Vážený AAA,

Statutární orgán není jediný, kdo je oprávněn za právnickou osobu (společenství vlastníků) jednat. V souladu s ustanovením ZoVB v §3 odst.1) „Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek (dále jen „vlastník jednotky“) upravuje občanský zákoník.“

Podle § 20 odst. 2 občanského zákoníku mohou totiž za právnickou osobu činit právní úkony i jiní její pracovníci nebo členové, pokud je to stanoveno ve VNITŘNÍCH PŘEDPISECH právnické osoby (společenství) nebo je to vzhledem k jejich pracovnímu zařazení obvyklé. Překročí-li tyto osoby své oprávnění, vznikají práva a povinnosti právnické osobě jen pokud se právní úkon týká předmětu činnosti právnické osoby a jen tehdy, jde-li o překročení, o kterém druhý účastník nemohl vědět.

Tedy kromě statutárního orgánu mohou právní úkony činit i jiní její pracovníci či členové, pokud jsou splněny zákonem dané podmínky. Může jít o případ, že je to stanoveno ve vnitřních předpisech právnické osoby. Těmi mohou být např. stanovy společenství apod.

(Pozn.: Neznám-li konkrétní stanovy či další materiály daného společenství, těžko konkrétně odpovídat. Například v „Prohlášení vlastníka“ je určena osoba „správce“ většinou s celkem širokým polem práv a povinností konat jménem společenství, a právní i finanční důsledky jsou pro společenství závazné. Tento správce v některých případech před vznikem právního subjektu = společenství uzavírá smlouvy s dodavateli, smlouvu o pojištění a pod. Následný problém je, že změnou osoby „původního správce“ přechází na „nového správce“ o rozsah povinností a práv určený v „Prohlášení vlastníka“ = rodný list domu, pokud společenství dané ustanovení v „Prohlášení vlastníka“ nezruší či nezmění, případně nedohodne jinak v „Mandátní smlouvě“.)

Zákon předvídá a upravuje i situace, kdy jednající osoba překročí svá oprávnění. I přestože k překročení pravomoci dojde, bude jednání právnickou osobu zavazovat v případě, že budou zároveň splněny dvě podmínky. Právní úkon se musí týkat předmětu činnosti právnické osoby a jde-li o překročení, o kterém druhý účastník nemohl vědět. Tím je chráněna právní jistota a dobrá víra třetích osob, které s pracovníky jednají. Zde zákon nemůže vymezit kritéria naprosto exaktně. Vždy se bude muset posoudit povaha jednotlivého případu, zda mohla třetí osoba překročení poznat.

Takže pane „AAA“, jednání shromáždění vlastníků ve svých vnitřních předpisech = stanovách, mohlo určit další „osoby“ oprávněné za společenství jednat, přičemž tyto osoby nejsou „STATUTÁRNÍ ORGÁN“. (Obdobně mohlo být učiněno výborem či pověřeným vlastníkem, má-li k tomu stanovami nebo rozhodnutím shromáždění pravomoc.) Tyto „osoby“ jednají jménem společenství (zastupují společenství) na základě pracovní smlouvy, Mandátní smlouvy, plné moci k určitým úkonům apod. Konání těchto osob je pro společenství vlastníků ZÁVAZNÉ.

Poznámka na závěr: české předpisy pojem „Statutární zástupce“ znají, uváděno např. ve výpisech z OR.

Matějka