Držím se stále úvodní otázky tazatelky „Může nám obec diktovat, co máme založit“ a nepletu do toho na rozdíl od Bubiho ústavu.

na okraj: Zdeno v příspěvku z 2.února nemá prvadu, že společenství vzniká samo ze zákona, jak platilo u zák. 72/1994 (ZoVB). To je také v odkazovaném článku zmíněno.

Jinak článek nechávám bez komentáře, zda je vše tak, jak autor píše. Krom toho, že zmíněné osobní vlastnictví dávno neexistuje a jem to něco jako používání pojmu „fond oprav“ v SVJ.

http://www.mesec.cz/…-a-nevyhody/

19. 3. 2014 0:00 – Družstevní byty výhody a nevýhody? Byty v domech totiž mohou nabízet i zájemcům, kteří z různých důvodů nedosáhnou na hypotéku, např. proto, že mají těžko prokazatelné příjmy. Do banky nejdou žádat o úvěr zájemci o byty (pozn. zájemci o koupi bytu), nýbrž developer. Založí družstvo, … budoucím obyvatelům bytů nabídne jim zajímavé podmínky na počáteční platbě 20 až 30 % ceny bytu, zbytek je potom rozložen do splátek, např. po dobu 20 až 30 let, jež jsou hrazeny podobně jako nájem. Po splacení celé ceny bytu vám družstvo byt převede do osobního vlastnictví. „Například bytové družstvo nechce prokázat výši vašeho příjmu, nehledí na váš věk a bere na svá bedra vyjednávání s bankou. Také družstevní byt si můžete pořídit za účelem investice do nemovitosti. Byt můžete dál pronajímat a nájemník tak za vás hradí měsíční platbu. Ale na rozdíl od klasické hypotéky se předem nezadlužíte bance,“ říká Martin Kroh, předseda správní rady DMS ČR a předseda SBD Praha.

Co nastane, pokud nebudete splácet?

Mohu družstevní byt prodat? V mnoha ohledech lze s oběma typy bytů disponovat obdobně. Dokonce platí, že prodej družstevního bytu je jednodušší než bytu vlastního. Prodej bytu nepodléhá schvalování družstvem. Kupující a prodávající mezi sebou podepíší smlouvu o převodu družstevního podílu, čímž je celá věc ukončena. Odpadá tak nutnost sepisovat složitou smlouvu a změny zanášet do katastru nemovitostí. Nemusíte se ani pídit po tom, zda na bytě neváznou věcná břemena a zástavy. Obejdete také daň z převodu nemovitosti.

Mohu družstevní byt pronajímat a vzít si na něj hypotéku? Zde družstevníci narazí pravděpodobně na největší problémy. Družstevní byt lze totiž pronajímat pouze se souhlasem družstva, které vám ho logicky nemusí poskytnout. „Převládne-li mezi členy družstva např. názor, že obyvatelé v domě by se neměli příliš často měnit, mohou tržní pronajímání bytů v domě úplně zakázat,“ říká gen. řed. spol. Ekospol Evžen Korec. Družstevním bytem v žádném případě nelze ručit za hypotéku či úvěr !!!

Jak se rozhoduje? Nejvyšším orgánem BD je tzv. členská schůze, a každý člen družstva má 1 hlas (rozhodovací proces je tedy poněkud odlišný od tzv. shromáždění vlastníků, kterého byste byli členem jako majitelé bytu; zde jejich hlasy mají různou váhu dle spoluvlastněných podílůů; ta se určuje podle velikosti bytu; majitel čtyřpokojového bytu má proto „více hlasů“ než majitel bytu dvoupokojového).

Byt ve vlastnictví a spousta povinností S koupí bytu (do vlastnictví) přichází nejen radosti, ale i řada povinností, jako povinné členství v SVJ. Někoho toto zjištění může natolik zaskočit, že by z něj rovnou rád vystoupil. Jenže to není možné. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky automaticky přechází i spoluvlastnické právo ke společným částem domu. Tím dostáváte právo ale i povinnost rozhodovat o společném majetku a navíc se musíte také spolupodílet na jeho správě a údržbě, ať už fakticky nebo jen finančně.

Adv. Mgr. Bohdana Hejduková z portálu „PravniGramot­nost.cz“ se specializuje na právní poradenství pro SVJ. „Pokud tedy v domě nabízí BD byty do soukromého vlastnictví a prodá se alespoň 5 bytů min. třem různým majitelům, bude se založení společenství vlastníků jednotek týkat i vás“.

Založení společenství vlastníků jednotek Až do konce roku 2013 vznikala SVJ ze zákona, po r. 2014 nastala zásadní změna. Proces vzniku je nyní dvoufázový a prvním krokem je vlastní sepsání zakladatelských listin se všemi náležitostmi, krokem druhým je zápis do veřejného rejstříku. Dnem zapsání vznikne i SVJ.

Krok číslo jedna Při zakládání společenství vlastníků je nutné nejprve připravit stanovy podle NOZ, řádně svolat zakladatelskou schůzi a zde jednohlasně schválit stanovy, které musí být sepsány formou notářského zápisu. Notářský zápis bude nově požadován i při každé změně stanov, takže je potřeba si stanovy dopředu důkladně promyslet a připravit se raději na všechny možné eventuality, protože každý notářský zápis samozřejmě něco stojí.

Krok číslo dva Samotný vznik SVJsouvisí se zápisem do veřejného rejstříku. Dnem založení je tedy okamžik, kdy je SVJ zapsáno do tohoto rejstříku u příslušného soudu. Leckoho možná napadne, co se stane, pokud vlastníci naplní podmínku vzniku společenství vlastníků jednotek, ale fakticky ho nezaloží. K této situaci advokátka Hejduková uvádí: „Budou-li vlastníci se založením SVJ otálet, má pro ně stát připravené i poměrně důrazné sankce za nesplnění svých povinností, a to v podobě blokování zápisu do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva na dalšího vlastníka. To v praxi znamená, že žádný byt v inkriminovaném domě nebude možné prodat ani koupit až do chvíle, než se založí SVJ“.

SVJ si můžete založit i dobrovolně SVJ je možné založit se souhlasem všech vlastníků i dobrovolně, nemusí vznikat jen v domech, které mají více než zákonem požadovaných 5 jednotek. Kdo a proč by se měl k podobnému kroku odhodlat? Např. proto, aby se vlastníci vyhnuli nepříjemné situaci, týkající se dluhů související se správou společných prostor.

/David Sillmen/