Zaznamenal jsem problém některých SVJ na téma usnášeníschopnost a hlasování u nebytové jednotky (garáž) v rámci shromáždění SVJ. Zmiňovaný problém spočíval v nemožnosti překročit kvorum usnášeníschopnosti na shromáždění SVJ a to ve vztahu ke garážovým stáním, které zabírají cca 1/3 plochy a mají tak velkou váhu pro dosažení zmíněného kvora.
Mám za to, že pro zajištění účasti nebytové jednotky na shromáždění SVJ není potřeba účasti všech spoluvlastníků nebytové jednotky – garážových stání. Jak vyplývá již z kontextu, jedná se o spoluvlastnictví a český právní řád je založen na spoluvlastnickém principu ideálním. Ze zákonných ustanovení občanského zákoníku vyplývá, že spoluvlastníci rozhodují většinou, počítanou podle velikosti jejich podílů (§ 139 odst. 2).
Nikde není popsána, a byla by tudíž v rozporu s tímto principem, varianta nutnosti projevit vůli jednomyslně. Logickým výkladem tak dospějeme k závěru, že v případě shromáždění SVJ, kde má svá nezadatelná práva rovněž nebytová jednotka, postačí, aby se k zajištění účasti této nebytové jednotky na shromáždění SVJ dostavil byť jen jediný ze spoluvlastníků této nebytové jednotky. Do kvora usnášeníschopnosti se započítá celá jednotka (všechny podíly), jelikož je přítomen alespoň jeden spoluvlastník a tento má i možnost za tuto jednotku činit právní úkony (hlasovat). V případě účastí 2 a více spoluvlastníku nebytové jednotky se budou konat tzv. dílčí hlasování o daném tématu, jejichž výsledek odpovídající nadpoloviční většině přítomných spoluvlastníku bude zahrnut do hlasování v rámci celého SVJ.
Ostatní spoluvlastníci takové jednotky mají stejné právo účasti na jednání shromáždění SVJ a je jen na nich, zdali se shromáždění zúčastní a budou projevovat svoji vůli či nikoliv. Tento princip je tak povinen respektovat i předsedající shromáždění SVJ, neboť v souladu s § 139 odst. 1 občanského zákoníku jsou z úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. SVJ nemá žádné oprávnění zkoumat a ověřovat, zdali je tento, byť jediný zástupce nebytové jednotky oprávněn hlasovat tak či onak. Pakliže se budou ostatní spoluvlastníci jednotky cítit dotčeni rozhodováním tohoto jedince, který na shromáždění byl, je na nich, aby se s ním vypořádali. Nicméně, pakliže bylo shromáždění SVJ řádně a včas svoláno, měly by být učiněné závěry platné.