• Krupp: „Některé konstrukční prvky bytu (nebo všechny), potažmo místností, patří k bytu a jsou ve vlastnictví jeho vlastníka“

Neeee, to není obecně pravda. Váš názor není správný. Žijete v bludu. Ale Váš dotaz vůbec není hloupý, proto odpovím podrobně.

Pokud vlastníte byt jako jednotku1994 podle ZoVB, pak k Vašemu vlastnictví nepatří žádné stěny, stropy ani podlahy. Žádné vodorovné nosné prvky ohraničující jednotlivé prostory domu (stropní a podlahové stavební prvky místností, lodžií, balkonů, teras), ba ani svislé stěny ohraničující místnosti, lodžie, balkony, terasy. Dokonce nevlastníte ani okna ve vašem bytě, nejsou-li v prohlášení výslovně zmíněna ! [1]. To jste nevěděl ?

Místnost je – podle definice – prázdný prostor opatřený dveřmi [2]. Pokud máte vlastnit něco jiného nežli ten prázdný prostor plný vzduchu, mělo by to být v prohlášení vlastníka budovy uvedeno výslovně jako Vaše vlastnictví. Pozor: kecy typu „k jednotce patří …“ neříkají nic o vlastnictví.

Zde se přece už dvacetkrát probíraly stále stejné otázky: kdo je vlastníkem oken přístupných zevnitř bytu, radiátorů v bytě, uzavíracích ventilů topení, vody a teplé vody, odpadního potrubí, vodoměrů, indikátorů, části plynového potrubí za odbočkou k bytu, bytového uzávěru plynu, elektrického vedení od výstupních svorek elektroměru k hlavnímu bytovému jističi, vstupních bytových dveří, domácího telefonu, domovní schránky příslušející k bytu. 

Odpověď je univerzální a je stále stejná už od roku 1994: Přečtěte si prohlášení vlastníka budovy a nefantazírujte o tom, že snad vlastníte „některé konstrukční prvky bytu“.

Pokud Vás to zajímá podrobněji, otevřete si zákon 40/1964 Sb. (starý občanský zákoník). Podle tohoto zákona je třeba vykládat obsah všech prohlášení vlastníka budovy do 31.12.2013. V OZ najdete definice těchto tří pojmů:

• součást věci (1964/40/§120/1)
• příslušenství věci (1964/40/§121/1)
• příslušenství bytu (1964/40/§121/2)

☀ Byt se sice skládá z místností, může však mít součásti (které se bez znehodnocení bytu nedají oddělit, např. okna, vstupní dveře, tapety, vnitřní omítky, kachličkové obklady, vestavné skříně, lepená podlahová krytina, technické sítě, jako je elektroinstalace bytu a vnitřní rozvod vody). Součásti bytu bývají v prohlášení vyjmenovány výčtem, aby se předešlo nejistotě ohledně jejich vlastníka.

☀ Byt nemohl mít za účinnosti starého OZ věcné příslušenství, protože nebyl podle OZ věcí v právním slova smyslu. Byt byl podle tehdejšího chápání pouze „jinou majetkovou hodnotou“ ((1964/40/§118/2). Ostatně lodžie není nikdy samostatnou věcí; je to jen otevřený prostor, výklenek v líci stavby. Takže tuto kategorii můžeme přeskočit.

☀ K bytu mohlo být přiřazeno „příslušenství bytu“. Například společné WC, prádelna, kuchyně a sklep na uhlí v pavlačových domech z 19. století. V době vzniku prohlášení vlastníka budovy platilo, že příslušenství bytu je užíváno s bytem; tato definice však neříká vůbec nic o VLASTNICTVÍ příslušenství bytu. A neříká vůbec nic ani o vlastnictví stavebních konstrukcí okolo prostoru, který je příslušenstvím by­tu.

Pouhé oprávněné užívání prázdného prostoru neznamená přece vlastnictví. A už vůbec to neznamená, že by uživatel příslušenství vlastnil stavební konstrukce, které obklopují místnost, balkon, lodžii, terasu. To dobře znají všichni nájemci. Nebo snad chcete tvrdit, že pronájmem bytu se nájemce stal automaticky vlastníkem místností bytu i vlastníkem stěn, stropů, podlah, dveří? To je přece očividný nesmysl.

Příslušenství bytu zmíněné v prohlášení vlastníka budovy do 31.12.2013 je tedy to, co je s bytem užíváno. Z užívání příslušenství bytu neplynou žádná vlastnická práva. Co je konkrétně „příslušenství bytu“ bychom našli na jednom jediném místě: v prohlášení vlastníka budovy.

1. Může se jednat o příslušenství bytu společné (kočárkárna, kolárna, prádelna, sušárna, mandlovna, sklep na uhlí, …).
2. Může se jednat o příslušenství bytu užívané výlučně s jedním bytem (prostor balkonu, lodžie, terasy, sklepní kóje).

Co nebylo výslovně v prohlášení předáno do vlastnictví vlastníkovi jednotky, to zůstalo společné. Proto se lodžie, balkony terasy a kóje nemohou započítávat do podlahové plochy bytu. Nejsou součástí bytu, jsou pouhým příslušenstvím bytu. To platí beze změny i dnes. Pokud někdo tvrdí, že vlastní např. nosnou desku lodžie, její boční stěny, dlažbu lodžie či hydroizolaci pod dlažbou, je třeba aby toto tvrzení prokázal obsahem prohlášení.

Prostořeká diskutérka zde prokázala pouze to, že z celé lodžie vlastní jen zábradlí. Nic víc. Všechno ostatní, na co si ta paní může sáhnout, když vyleze na lodžii, je společnou částí domu.

Justitianus