, když mu nebudou předepsány podle zákona.

To už je ale demagogie :) Vy vlastně tvrdíte následující: 5 podílových spoluvlastníků činžovního domu se dohodne, že rozdělí dům na jednotky (např. sourozenci dědicové) a zavkladují prohlášení vlastníka, ve kterém nějak určí práva, určí společné části a části náležící k jednotce. Později jeden z bytů kdosi odkoupí (nabyvatel) a prohlásí, že předchozí dohody ignoruje, protože není účastníkem. To je samozřejmě blbost.

Pane TN,

a vy si myslíte, že cokoliv, co napíšete do PV, bude závazné? Co musí být alespoň v PV stanoví § 1166, snad by tam mohly být i položky, které neodporují donucujícím ustanovením zákona, byly by ale nadbytečné.

Pokud tam necháte zapsat položky odporující donucujícím ustanovením zákona, nebudou závazné pro třetí osoby, které se neúčastnily dohody, ze které vzešly. PV není zápis služebnosti, jak se možná mylně domníváte.

Pane Zdenku 22, pokud dojde ke změně PV v souladu se zákonem, tak se nejedná o žádnou „dohodu“, ale pouze o změnu PV. A všichni stávající i budoucí vlastníci budou muset aktuální PV respektovat.

„Ale je věcí každého člena SVJ, k jakému názoru se přikloní a jaké rozdělení příspěvků na správu strpí, když mu nebudou předepsány podle zákona.“

S tím nelze nesouhlasit.

Jak zde již psali jiní, v SVJ si vlastníci jednotek, mohou písemně dohodnout (třeba i 100%) a shromážděním odsouhlasit, „co chtějí“.Dokonce to mohou dát i do stanov nebo „PV“.Ale má to jeden háček.Znění této „dohody“ zakotvené i ve vnitřním předpisu právnické osoby SVJ, nesmí rozporovat platným zákonům a „dobrým mravům“.

Jako příklad, zde byl uveden:

„Povinný úklid společných prostor“,písemně dohodnutý 100% vlastníků jednotek v domě a zakotvený i ve stanovách a PV."

Samozřejmě,že pro nového nabyvatele jednotky v domě, je tato i jiná podobná,platným zákonům odporující „dohoda“, právně nezávazná a tudíž i neplatná!

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

Pane Mojdale,

třetí osobou je osoba, která není účastníkem právního vztahu. Takže lze souhlasit s Vaším příspěvkem.

Hezký den!

Pavel

Pane Mojdale,

položil jste si otázku, proč vlastně § 978 existuje?

Zdenku22,

proč existuje § 978 je podrobně popsáno v důvodové zprávě k NOZ.

Ne vše se nutně musí týkat bytového spoluvlastnictví, v části třetí jsou i jiná majetková práva.

Navíc bytové spoluvlastnictví bylo zbrkle narváno do NOZ bez odborné diskuse jedním ješitným profesorem např. bez výslovných přechodných ustanovení k SVJ, zatímco všechny ostatní právnické osoby upravené NOZ mají výslovná přechodná ustanovení. Takže v tom hledat nějakou logiku je nepatřičné. NOZ je paskvil.

Hezký den!

Pavel

Pane Pavle, děkuji za upozornění na DZ, z níž cituji:

Jakkoli tedy např. ustanovení o vlastnickém právu upravují podrobně sousedská práva, nebrání sousedům v odlišných ujednáních – ta ovšem budou zavazovat jen kontrahenty a nedotknou se třetích osob (ledaže ujednání získá svou věcněprávní podobu, např. jako služebnost). Rovněž to je pravidlo uznávané v teorii i v soudní praxi již dnes.

Pokud je bytové spoluvlastnictví ve 3. části NOZ, nevidím žádný důvod, aby se i na toto spoluvlastnictví nevztahoval § 978.

Pro Mojdala:

Pokud nový vlastník nabude vlastnické právo k jednotce a spoluvlastnické ke společným částem, začnou se na něj vztahovat práva a povinnosti upravené stanovami, ale jen ty, které může standardním většinovým hlasováním upravovat shromáždění.

Předchozí dohody (všech) ostatních spoluvlastníků v souladu s § 978 na něj nedopadají (viz důvodovou zprávu).

Jinými slovy, § 978 zajišťuje každému novému vlastníkovi všechna práva, a pochopitelně mu ukládají všechny povinnosti, o kterých zákon v souladu s citovaným § stanoví, že se od nich nelze odchýlit.

