Dobrý den, paní Dvořáková, pokusím se zde nastínit, jak by to mohlo fungovat.

Máte záměr, při kterém potřebujete do domu zainvestovat např. 10 mil. Kč – řekněme generální oprava domu. Tento záměr si schválíte na shromáždění vlastníků. Vzhledem k tomu, že na dlouhodobých zálohách máte vybráno např. něco málo přes 2 mil. Kč, víte, že budete potřebovat před dokončením prací na rekonstrukci 8 mil. Kč. Je tedy třeba na shromáždění zároveň vyřešit financování tohoto záměru (zdroj 8 mil. Kč).

Pro zjednodušení mají ve Vašem domě všichni naprosto stejně velké jednotky (stejný spoluvlastnický podíl), jednotek máte řekněme 40.

V tuto chvíli tedy víte, že na spoluvlastnický podíl odpovídající jedné jednotce je třeba získat 200 tis. Kč. Jako nejideálnější řešení se jeví odhlasovat shromážděním vlastníků složení zálohy na opravu ve výši 200 tis. Kč (částka připadající na jednotku). Samozřejmě je nutné předpokládat, že zdaleka ne všichni vlastníci budou schopni takto vysokou částku jednorázově složit. Tito vlastníci dostanou možnost vzít si půjčku od společenství vlastníků ve výši 200 tis. Kč s tím, že podepíšou předem smlouvu o půjčce na zmíněnou částku a zavážou se, že budou hradit SVJ tuto půjčku v měsíčních splátkách + úroky (zde je třeba správně podchytit stanovení úroků). Ve smlouvě lze samozřejmě sjednat různé podmínky jako jsou smluvní pokuty za pozdní úhrady, zesplatnění celého závazku při větším prodlení, případně při prodeji bytu apod. Pokud bude mít společenství v ruce vlastníkem podepsanou smlouvu, nemělo by mít žádný problém s vymáháním.

Součástí usnesení by měla být přiměřená lhůta na vyjádření se, zda vlastníci využijí možnost financování formou půjčky, nebo částku jednorázově složí (tato alternativa by měla platit i pokud se vlastník k věci nevyjádří). Pokud vlastníci ve lhůtě splatnosti nesplní povinnost složit shromážděním řádně schválenou zálohu na opravu, můžete částku vymáhat podle zákonů České republiky. Vlastníkům, kteří využili financování formou půjčky, bude jejich závazek vůči SVJ z titulu zálohy na opravu uhrazen touto půjčkou. Splácet začnou v měsíci následujícím po měsíci, ve kterém byla splatná záloha.

Takto jsme chtěli řešit financování oprav v našem domě. Při diskusi na shromáždění vlastníků vlastníci, kteří byli schopni složit právě jednorázovou zálohu ve výši jejich podílu na opravě, způsobili, že jsme se nad věcí hlouběji zamýšleli a dospěli jsme k závěru, že nemůžeme a hlavně ani nechceme nikoho nutit, aby splácel úvěr na cokoliv, když je schopný částku jednorázově složit.

Je třeba zmínit, že nakonec k tomuto řešení v našem domě nedošlo, takže reálnou zkušenost s fungováním systému já osobně nabídnout nemohu. V našem malém městečku je totiž zatím ještě slovo „úvěr“ téměř sprostým slovem. Měli jsme tedy připravenou ještě jednu alternativu, kterou jsme nakonec realizovali. Stanovili jsme zálohy na opravy na poměrně nadstandardní výši 45 Kč/m2 měsíčně, na níž se nakonec shodlo 100 % vlastníků v domě, což nám zaručilo postupné plnění našeho plánu oprav v rámci aktuálních finančních možností.

Závěrem bych ještě chtěl říci, že naprosto souhlasím s Vaším názorem, že každý by se měl o fungování SVJ zajímat ještě před koupí bytu. Vzhledem k tomu, že se však výbor obvykle dozvídá o prodeji bytu zpětně, a to často až jako vedlejší efekt vymáhání záloh (upomínky), je evidentní, že naprostá většina kupujících se o tyto věci nezajímá. Jinak by se výbor o těchto věcech dozvěděl už ve chvíli, kdy by si původní vlastník vyžádal podklady o fungování SVJ pro zájemce dlouho před realizací prodeje.