Vážený pane Lake,

vracím se k tomuto tématu po několika letech, protože podobný problém řešíme v našem SVJ (2000). Při privatizaci bytů v r. 2001 byly byty přeměřeny inženýrem-stavařem z domu, započtena i plocha lodžií, aniž se někdo zajímal o to, jak byly byty kolaudovány (jak se podle Vaší rady mělo postupovat). Nájemní smlouvy byly vystaveny na součet všech CELKOVÝCH ploch včetně lodžií. V bytovém družstvu, které se řídilo občanským zákoníkem, definici podlahové plochy obsahovala vyhláška o nájemném z bytu č. 176/1993,. kdy podlahová plocha nájemního bytu byla celková plocha místností v bytě i mimo byt, užívaných výhradně nájemcem bytu. Občanský zákoník – pojem místnost: § 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto zákona se rozumí

1. bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.

Definice místnosti není upravená v Obč.zák. ani v ZoVB, nebo ve Stavebním zák., ale je uvedená v prováděcí vyhlášce Ministerstva pro místní rozvoj ke stavebnímu zákonu, tj. vyhlášce č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby: §3/c/4/h Místností je prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.

Nyní po pěti letech od převodu bytů do os.vlastnictví se někteří vlastníci probrali a hrozně se diví, že v Prohlášení vlastníka jsou lodžie uvedené mezi společnými částmi domu a jejich byt má menší podlahovou plochu, než měli v nájemní smlouvě a tvrdí, že byli okradeni. Lodžie jsou mezi spol. částmi domu rovněž uvedené ve smlouvách o převodu družstevních bytů do os.vlastnictví, zároveň s větou: „ K jednotce č…. je zřízeno výlučné užívání lodžie (přístup z bytu) o výměře …m2.“
Smlouvy asi nikdo ze 72 členů BD nečetl, ale podepsal.

Vaše úvodní věty : „Podle § 120 odst. 1 ObčZ součástí věci je jí vše, co podle povahy k věci náleží a nemůže být odděleno, aniž by se hlavní věc znehodnotila. Lodžie tedy tvoří nedělitelný celek s každou jednotkou.“ http://www.portalsvj.cz/…y/6428/29403

Mám dilema, jak se v souvislosti s mnou uvedenou definicí bytu a místnosti vypořádat s Vaším vyjádřením a NOZ.

NOZ § 1160 § 1160 (1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. (2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Děkuji za odpověď.