Víte, ona je to akademická debata. My si tady můžeme akademicky debatovat nad čím chceme, ale ten zákon vykládají soudy. A soudy jednoduše mohou vyložit přechod dluhu pouhým citováním textu ustanovení a výkladové literatury. A protože prostě vím, že takto odůvodněným rozsudkem bych snadno přechod dluhů prohrál a žádná judikatura nejvyššího soudu a ústavního soudu zatím neexistuje (krom jednoho usnesení, které se týkalo úvěru SVJ z doby předchozího vlastníka), tak prostě v praxi dávám přednost opatrnosti.

Co vy si myslíte o logice toho může být soudcům úplně jedno a také nejspíše bude.

VIII. Přechod závazků podle ObčZ

Podle obecné úpravy převodu vlastnického práva v § 1106 ObčZ se společně s vlastnictvím nabývají i práva a povinnosti s věcí spojená. Současně také platí, že závady jiné než zjistitelné z veřejného seznamu, nabyvatel nabývá jen tehdy, mohl-li je zjistit, nebo bylo-li to tak ujednáno, nebo stanoví-li tak zákon (§ 1107 ObčZ). Pokud se jedná o práva a závazky ve smyslu § 1106 ObčZ, pak se má za to, že s vlastnictvím jednotky jsou spojena zejména práva a povinnosti související se správou domu (které tedy jsou spojeny s jeho členstvím ve společenství vlastníků). Jedná se o práva a povinnosti, které vyplývají ze stanov společenství, nebo vyplývají z rozhodnutí jeho orgánů. Typickým závazkem spojeným s vlastnictvím jednotky je závazek k úhradě příspěvků (záloh na ně) na správu, který zatěžuje každého vlastníka jednotky v domě. Zákonem takto upravený postup bude využíván i pro převody jednotek vzniklých podle zákona o vlastnictví bytů (viz také výklad k § 1158 ObčZ).

IX. Charakter závazků a dluhů

S ohledem na dikci i systematické spojení s odstavcem 1 (který hovoří o příspěvcích na správu) se lze domnívat, že dané ustanovení má dopadat jen na finanční závazky převodce vůči osobě odpovědné za správu domu. Do jiných než finančních závazků po splatnosti vůči společenství nabyvatel sice vstupuje, ale z důvodu uvedených výše (závazky z titulu členství ve společenství). Současně je ze znění ustanovení § 1186 ObčZ zřejmé, že podle tohoto ustanovení jiné závazky a dluhy než ty, které má vlastník jednotky vůči osobě odpovědné za správu, nepřecházejí. Lze soudit, že se má jednat jak o dluhy na příspěvcích podle § 1180 ObčZ, tak o dluhy na platbách za služby podle § 1181 ObčZ.

X. Přechod dluhů podle nové úpravy

Je třeba upozornit, že § 1186 ObčZ výslovně neuvádí, že specifické dluhy přecházejí na nabyvatele jednotky tak, jak to činí § 1106 ohledně závazků a § 1107 ObčZ ohledně závad. Tento přechod je (bohužel) nutné odvodit nepřímo z celého ustanovení. Většina literatury je však s tímto závěrem ve shodě (např. Dvořák, 2015). Ustanovení § 1186 odst. 2 ObčZ zřejmě upřesňuje postup ve smyslu § 1107 ObčZ. Dluhy související se správou domu a pozemku, které jsou spojeny s konkrétní jednotkou, lze považovat za závady ve smyslu § 1107 ObčZ (uvádí tak i důvodová zpráva). Stěžejní pro oblast správy domu a pozemku je povinnost vlastníka hradit příspěvky na správu. Nabyvatele bude nepochybně zajímat, jaké závazky byly založeny před převodem vlastnického práva a které bude muset plnit on. Nabyvatel by měl být seznámen se schváleným rozpočtem společenství a tím i potažmo se schválenou výší příspěvků na správu domu a pozemku. Jak bylo uvedeno výše, závazky (a z nich v budoucnu potenciálně plynoucí dluhy) přejdou na nabyvatele podle § 1106 ObčZ (např. závazek podílet se na splácení úvěru, který má společenství, které ale nemusí být v době převodu vlastnictví splatné, dokonce zřejmě nemusí být úvěr ani vyplacen). Splatné dluhy, které vyplývají ze závazků vlastníka jednotky vůči správci pak přejdou podle § 1186 odst. 2 a § 1107 ObčZ, jsou předmětem potvrzení správce, o kterém toto ustanovení hovoří. Dluhy na nabyvatele přejdou, a pokud nabyvatel sám nevyvine úsilí je zjistit (postupem podle § 1186 ObčZ), nemůže se bránit odkazem na § 1107 ObčZ, protože tyto závady mohl zjistit a neučinil tak.

Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J.: Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016.