Podle § 11 odst. 5 ZoVB "jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. "

Z toho plyne, že většina činností na společných částech domu (kromě údržby) podléhá schválení tříčtvrtinovou většinou všech. Ustanovení § 11 odst. 5 o povinném získání souhlasu je kogentní (nelze se od něj odchýlit ani stanovami, ani dohodou). Shromáždění tedy musí odsouhlasit každou opravu (např. zámku u dveří, nebo odpadlé dlaždičky). To je považováno za nepraktické zejména u drobných neplánovaných oprav. Někteří diskutující v tom spatřují rozpor znění zákona s reálným chodem SVJ.

Zákon ovšem nestanoví, že tento souhlas by bylo nutno získat předem. V ZoVB není nijak omezena možnost udělit souhlas dodatečně. Výbor prostě po ukončení roku předloží shromáždění k odsouhlasení seznam proběhlých akcí a s nimi spojených výdajů. V podstatě zprávu o hospodaření. Pokud by tak výbor vůbec neučinil a provedené práce před vlastníky jednotek zatajil, šlo by ovšemže o porušení zákona.
----------------------------------------------------------------------
O oprávněních výboru hovoří § 9 odst. 11 ZoVB. Toto obecné ustanovení svěřuje veškeré rozhodování o hospodaření statutárnímu orgánu: "Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění".

Všimněme si, že dělba pravomocí je v ZoVB jasně vyznačena odlišnými slovesy:
- výbor jako výkonný orgán rozhoduje a vykonává (§ 9 odst. 11),
- shromáždění jako nejvyšší orgán rozhoduje ve věcech, které si vyhradilo (§ 9 odst. 11) a věcech stanovených zákonem,
- shromáždění uděluje souhlas, a to buď předem nebo dodatečně (např. podle § 11 odst. 5).
Podrobnosti o této "dělbě práce" by měly určovat stanovy SVJ. Je zřejmé, že pokud si rozhodování v určitých věcech vyhradilo shromáždění, pak udělení souhlasu tímtéž orgánem by bylo již nadbytečné.

Rozdíl mezi rozhodováním a schvalováním je zřejmý.
- Rozhodnutí shromáždění zavazuje jak SVJ - právnickou osobu, tak i vlastníky jednotek navzájem. Je závazné pro statutární orgán, který je povinen rozhodnutí realizovat. Realizace přijatého rozhodnutí se vlastník jednotky může domáhat i soudně.
- Udělení souhlasu je pasivní: znamená pouze, že shromáždění nemá námitky proti tomu, co se udělalo nebo má udělat. Z takového usnesení však nikomu nevzniká povinnost konat.

Znění zákona je možno vyložit tak, že shromáždění uděluje souhlas jen tehdy, je-li o souhlas požádáno (vlastníkem, výborem, třetí stranou). Příklad:
Vlastník jednotky chce zasáhnout do hlavní nosné zdi v bytě a vyříznout dveřní otvor. Výbor, shromáždění ani vlastníci jednotek o této úpravě uvnitř bytu nemohou rozhodnout - k tomu nejsou oprávněni; mohou k ní pouze dát (či nedat) souhlas podle § 11 odst. 5, popř. § 13 odst. 3.
----------------------------------------------------------------------
Platí, že některé úpravy spadající pod režim stavebního zákona nelze provádět bez (předchozího) souhlasu všech vlastníků jednotek. Tento souhlas se uděluje stavebníkovi. Na tuto skutečnost upozornil zákonodárce výslovně v ustanovení § 11 odst. 5 (poslední věta) ZoVB.

lake