Pan Valdstein napsal: „Z toho podle mě jasně plyne, že pokud zatížím vlastníka jednotky jakýmkoliv úvěrem (za závazky SVJ ručí vlastníci BJ svým majetkem), je třeba k tomu souhlas shromáždění.“

Pane Valdsteine, je zřejmé, že se nevyznáte v právní problematice. Pletete dohromady dvě nesouvisející věci. Ručení vlastníka za závazky společenství je něco úplně jiného než „zatížení vlastníka jednotky úvěrem“.

Zatížit vlastníka jednotky úvěrem je možno jedině tak, že si on sám sjedná v bance úvěr na své jméno. S tím nemá nic společného ani SVJ, ani shromáždění.

Vstoupil jste ale do zákonného závazku – ručitelský závazek vlastníka jednotky za dluhy SVJ. To je něco úplně jiného. Ručitelský závazek však neznamená, že byste měl skládat nějaké částky na účet SVJ! To se zřejmě jen členové výboru naivně domnívají. Podstatou ručitelského závazku je, že věřitel (banka, která poskytla SVJ úvěr) může vymáhat platbu na ručitelích, neuhradí-li dluh bance sám dlužník. Ručitel má pak právo vymáhat na dlužníkovi, za kterého plnil.

Dokud se na Vás banka neobrátila jako na ručitele, nic jí nehradíte. Vymáhat plnění ručitelského závazku by po Vás mohl jedině věřitel, tedy banka. Nikoliv SVJ.
------------------------------------------------------------------------

Jeví se mi tedy, že podaná žaloba by měla být zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace žalobce. Vymáhat po Vás plnění z ručitelského závazku by mohla jedině banka jako věřitel SVJ, a to teprve po tom, co SVJ jako dlužník nesplnilo platební povinnost a věřitel vyzval k úhradě ručitele.

Podaná žaloba by měla být zamítnuta rovněž pro nedostatek pasivní legitimace žalovaného: je zřejmé, že jako dlužník přichází v úvahu ta osoba, která vlastnila jednotku v době, kdy došlo k opravě/zlepšení jejího majetku. Pouze tato osoba může být dlužníkem:

• Buď dluží jako plátce příspěvku na správu domu podle § 15 odst. 1 ZoVB; ovšem vymáhat dlužnou částku lze teprve až mu SVJ jako věřitel oznámí výši jeho dluhu a vyzve jej k úhradě. Promlčecí doba je v tomto případě dvouletá podle § 107 ObčZ, neboť SVJ od počátku vědělo kdo dluží a znalo výši dlužné částky (podle faktury zhotovitele).
• Nebo dluží jako dlužník z bezdůvodného obohacení podle § 451 ObčZ – to platí pokud SVJ zlepšilo cizí majetek bez souhlasu vlastníků jednotek. Promlčecí doba je dvouletá podle § 107 ObčZ a výši bezdůvodného obohacení by měl stanovit znalec.

SVJ by mohlo nyní žalovat jedině bývalého vlastníka, kterému zvelebilo společné části domu. Pokud přestal splácet svůj dluh, SVJ by nemělo čekat, ale mělo by vymáhat. Vyřiďte jim to, popletům. Vy jste se stal vlastníkem jednotky později (po provedení těchto prací); proto nejste povinnou osobou a nejste v případném sporu pasivně legitimován: Vy jste se na úkor SVJ bezdůvodně neobohatil, ani pro Vás SVJ neprovedlo žádné Vámi objednané zlepšení domu.

Popletové ve výboru nejsou schopni toto rozpoznat. SVJ by na nich mělo následně vymáhat škodu vzniklou prohraným sporem, když od počátku bylo zřejmé, že SVJ v něm nemůže být úspěšné.

lake