Terasa je prázdný prostor plný vzduchu. Stejně jako místnost, chodba, schodiště, balkon, lodžie, sklepní kóje, parkovací stání, kotelna, kočárkárna, kolárna [1]. Není zřejmé, proč a jak byste měla ten vzduch na terase „renovovat“. Pozdravujte ode mne vašeho předsedu.

Proti zatékání srážkové vody nechrání stavební konstrukci ani dlažba, ani spáry v dlažbě, nýbrž tuto funkci má hydroizolační vrstva. Hydroizolace je zpravidla společnou částí budovy, není-li v prohlášení výslovně zmíněna jako vlastnictví vlastníka jednotky [2]. Navíc víme, že hydroizolace (umístěná pod nášlapnou vrstvou terasy) je „částí domu určenou pro společné užívání“ (1994/72/§2/g), protože chrání proti působení srážkové vody jak byty nacházející se pod terasou, tak i všechny ostaní části domu. Pozdravujte ode mne vašeho předsedu.

Pokud chcete podrobnější odpověď, musela byste zde uvést (a) vše co je o „terase“ uvedeno v prohlášení, a (b) zda jde o prohlášení podle 1994/72 [3], nebo podle 2012/89 [4]. Bez těchto základních informací nemá smysl pokračovat. Nevíme totiž kdo je vlastníkem dlaždic a spár mezi nimi.

Justitianus

[1] Podotýkám,že blbové čeští soudci se už dvacet let konstantně mýlí při výkladu obsahu prohlášení (viz např. 22 Cdo 1511/2019–227). Nejsou schopni rozpoznat kdy jde o prázdný prostor (určený buď k individuálnímu, nebo společnému užívání na základě prohlášení) a kdy jde o stavební konstrukce (součásti stavby ve smyslu stavebních předpisů), které vymezují a obklopují tento prostor. Stavební konstrukce jsou zpravidla všechny společné, nejsou-li některé z nich v prohlášení výslovně vyčleněny do vlastnictví vlastníka konkrétní jednotky.

[2] Pokud by vlastník jednotky měl vlastnit také některé stavební konstrukce budovy, musely by v prohlášení být označeny (definovány) srozumitelně a určitě – buď jednoznačným určením hranice mezi společnými a „soukromými“ částmi, nebo taxativním výčtem stavebních konstrukcí (například: dlažba, jiná pochůzná vrstva, těsnění spár, roznášecí vrstva pod dlažbou, hydroizolační vrstva, oplechování, zábradlí, atd.). Hmotné části stavby nezmíněné v prohlášení jsou samozřejmě společné. Původní vlastník budovy je totiž nikdy nevyčenil do výlučného vlastnictví jednotlivce. Z mlčení původního vlastníka nelze takový úmysl dovodit ani výkladem.

[3] Podle 1994/72/§4/1 platí, že „vlastník budovy svým prohlášením … určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu“. Pojem „terasa“ uvedený v prohlášení tedy označuje pouze prostor, nikoliv hmotné stavební konstrukce. Navíc podle definice 1994/72/§2 platí, že jednotkou je byt a ten se skládá z místností; terasa však není místností, nemůže tedy být součástí bytu, a proto není ani součástí jednotky. Zákon to výslovně vylučuje.

[4] Pokud jde o prohlášení podle občanského zákoníku (2012/89/§116­6/1/b/2), zákon zná pouze „… určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky“. U terasy může tedy prohlášení určit, zda jde o (prázdný) prostor užívaný společně, nebo jde o (prázdný) prostor užívaný výlučně vlastníkem určité jednotky. Součásti stavby nezmíněné v prohlášení jsou i v tomto případě nepochybně společné; uživatel terasy je totiž k ničemu nepotřebuje a nemusí se o ně starat podle 2012/89/§1175/2. K tomu viz též určení vlastníka stavebních prvků teras, lodžií a balkonů v nařízení vlády 2013/366/§5/1/f.