Pane Michale, začněte povinnou četbou dvou štítků pod Vaším dotazem. Zde uvedu přehled Vašich zjevných omylů.

• Neexistuje „osobní“ ani „nákladní“ vlastnictví.
• Neexistuje žádný „fond oprav“. Fond oprav může mít družstvo, nikoliv však SVJ. Pro vlastníka jednotky nic takového neplatí a samozřejmě není ani zákonná povinnost cokoliv na takový účel hradit. Pokud Vám členové výboru SVJ začnou servírovat bláboly o jakémsi „fondu“, buďte ve střehu: nerozumějí fungování SVJ a neznají zákony, kterými by se měli řídit.
• Neexistuje žádný „správce daného vchodu“. Správcem domu je SVJ – právnická osoba, která má svůj nejvyšší orgán (shromáždění) a statutární orgán, který jedná za SVJ navenek. Základní informace o konkrétním SVJ a stanovy naleznete v rejstříku SVJ.
• Zda „majitel bytu náhodou nedluží na fondu oprav“ Vás vůbec nezajímá. Hlavně proto, že takové tvrzení je nesmyslné – žádný fond oprav neexistuje. Pokud předchozí vlastník snad něco dluží SVJ, jde o jeho dluh a je povinen to SVJ uhradit. (Pokud v kupní smlouvě nepřevezmete jeho dluh Vy. To je jedna z možností a projeví se to samozřejmě snížením kupní ceny.)

Mělo by Vás ovšem velmi zajímat jaké má SVJ celkově pohledávky za dlužníky a jak úspěšné je při jejich vymáhání. Mělo by Vás velmi zajímat zejména to, zda existují pohledávky po lhůtě splatnosti, jak dlouho jsou dospělé, zda SVJ vymáhá dlužné částky i soudně a jak je při tom úspěšné.

Zajímejte se zda neexistují pohledávky SVJ již promlčené – což by svědčilo o neschopném výboru, nebo o jednání v rozporu s péčí řádného hospodáře, při kterém se dluhy kamarádů pana předsedy nechaly schválně promlčet.

Jakmile se stanete členem SVJ, „spadne“ na Vás ručitelský závazek za poměrnou část veškerých dluhů SVJ. Takže si předem zjistěte, zda SVJ není zadluženo až „po uši“ a pokud snad ano, komu splácí a kde na to vezme zdroje. To znamená zjišťujte jakým způsobem má SVJ napsané smlouvy s dlužníky o jejich splátkovém kalendáři. Nevěřil byste tomu, ale většina SVJ, která si vzala milionové bankovní úvěry na desítky let, nemá z čeho je splácet: nemá totiž s dlužníky uzavřené žádné písemné smlouvy o úhradě jejich dluhů. Dokonce zjistíte, že SVJ dlužníky nikdy nevyzvalo k úhradě a tedy tyto dluhy jsou už promlčené a nevymahatelné. Nezapomeňte, že za tuto právní a účetní žumpu budete ručit celým Vaším majetkem.

Odhaduji, že v 70% SVJ, která splácejí bankovní úvěr, se Vás bude výbor snažit podvést a shodit na Vás placení dluhů předchozího vlastníka. Tento podvod je velmi rozšířený. Nebo Vám začnou tvrdit, že splácení bankovního úvěru společenstvím je nákladem na správu domu a že to tedy musíte začít hradit Vy. Není tomu tak, jde o trestný čin podvodu ve stádiu pokusu. Nenechte se poplést.

Samotný stav bytu a jeho cena je pouze jedním z kriterií. Dávejte si pozor zejména na stav SVJ, jak už jsem napsal. V některých SVJ objevíte: katastrofální nedostatky ve vedení účetnictví, či spíše záměrné švindlování s účetnictvím, nevymáhání pohledávek po dlužnících, nezajištění pohledávek pomocí písemných smluv, snaha podvést nabyvatele jednotky a vytáhnout z něj peníze, které má SVJ platit dlužník – bývalý vlastník jednotky.

Pokud si nezjistíte předem tyto informace (přes prodávajícího), je to jako byste kupoval osobní auto bez technického průkazu, se stočeným tachometrem a bez možnosti si auto předem prohlédnout. Budete nakonec překvapen. Zpravidla nepříjemně.

lake