Modelový příklad:

1. V nově postaveném bytovém domě je za přítomnosti notáře ustavující schůzí řádně založeno SVJ včetně odsouhlasení prohlášení vlastníka a stanov a to 100% shodou vlastníků. Ve stanovách je uvedeno, že veškeré záležitosti řešené v rámci SVJ musí být odsouhlaseny 100% shodou vlastníků. Je stanoven poplatek za správu.
2. Následně se 100% shodou vlastníků odsouhlasí změna stanov, že veškeré záležitosti řešené v rámci SVJ musí být odsouhlaseny 60% většinou vlastníků.
3. Dojde ke změně prohlášení vlastníka 100% shodou vlastníků.
4. Dojde ke změně stanov 60% většinou vlastníků.
5. Je zdvojnásoben poplatek za správu 60% většinou vlastníků.
6. Dojde k prodeji jednoho bytu novému vlastníku.

Dotaz: Čím je vázán nový vlastník? Jakou verzí stanov? Původní nebo změněnou (většina jen 60%) nebo poslední (nespecifikovaná změna). Jakým prohlášení vlastníka? Původním nebo změněným? Jaký poplatek za správu má platit – původní nebo dvojnásobný?

Můj názor je, že pro nového vlastníka platí poslední verze stanov, prohlášení vlastníka a dvojnásobný poplatek za správu a to z důvodu principu právní jistoty. Podle mě je právní zájem původních vlastníků na zachování řádně odsouhlasených dohod vyšší než ochrana nového vlastníka před jejich dopady. Výklad, že odsouhlasené dohody (100% vlastníků) změnou vlastníka BJ přestávají platit (jen pro tohoto nového vlastníka nebo pro všechny, např. poplatek za správu), podle mě není správný. V našem domě o 80BJ se prodává byt cca 10× ročně. Podle vás máme dělat 10× ročně schůzi a neustále hlasovat o těch samých dohodách, nejlépe za přítomnosti notáře?

Pro nového vlastníka jsou závazná rozhodnutí shromáždění vepsaná do stanov, pokud se týkají záležitostí, které může upravovat svým rozhodnutím shromáždění a pokud se pochopitelně naopak netýkají kogentních ustanovení zákona. Taková rozhodnutí jsou neplatná a neplatná i pro nového vlastníka.

Pro nového vlastníka nejsou závazné jakékoliv dohody (všech) předchozích vlastníků. Nikdo není povinen „vstupovat“ do dohod, jichž se neúčastnil, dokonce bych řekl, že i přímý účastník dohody může od ní časem odstoupit.

Příklad: Vlastníci se dohodnou, že si budou sami uklízet. Docela častý případ. Chce snad tady někdo tvrdit, že taková dohoda je závazná pro všechny na věky, i pro nového vlastníka?

Mínusovači nástup!

Promiňte, ale vůbec jste neodpověděl na můj dotaz. Zkuste se prosím převést svoji obecnou teoretickou tezi do konkrétního názoru na položený dotaz „Čím je vázán nový vlastník? Jakou verzí stanov? Původní nebo změněnou (většina jen 60%) nebo poslední (nespecifikovaná změna). Jakým prohlášení vlastníka? Původním nebo změněným? Jaký poplatek za správu má platit – původní nebo dvojnásobný?“ v kontextu daného modelového příkladu.

Souhlasím, že „Nikdo není povinen „vstupovat“ do dohod, jichž se neúčastnil…“ – nikdo není nucen si koupit byt, ke kterému se pojí povinnosti, které se mu nelíbí. Podle mě je to podobný princip jako pořízení nemovitosti s věcným břemenem. Navíc nový vlastník může iniciovat změny či zrušení daných dohod.

K příkladu s úklidem: Ano, pokud se vlastníci korektně dohodnou dle stanov, tedy např. rozhodnutím shromáždění, že si budou uklízet sami, tak to podle mě pro ně platí a též i pro nového majitele (kterého s touto povinností měl seznámit původní majitel bytu, jakožto i s ostatními rlevantními povinnostmi) dokud není tato „dohoda“ (usnesení, atd.) opět korektním způsobem změněna či zrušena. Pomiňme debatu o nucené práci, nikdo nenutí vlastníka, aby uklízel sám, může si na to někoho najmout (jako např. při vracení půjčeného auta do půjčovny může být dohodnuto, že auto musí být čisté a nikdo neřeší, kdo ho bude čistit).

Napsal jste:

„Pomiňme debatu o nucené práci, nikdo nenutí vlastníka, aby uklízel sám, může si na to někoho najmout…“

Vlastník není povinnen uklízet společné prostory, ačkoliv to nařizují stanovy, ani si někoho na úklid najímat. Správu společných prostor zajišťuje SVJ, nikoliv vlastník. SVJ může zajistit službu úklid a náklady vyúčtovat vlastníkovi. Nemůže ale nutit vlastníka, aby si zajišťoval úklid společných prostor sám.

Pane AcTk,

nový vlastník je nepochybně vázán:

• Platnými stanovami, které ale upravují jen to, k čemu má mandát rozhodovat shromáždění a co neodporuje zákonu a dobrým mravům (nebude např. vázán ustanovením zakazující mu chov domácích zvířat, zakazující mu pořizovat si kopie dokumentů v rámci „nahlížení“ nebo naopak přikazující mu úklid).
• Platným PV, které není v rozporu s kogentními ustanoveními zákona.

