• „Je povinnost založit SVJ v momentě, kdy se v RD nacházejí tři bytové jednotky a dva ateliéry?“

Ne, taková obecná zákonná povinnost neexistuje.

Občanský zákoník ukládá vlastníkům jednotek povinnost založit SVJ v případě, kdy

1. v domě je alespoň pět jednotek, a zároveň
2. alespoň čtyři z nich jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

Obě podmínky musí být splněny kumulativně. Zákon však nestanoví žádnou lhůtu, ani žádnou sankci při nesplnění povinnosti založit SVJ. V praxi by se mohl založení SVJ domáhat některý z vlastníků jednotek na ostatních spoluvlastnících.

Nesplnění zákonné povinnosti by mělo ten následek, že katastrání úřad nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku[1], má-li se vlastníkem stát osoba odlišná od stávajících čtyř nebo pěti vlastníků jednotek. Viz 2012/89/§1198/2. Nabytí jednotky je i nadále možné bez omezení ostatními derivativními způsoby, např. děděním, dražbou, nebo rozhodnutím orgánu státní moci.

Další osoba může bez omezení nabývat jednotku v domě originárně[2].

Justitianus

Poznámka [1]: Převod vlastnického práva je jedním z derivativních způsobů nabytí jednotky. K převodu dochází na základě kupní, výměnné nebo darovací smlouvy, což je projev vůle dvou stran – převodce a nabyvatele. 

Poznámka [2]: K originárním způsobům nabytí jednotky patří výstavba, rekolaudace společné části na jednotku, sloučení stávajících jednotek, nebo rozdělení stávající jednotky.