Co je součástí bytu vyplývalo ze závazných stavebních předpisů, je jich celá řada a týkají se takových věcí jako prosvětlení místností, výška stropů, šířka a směr otevírání vstupních dveří do bytu, velikost obytných místností, … Z těchto předpisů vyplývá, co musí být součástí bytu, aby byl byt zkolaudován. Bez kolaudace bytu nesmí být byt vůbec užíván ke svému svému účelu a nebude ani zapsán do katastru nemovitostí.

Pokud vlastník budovy má ve své budově něco co vypadá jako garsonka s předsíní (dvě místnosti, každá 7,5m2), tak toto nebude nikdy zkolaudováno jako byt, protože obytná místnost musí mít rozměry nejméně 8m2).

Ve svém prohlášení původního vlastníka budovy může prohlašovat co chce, ale bytem se to nikdy nestane a nikdy nezapíše do katastru nemovitostí a nikdy to jako byt neprodá.

Rovněž byt bez oken žádný stavební úřad není oprávněn zkolaudovat jako byt, protože byt musí být prosvětlen (jsou na to závazné normy) denním venkovním osvětlením, nestačí osvětlení umělé.

Stejně tak kamna jsou součástí bytu, pokud jsou jediným zdrojem vytápění bytu. Byt bez zajištění vytápění žádný stavební úřad nezkolauduje jako byt.

Ani bez záchodové mísy vám stavební úřad byt nezkolauduje (předpisy hygieny).

Ani byt bez vstupních dveří vám stavební úřad nikdy nezkolauduje.

V některých případech stavební úřady odmítají kolaudaci i s tím, že podlahy tvoří pouze betonová mazanina a stavba tak nenese rysy dokončené stavby.

Proto nemohl původní vlastník budovy platně prohlásit, že vstupní dveře do bytu, kamna v bytě a okna vedoucí z bytu jsou společnou částí domu. Nejenom že se jedná o součásti bytu, ale jedná se o naprosto nezbytné součásti bytu, aby byt mohl být vůbec zkolaudován, aby byt mohl vůbec existovat.

Toto se od 1.1.2014 změnilo. Jednotka může opravdu vzniknout pouhým prohlášením. V tomto prohlášení může být skutečně uvedeno, že vstupní dveře do bytu jsou společnou částí domu a že vlastníku jednotky jsou pouze propůjčeny k užívání.

Shrnuto: do 31.12.2013 mohl původní vlastník budovy ve věci bytu pouze popsat daný stav, popsat objektivní skutečnost.

Až od 1.1.2014 může opravdu dle své libovůle prohlašovat a tím objektivní stav určovat.

Zák. č. 72/1994 Sb. šel ale ještě dál. Výlučné vlastnictví neomezil pouze na to, co je součástí bytu. Příslušenstvím jednotky bylo to, co ze stavebně-technického určení slouží pouze vlastníku jednotky k užívání.

Proto i balkony vedoucí z bytu jsou příslušenstvím bytu. Jedno, co o těchto balkonech prohlašoval původní vlastník budovy.

Do 31.12.2013 nemohl původní vlastník budovy svým prohlášením měnit objektivní skutečnost.

A nyní k tomu, jak vlastníky bytů připravit o jejich balkony a okna.

Vyvlastnění bude dvoufázové.

První fáze: Vlastníci bytů se usnesou o změně prohlášení (okna a balkony budou společné). Pokud bude někdo proti, počkají, zda bude usnesení napadnuto u soudu pro jeho neplatnost (existuje mechanismus jak to zjistit).

Druhá fáze: Společenství vyzve vlastníky jednotek k právnímu úkonu, ke kterému je zapotřebí jejích písemného souhlasu (změna prohlášení se má dotknout jejich vlastnických práv).

Na ty vlastníky jednotek, kteří odmítnou, bude podána žaloba o nahrazení souhlasu. Soudu se předloží usnesení, které nikdo u soudu nenapadl. Po uplynutí prekulzivní lhůty k podání žaloby proti vyvlastnění soud již nesmí zkoumat platnost usnesení. Na usnesení o změně prohlášení musí nahlížet tak, že s ním souhlasili veškeří vlastníci.

Soud jejich souhlas nahradí, ke změně prohlášení dojde, vlastníci jednotek budou vyvlastněni bez náhrady.

Takto mohou být vyvlastněny vstupní dveře do bytu, vnitřní dveře v bytě, radiátory, horizontální rozvody tepla v bytě, vany, umyvadla.

NOZ totiž připouští variantu, že společné bude vše, vlastníci to budou pouze užívat. Společenství bude v takových případech řešit zajímavé návrhy na usnesení.