Kdy se vlastník může obrátit na soud:
Zákon o vlastnictví bytů rozlišuje v §11/3 dva různé případy.
(1) Usnesení nebylo přijato:
V tom případě se na soud může obrátit kterýkoliv z vlastníků s požadavkem, aby chybějící projev vůle společenství byl nahrazen výrokem soudu: "Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud."
(2) Usnesení bylo řádně přijato shromážděním, ale vlastník nesouhlasí:
"Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne."

Kdo je "přehlasovaný vlastník" ve smyslu ZoVB:
Přehlasovaným vlastníkem podle § 11 odst. 3 věty třetí ZoVB může jistě být i vlastník, který nebyl na shromáždění přítomen; takovou podmínku totiž žádný právní předpis nestanoví. (K aktivní legitimaci vlastníka nepřítomného na shromáždění viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 3246/2007). Žalobu může vlastník jednotky podat i v případech:
- jestliže se shromáždění sešlo, ale o záležitosti vůbec nehlasovalo,
- nebo se sešlo, ale nebylo usnášeníschopné (k tomu viz Dvořák 2007),
- nebo se v přiměřené době nesešlo, ačkoli vlastník o svolání požádal [1],
- nebo nebyl vlastníkem v době, kdy bylo napadené usnesení přijato.

Kdy půjde o "důležitou záležitost":
Úspěšná možnost obrátit se na soud v případě řádně přijatého usnesení je omezena na případy, kdy jde o důležitou záležitost. Co si pod tím lze představit?
Nejvyšší soud v citovaném usnesení to vyjádřil větou "... aby vlastník jednotky nebyl ve výkonu svého vlastnického práva k jednotce omezován více, než je potřebné pro ochranu vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek." [1].
V jiném případě Nejvyšší soud dovodil, že "... důležitou záležitostí [ve smyslu §11/4 a §11/5 ZoVB] se rozumí taková skutečnost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití." [2].
Pokud tedy bylo v SVJ přijato usnesení o běžné záležitosti, která neznevýhodňuje vlastníka, ani mu nezabraňuje nakládat s jeho majetkem, pak je pravděpodobné, že soud by jeho žalobu zamítl s odkazem na platnost řádně přijatého usnesení shromáždění.

Odkdy se počítá běh šestiměsíční lhůty:
Nejvyšší soud vyslovil právní názor o pojmu "šestiměsíční lhůta". Dospěl k závěru, že počátek této lhůty nelze určit paušálně, avšak vždy s přihlédnutím k okolnostem a průběhu konkrétního případu. Není povinností statutárního orgánu svolat shromáždění ihned, jakmile dostane žádost o projednání. Většinou se (ve větších společenstvích) shromáždění koná jednou ročně; z toho lze dovodit, že běh šestiměsíční lhůty započne buď konáním shromáždění, nebo marným uplynutím lhůty, do které shromáždění mělo být v daném roce svoláno [1].
Navíc se domnívám, že právo vlastníka obrátit se na soud v "důležité záležitosti", zasahující do jeho práv chráněnýchch ústavou, nemůže být časově omezeno šestiměsíční lhůtou dle ZoVB.

lake