Nový občanský zákoník ukládá v § 1186 povinnost SVJ(2012) vyjádřit se jednoznačně k osudu existujících dluhů převodce (stávajícího vlastníka) vůči SVJ. Jde o situaci, která nastává podle NOZ při každém převodu jednotky. Uvádím možnosti, se kterými se výbor SVJ může setkat při postupu podle § 1186 odst. 2 NOZ.

Upozornění: Tento příspěvek je zpracován striktně podle současného právního stavu, bez svévolných pokusů „doplnit“ znění NOZ o nějaká neexistující ustanovení pomocí protiústavního výkladu.

Může nastat minimálně sedm různých případů. Z toho pouze pět se vztahuje k § 1186. Najděte si v tabulce o který případ se jedná (A až G). Pod tabulkou je stručně vypsána činnost SVJ a výsledný osud dluhů převodce.

• Případ A
SVJ vystaví potvrzení, že nejsou žádné dluhy, související se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky.

• Případ B
SVJ vystaví potvrzení, že nejsou žádné dluhy, které přejdou na nabyvatele jednotky (stejně jako v případě A).
SVJ bude dlužnou částku vymáhat na převodci.

• Případ C
SVJ vystaví potvrzení, že souhlasí s tím, aby za dlužníka splnil jeho dluh nabyvatel jednotky. SVJ v potvrzení uvede, že nabyvatel se stává novým dlužníkem vedle původního dlužníka a je spolu s ním zavázán společně a nerozdílně podle § 1892 NOZ. V tomto případě se nejedná o postup podle § 1186, neboť nejde ani o převzetí dluhu, ani o přechod dluhu.
SVJ bude dlužnou částku vymáhat na převodci, nebo na nabyvateli, podle své úvahy. Převodce je v postavení solidárního dlužníka, nikoli v postavení ručitele.
SVJ může takové ujednání s nabyvatelem odmítnout.

• Případ D
SVJ vystaví potvrzení, že dluhy uvedené v jejich dohodě přejdou na nabyvatele jednotky s převodem vlastnictví jednotky. SVJ v potvrzení uvede, že na žádost převodce nebo nabyvatele přijme nabyvatele jako nového dlužníka podle § 1888 odst. 1 NOZ. SVJ bude dlužnou částku vymáhat na nabyvateli. Převodce je ručitelem.
Druhá možnost: SVJ vystaví potvrzení a uvede v něm, že nepřijímá nabyvatele jako nového dlužníka. Žádné dluhy na nabyvatele nepřejdou.

• Případ E
Má se za to, že na nabyvatele přechází i dluh, zajištěný jistotou. SVJ vystaví potvrzení o aktuální výši tohoto dluhu, který přejde na nabyvatele jednotky s převodem vlastnictví jednotky. SVJ v potvrzení uvede, že na žádost převodce přijme nabyvatele jako nového dlužníka podle § 1888 odst. 2 NOZ.
Druhá možnost: SVJ vystaví potvrzení a uvede v něm, že nepřijímá nabyvatele jako nového dlužníka a odmítá dát svůj souhlas s přechodem dluhů. Žádné dluhy na nabyvatele nepřejdou.

• Případ F
SVJ vystaví potvrzení, že nejsou žádné dluhy, které přejdou na nabyvatele jednotky (stejně jako v případě A či B).
SVJ bude dlužnou částku vymáhat na převodci jako na osobním dlužníkovi. Nebude-li hradit, může dojít ke zpeněžení zástavy (jednotky).

• Případ G
Namísto dosavadního dlužníka, jehož dluh se ruší, vstupuje nový dlužník s dluhem ze samostatného právního poměru podle § 1891 NOZ. V tomto případě se nejedná o postup podle § 1186, neboť nejde ani o převzetí dluhu, ani o přechod dluhu.
SVJ bude dlužnou částku vymáhat na novém dlužníkovi. Převodce není ručitelem, jeho dluh zanikl.
---------------------------------------------------------------------

Z důvodu opatrnosti je vhodné v potvrzení uvést všechny dluhy, které přicházejí v úvahu. V dohodě převodce s nabyvatelem (a také v potvrzení od SVJ) by měl být jednoznačně uveden i osud budoucích dluhů, které teprve mohou vzniknout (například z budoucího vyúčtování služeb, z budoucího konečného vyúčtování dříve provedené opravy, nebo z jakéhokoliv jiného důvodu).

Také u těchto dluhů platí to, co u všech ostatních: nepřecházejí automaticky na nabyvatele jednotky. Jedinou výjimkou je přechod dluhů v případě E, jestliže SVJ se k dluhu nevyjádří, přestože bylo na tento následek ve výzvě výslovně upozorněno (§ 1888 odst. 2).

Upozorňuji také na to, že pouhé potvrzení SVJ nemá konstitutivní účinky. Jednak proto, že je vydáváno před změnou vlastníka, ke které nemusí pak dojít; jednak proto, že zákon výslovně vyžaduje, aby SVJ změnu v osobě dlužníka ještě potvrdilo dodatečně, po změně vlastnictví jednotky (§ 1888).

I kdyby si to výbor sevbevíce přál, nemůže pouhým potvrzením podle § 1186 donutit převodce ani nabyvatele k převzetí dluhů bez jejich dohody (případ B). Totéž platí, pokud v dohodě (v kupní smlouvě) výslovně odmítli přechod dluhů podle § 1888 odst. 2 (případ F). I kdyby jim SVJ za těchto okolností vydalo nepravdivé potvrzení o tom, že nějaké dluhy údajně přecházejí, nebude to mít právní účinky. Půjde o pouhý cár papíru.

lake