Objevily se zde příspěvky již dvou účetních, které švindlují s účetnictvím SVJ. Nezahrnují do něj hospodářské jevy podle období, ke kterému se vztahují, neprovádějí časové rozlišování nákladů a výnosů, nesledují se pohledávky za konkrétními dlužníky, nýbrž se účtuje slepě „na byt“. Vede se účetnictví tak, že neposkytuje pravdivý obraz situace účetní jednotky. Jimi vedené účetnictví zřejmě nezachycuje správně pohyb a stav majetku a jiných aktiv, závazků a jiných pasiv, nákladů a výnosů, výdajů a příjmů a vyjádření výsledku hospodaření.

V takto sešvindlovaném účetnictví se pak výbor SVJ nevyzná (což jeho členy ovšem neomlouvá). Pak dochází k tomu, že o pohledávkách za konkrétními osobami se neúčtuje, ani se k tomu nevede evidence, dlužné částky se nevymáhají. Naopak jsou činěny protiprávní pokusy vymáhat na osobách, které dlužníky nejsou.

Je neuvěřitelné, že když jsem na tuto žumpu upozornil, měli dotyční ještě tu drzost a začali své protizákonné postupy obhajovat.
----------------------------------------------------------------------------------

Poskytuji tedy zdarma podrobný návod pro kupující – nabyvatele jednotek: abyste byli schopni včas rozeznat sešvindlované účetnictví; abyste se vyhnuli podpásovým trikům, které na Vás bude výbor zkoušet po koupi jednotky. Pokud totiž nebudete ve střehu a spadnete do právní pasti, zvané konkludentní jednání, už z ní není úniku.

• V první řadě byste měl předejít problémům již tím, že si před koupí obstaráte od prodávajícího všechny doklady, zejména o zatížení SVJ půjčkami a bankovními úvěry – neboť za ně budete ručit věřitelům veškerým majetkem. Zajímejte se z jakých zdrojů je kryta úhrada těchto závazků SVJ, zda jsou s konkrétními dlužníky uzavřeny řádné písemné smlouvy. Je to neuvěřitelné, ale nebývá tomu tak! Dokonce ani tato základní poučka řádného hodspodáře nebývá v SVJ dodržována.

• Dále získejte přehled o pohledávkách, které má SVJ za vlastníky a zejména za bývalými vlastníky. Jaká je úspěšnost vymáhání těchto pohledávek? Vysoké částky po lhůtě splatnosti mohou znamenat, že SVJ vymáhá neúčinně a je zde riziko nedobytnosti. Za veškeré závazky SVJ budete ručit Vy celým Vaším majetkem, takže pozor…

• Buďte připraven na to, že ve zkresleném (sešvindlovaném) účetnictví některé pohledávky SVJ za vlastníky a bývalými vlastníky vůbec nenajdete. Pokud narazíte na „živý“ úvěr, jehož splácení není v účetnictví kryto pohledávkami za objednavateli dodaného díla, narazil jste na sešvindlované účetnictví. Je jisté, že nikdy nepředepsané a nevymáhané splátky cizího dluhu se výbor bude snažit přehodit na nic netušícího nabyvatele jednotky. Ano, na Vás. Takže znovu pozor!!!

• Možná najdete v účetnictví pohledávky za dlužníky, které SVJ vůbec nezačalo vymáhat, takže po uplynutí tří let jsou promlčeny a tedy již absolutně nevymahatelné. To je dáreček předsedy SVJ jeho kamarádům, kteří se již odstěhovali. Členy výboru za toto neřádné hospodaření nelze právně postihnout. Až na to později přijdete, budou se Vám smát do očí a tvrdit, že nebyli povinni jménem SVJ nic vymáhat. To je bohužel pravda. Nevěřím, že na vymáhání pohledávek SVJ lze „zapomenout“ omylem. Někdo to ale nakonec zaplatit musí. Dlužníci to nebudou, ti se dovolají promlčení. Takže kdo? Ano, správně: budete to za dlužníky hradit Vy, nový vlastník jednotky. Vítejte na palubě.

• Dále je ve Vašem zájmu zjistit si zda sám prodávající má nějaké dluhy a splácí je na účet SVJ. Bývají ukryté v rozpisu jeho plateb pod různými podezřelými názvy a jsou skryty mezi zálohami na správu domu; to je běžný trik podvodníků ve výborech. Zatemněním skutečného důvodu plateb si výbor připravuje půdu k tomu, aby mohl jeho dluhy „hodit“ na Vás jako nabyvatele jednotky. Pokusí se o tento švindl určitě, pokud se necháte uvést v omyl a nedokážete se od počátku bránit této manipulaci.

• Vyjasněte si s prodávajícím co jsou jeho splátky dluhu, co z toho splatí sám a zda z jeho dluhů vůči SVJ jste ochoten některé převzít a v jaké výši. To je zpravidla důvodem k jednání o snížení kupní ceny. Přechod jeho závazku na Vás pak uveďte výslovně do kupní smlouvy.

