Dle data převodu bytů u Vás předpokládám, že jste SVJ vzniklé dle ZoVB. Snad se nemýlím. Otázek máte mnoho, pokusím se Vám alespoň na některé odpovědět, snad Vám to bude k něčemu dobré.

Nejsou-li stanovy SVJ v rozporu s kogentním ustanovením zákona, má jejich znění před zákonem přednost. Nelze ale, aby snižovaly zákonem o vlastnictví bytů stanovené kvórum! Dnes je mohou zpřísnit, ale nikdy je nemohly snížit. Pro změnu stavby formou nástavby či přístavby, tedy kdy se zvětšují výškové či půdorysné rozměry stavby, vyžadoval ZoVB souhlas všech vlastníků jednotek, pouze pro stavební úpravy, při nichž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby postačoval souhlas ¾ všech vlastníků jednotek, ale ne jen ¾ přítomných na usnášeníschopném shromáždění (viz § 11 odst. 5 ZoVB – všimněte si těch vysvětlujících poznámek odkazujících na tehdy platný a účinný stavební zákon, stejně i čl. IV vzorových stanov 371/2004 Sb.). V této části jsou vaše stanovy neplatné a mělo by platit kvórum ze ZoVB a vzorových stanov, pokud jste neměnili stanovy po 1.1.2014. Důležité je podívat se pořádně na terminologii – co je to změna stavby. V legislativě by se měly pojmy používat jednotně, takže pokud používá ZoVB (či vaše stanovy) nějaký pojem a nevysvětluje ho blíže a zákon odkazuje poznámkou na jiný zákon, tak by se měl pojem používat dle toho speciálního zákona, kde je definován (zde stavební zákon).

Vše toto má svou logiku, protože SVJ je právnickou osobou s omezenou právní subjektivitou, tj. způsobilostí mít jen taková práva a povinnosti, která jsou součástí jeho předmětu činnosti (§9 odst. 1 a §9a ZoVB). Zákon přitom předmět činnosti stanoví kogentně do té míry, že společenství nemůže vykonávat jiné činnosti, než zákon připouští. Takže SVJ spravuje stávající společné části domu a pozemku – zajišťuje dle ZoVB jen prostou správu, tj. opravuje a udržuje, případně vylepšuje to, co je (opravy a údržbu a další termíny z § 9 odst. 1 ZoVB zase třeba definují účetní a daňové předpisy). SVJ nemůže ale samo o sobě to, co spravuje zvětšit, tedy samo nějakým hlasováním na shromáždění bez souhlasu všech vlastníků jednotek rozhodnout o přístavbě, tedy o zvětšení spravovaného majetku, o tom, že vznikne nějaká nová společná část. Na to by se měla uzavřít smlouva o výstavbě za souhlasu všech spoluvlastníků. Podívejte se třeba do rozsudku Krajského soudu v Brně 29 A 61/2013. Pozor ale, toto platilo pro SVJ dle ZoVB a mělo by, pokud jste si nějak nesmyslně neměnili stanovy po 1.1.2014, pro vás asi platit i teď, vzhledem k tomu, že nelze jen tak bez opory v zákoně změnit právní subjektivitu právnické osoby. Píši asi, protože v tomto státě si člověk není jistý v oblasti bytového vlastnictví ničím – soudy soudí tak různorodě, až je to do nebes volající. Budeme si muset počkat na výsledky soudů těch, co se průkopnicky snaží o vyjasnění situace. Že jsou ale stanovy z doby před 1.1.2014 stále platné a SVJ se jimi řídí, to už vrchní soud v Praze v souvislosti s nutností či nenutností účasti notáře při změnách stanov vyřešil.

Pokud na zasklení lodžie máte stavební povolení a je toto zasklení ve vašem vlastnictví, nejedná se o společnou část domu. Pak jste také z pozice tohoto vlastnictví účastnicí územního a stavebního řízení, protože se vám do něj má zasahovat. A k tomu je třeba Váš souhlas. Bez něj by stavební úřad neměl vydat žádné rozhodnutí. Zkontrolujte si proto na stavebním úřadě, zda už nějaké řízení bez Vašeho vědomí a bez Vašeho účastenství neproběhlo. Pokud ano, můžete se dle správního řádu přihlásit jako opomenutý účastník řízení a současně s tím učinit příslušné podání – jsou na to šibeniční lhůty, ale v těch se lehce zorientujete, či Vám jakýkoliv právník poradí – dle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád a stavebního zákona.

Co se týče úvěru, jak už Vám odpověděli jiní, dům se zadlužit nemůže, pouze SVJ jako právnická osoba, která spravuje ze zákona Váš majetek a jejímž jste ze zákona členem. Povinností SVJ jako správce Vašeho majetku je provést Vám vlastníkům vyúčtování toho, jak Vám spravuje majetek. Jestliže vynaloží x Kč a nemá od Vás v dostatečné výši zaplacené zálohy, tak po Vás musí ty vynaložené peníze chtít zaplatit – jinak by SVJ nejednalo s péčí řádného hospodáře a v účetnictví mělo pěkný nepořádek. Kdepak by ty za Vás vlastníky zaplacené a Vám nevyúčtované částky evidovalo? Přece zaplatím fakturu a tu musím někde zaúčtovat. Doufám, že u Vás nebudete chtít účtovat závazek vůči dodavateli souvztažně s jakousi bezprizorní pohledávkou za nikým (či snad za SVJ jako za sebou samým?), jak to některé správní firmy (hlavně správcovské BD) rády dělají – to je v rozporu se zákonem o účetnictví. Účtovat by se faktury za opravy měly stále stejně, není důvodu, aby se ty, na které SVJ nemá finanční prostředky, účtovaly jinak než ty, na jejichž úhradu peníze od vlastníků už SVJ má. Čili měly by se účtovat souvztažně do nákladů či alespoň – paní Klainová mi snad promine – souvztažně s účtem 955MD. No a vyúčtování těch nákladů vlastníkům pak účtuji buď do výnosů či na účet 955Dal (dle zaúčtování faktur od dodavatelů) souvztažně s pohledávkami za jednotlivými vlastníky. Účetní závěrku byste měli každoročně schvalovat, máte právo si zkontrolovat, jak SVJ účetnictví vede a případně požadovat nápravu. Řádné vedení pohledávek za jednotlivými vlastníky je základ.

Přeji pevné nervy a mnoho štěstí. Pokud je to možné, zbavte se stávajícího výboru, zdá se mi, že hájí jiné zájmy než ty Vaše.