Před několika lety v časopisu Ekonom zodpovídala Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ otázky týkající se problematiky SVJ, jednu z nich spolu s odpovědí zde uvádím.

OTÁZKA: Může být předmětem vlastnictví lodžie, balkon či terasa?

Protože nejsou místnostmi, nemohou být předmětem vlastnictví. Kromě toho uvedené technické prvky jsou součástí vnějšího pláště domu a jako takové plní svou technickou funkci, jsou součástí společných částí domu. Typicky lodžie či terasa plní zejména funkci buď nosných prvků domu, nebo plní funkci střechy. Technické řešení balkonu a jeho izolace ovlivňuje byty pod ním, jeho izolační a další technické vlastnosti plní funkci vnějšího pláště domu, tj. typicky společných částí domu. Není možné je učinit předmětem výlučného vlastnictví jednotlivce s důsledkem, že vlastník může svůj předmět vlastnictví, tj. „věc“ ve smyslu právním, znehodnotit, například lodžii či terasu zbourat. Tím by ohrozil technické funkce domu jako celku. Tyto prvky proto nemohou být součástí výlučného vlastnictví jednotlivce.

V této souvislosti je však třeba doplnit, že rozsah předmětu vlastnictví je určující pro velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu a z něho vyplývající váhu hlasu při přijímání rozhodnutí ve společenství vlastníků jednotek . Jiným problémem, nikoliv však totožným, je velikost příspěvků na úhradu nákladů spojených se správou a opravami společných částí domu. Zákon o vlastnictví bytů upřednostňuje dohodu, která by vyjádřila například vyšší užitný standard bytu, ze kterého jsou c bezprostředně přístupné lodžie, balkon či terasa. I když tyto technické prvky užívají všichni vlastníci tím, že využívají jejich technickou funkci, mělo by být zohledněno, že ten vlastník, který má na ně bezprostřední přístup, požívá větší výhody. V praxi však převažuje mechanická aplikace paragrafu 15 zákona o vlastnictví bytů a nebere se zřetel na to, že zákon dává přednost dohodě. Lze se setkat i s případy, kdy není možné dosáhnout dohody všech vlastníků jednotek v domě o volbě kritéria rozhodného pro rozúčtovávání nákladů na správu domu a pozemku.

Zajímavá je úvaha autorky, že při rozhodování o příspěvcích na úhradu nákladů spojených se správou a opravami společných částí domu ZoVB upřednostňuje dohodu (§15). Já jsem se dosud domníval, že zákon upřednostňuje rozúčtování nákladů poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů a s dohodou počítá až jako s druhou méně využívanou možností, protože souhlas všech je málo pravděpodobný.