• Po koupi jednotky postupujte vůči výboru s ohledem na obsah Vaší písemné dohody s prodávajícím. Pokud jste žádný dluh nepřevzal, buďte velmi ostražitý. Výbor se Vás nejspíše bude snažit napálit, aby nemusel vymáhat po skutečném dlužníkovi – předchozím vlastníkovi. Důvody, které budou k tomu uvádět, jsou neuvěřitelné, protiprávní a směšné. Budou Vám vykládat nesmysly, budou plést dohromady příspěvky na správu domu se zálohami na správu domu. Budou Vám tvrdit, že „to přece takhle platí všichni“. Budou hrozit soudem. Nedejte se. Ptejte se vytrvale na prokázání důvodu požadovaných částek a na příslušné ustanovení konkrétního zákona, kterým byste byl povinen převzít existující dluh jiné osoby bez písemné smlouvy. Požadujte prokázání každé jednotlivé částky, kterou máte údajně platit Vy: zpravidla se staré dluhy napíší jako by šlo o zálohy na budoucí náklady správy. Výbor tímto švindlem docílí toho, že nevědomky začnete splácet co by SVJ muselo vymáhat na skutečném dlužníkovi. Nenechte se napálit; víte už, o co v této podvodné hře jde.
-----------------------------------------------------------------------------------

Jestliže mi výbor předloží k podpisu rozpis záloh, kde najdu jakési podezřelé splátky úvěrů, nic nepodepisuji a postupuji takto:

• Požádám SVJ o doložení každé položky v zálohách: zejména na jaký konkrétní účel je která část zálohy určena.
• Dále mi k tomu SVJ prokáže u každé jednotlivé částky, že jde o budoucí nutný náklad na správu domu.
• To SVJ prokáže beze zbytku tím, že mi předloží schválenou Reserve Study. Pokud ji nemá, předloží mi ke kontrole: smlouvu o poskytování některých činností správy jinou osobou, rozhodnutí shromáždění o výši odměn, rozhodnutí výboru či shromáždění o dalších nutných nákladech na správu a provoz domu, popřípadě zápisy ze shromáždění, na kterých byly konkrétní opravy schváleny tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků podle § 11 odst. 5 ZoVB.
• Nebyla-li oprava dosud schválena, nejde o náklad nutný a SVJ není oprávněno vymáhat zálohovou platbu na tento účel. Neurčité a neprokázané platby záloh škrtám z rozpisu, neboť jde o platby předepsané bez právního důvodu (§ 15 odst. 2 ZoVB, viz též zákon č. 40/1964 Sb. § 495).
• Z rozpisu podle své úvahy škrtnu i částky záloh, určené na budoucí technické zhodnocení domu (i když o něm shromáždění řádně rozhodlo). Na tento účel není SVJ oprávněno stanovit ani vymáhat zálohy bez mého výslovného souhlasu, neboť jde o činnost mimo rámec zákonné způsobilosti SVJ (§ 9 odst. 1 ZoVB, § 9a odst. 3 ZoVB).
• V rozpisu záloh pak zůstanou jako nevysvětlené položky „kostlivci ve skříni“, to jest částky které se vztahují k MINULÝM JIŽ DŘÍVE VYNALOŽENÝM nákladům na správu domu. To jsou zpravidla položky, které má hradit někdo jiný než já – a které samozřejmě do záloh nepatří.

U těchto objevených kostlivců postupuji takto:

• Vyzvu SVJ, aby mi doložilo, že jde o náklady na správu domu, které pro mne SVJ vynaložilo.
• K tomu je mi SVJ povinno předložit zápis ze shromáždění, na kterém bylo o této opravě rozhodnuto.
• Dále mi SVJ předloží daňový doklad o oné opravě domu, kterou provedlo či nechalo provést jinou osobou, popřípadě protokol o převzetí stavby.
• Pokud data na těchto dokladech jsou z doby, kdy jsem nebyl vlastníkem jednotky, pak je zřejmé, že výbor se mne snaží tahat za nos a požaduje po mně úhradu dluhu jiné osoby. Tedy kostlivce neplatím.
• Podám preventivně trestní oznámení ohledně trestného činu podvodu, neboť členové výboru se prokazatelně pokusili vylákat ode mne částky, které do záloh na správu nelze zahrnovat. Jde o dříve vzniklý dluh jiné osoby, který SVJ mělo v účetnictví vést jako pohledávku za touto osobou a mělo jej také od dlužníka vymáhat.
• Pravděpodobně půjde zároveň o trestný čin podle TrZ § 254 Zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění.

.---------------------------------------------------------------------------------

Divíte se, že se toto dozvídáte poprvé? Jste překvapeni, proč Vám toto nikdo o koupi bytu neřekl? Inu, proč by měl? 

• Realitní kanceláře Vás na problémy neupozorní – chtějí, abyste rychle koupil, mají z toho provizi.
• Právníci Vám neporadí, protože většina z nich vůbec nerozumí bytovému vlastnictví.
• Členové výboru Vám o svém švindlování a kostlivcích ve skříni nebudou také nic vykládat. Ostatně bývají neochotní při poskytování informací vlastníkům. Vám jako nevlastníkovi neposkytnou dobrovolně nic. Vždyť z Vás chtějí později vytáhnout peníze namísto dlužníka, přece si to nepokazí předem.
• A prodávající – ten Vám neřekne vůbec nic. Vždyť mu jde o to, aby se vyzul ze splácení svých dluhů vůči SVJ. Proč by vás tedy měl varovat před tím, jaká bouda se na Vás chystá?

Myslete na to, až dostanete do ruky svůj první předpis záloh na správu.

lake