Co se týče zhusta prezentovaného názoru, že nikdo není nucen kupovat si byt v SVJ, kde by byly ve stanovách nebo v PV ustanovení, se kterými nesouhlasí, tak k tomu mám konstatntní názor. Právě proto existují kogentní ustanovení zákona, která poskytují každému novému vlastníkovi očekávané poměry alespoň v zásadních vlastnických záležitostech, a poměry, které může většinovým rozhodováním upravovat shromáždění, které nejsou v rozporu s dobrými mravy.

Stále odpovídáte pouze obecně. Zajímá mě váš konkrétní názor na položené dotazy „Čím je vázán nový vlastník? Jakou verzí stanov? Původní nebo změněnou (většina jen 60%) nebo poslední (nespecifikovaná změna). Jakým prohlášení vlastníka? Původním nebo změněným? Jaký poplatek za správu má platit – původní nebo dvojnásobný?“ v kontextu daného modelového příkladu.

Domnívám se, že k pochopení diskutovaného tématu nejlépe přispěje analýza konkrétních, reálných situací, které mohou nastat.

Poslouchejte vy provokatére, čemu pořád nerozumíte. Nový vlastník je samozřejmě vázán aktuálními stanovami a aktuálním prohlášením, které je vložené v Katastru. Pak je samozřejmě vázán taky schválenými pravidly, podle kterých se dělá vyúčtování. Co vám na tom není jasné? Jaký poplatek má platit za správu. Přece aktuální, jako každý jiný vlastník. Dvojnásobný? Desetinásobný byste mu nechtěl dát k úhradě? Nebo u vás snad schvalujte každý den něco jiného? To dělá jenom cvok. V normálním společenství je normální stabilní stav.

Tohle je takový lakovský přístup. Bohužel soudy rozhodují jinak a v tom je kámen úrazu. Soudy nevnímají vlastníka jako slabší stranu, ale jako stranu, která nemá pravdu.

Pane TN, píšete o „rozhodnutích soudů“. Já jsem zde zaznamenal zatím jen pár vytržených vět z jednoho rozsudku. I ty mně přišly nesprávné a zmatené; proti takovému rozsudku je třeba se odvolat.

Je příznačné, že prvoinstanční soudy zhusta rozhodují vě věcech SVJ zmateně a nesprávně.

Prohlášení vlastníka se neodsouhlasuje na ustavující schůzi. Prohlášení vlastníka je věcí původního majitle domu. Pokud má vadu, tak je vhodné ji odstranit a to se rozhodně nedělá na ustavující schůzi. Jinak tomu, co uvádíte vůbec nerozumím. Proč by se to tak, jak uvádíte mělo dělat. To asi vlastníci nemají co dělat, tak si vymýšlí blbiny. Proč by si odhlasovali dvojnásobný poplatek za správu. Nebo mají snad moc peněz? Nový vlastník se vždycky řídí aktuálními stanovami a Prohlášením, které je v Katastru. Nic jiného nového vlastíka nemusí zajímat. Pokud máte potřebu, dokonce nutnost při každé změně vlastníka svolávat schůzi a něco odhlasovávat, tak máte u vás právní nejistotu. To se nedělá. V našem velikém domě se byty prodávají jako na běžícím pásu a ještě jsme neměli potřebu při nějakém proději bytu svolávat schůzi a něco odhlasovát. Vše máme nastavené tak, aby to i při prodeji 20 bytů najednou bylo pořád platné.

Pravidla rozúčtování služeb, výše příspěvků na správu domu a pozemku a na vlastní správní činnost má většina SVJ odsouhlasená usnesením shromáždění. Takže nový vlastník by se měl ve vlastním zájmu se všemi usneseními seznámit, ze stanov či prohlášení se vše nedozví.

Pravidla mají být schválené, doplněné do Prohlášení a vložené do sbírky listin. Tam je může najít každý. Pokud se pravidla mění jako ponožky, tak je něco špatně. My jsme taky měnili rozúčtování podle počtu osob na rozúčtování podle spoluvlastnických podílů. Ale jinak vůbec netuším, co bychom na způsobu rozúčtování měli měnit.

Způsob rozúčtování služeb je dle NOZ i zákona o službách v kompetenci společenství/shro­máždění. Nečekáme na 100 % vlastníků a Prohlášení neměníme.

Nevím o žádném rozsudku, který by podobný postup rozporoval.

Krásný výklad jednoho zákona. Na našich zákonech je úžasné to, že si je každý může vykládat jak chce a všichni mají pravdu. Takže já vám vaši pravdu neberu, ale vy mě taky moji nevemete. Nevím o žádném rozsudku, který by rozporoval náš postup. To vložení do Prohlášení vlastníka jste si taky vyložil po svém. To se mně taky líbí.