Přídám do této diskuse i odpovědi na dotazy, které na mne vznesla paní PeDuPles v jiné (velmi rozsáhlé a nepřehledné) diskusi. V původním umístění by to zřejmě zapadlo. Nepochybuji, že paní PeDuPles si mé odpovědi přečte i zde. Její text s dotazy cituji, k tomu připojuji své odpovědi:

Neustále se zde snažíte, a to v několika tématech, snést hromadu argumentů o tom, jak nemají dluhy nožičky. Podle mě je ale celý problém jinde a zásadní otázky těchto sáhodlouhých debat by měly znít:

• Pro koho je platné rozhodnutí shromáždění vlastníků přijaté kvórem dle ZoVB? Pro všechny vlastníky stávající i budoucí a na dobu neurčitou případně do nového usnesení měnícího to původní, nebo pro přítomné, pro hlasující pro, pro ty kdo v následujících deseti letech neprodají byt, … doplňte si další blbost dle vlastního uvážení.
• Jaké povinnosti může příslušný orgán společenství (zde ten nejvyšší = shromáždění) vlastníkům jednotek uložit a společenství je pak oprávněno je po vlastnících vymáhat dle § 9a odstavec 3?

Protože buď může společenství prostřednictvím shromáždění odsouhlasit opravu a její splácení úvěrem z běžných záloh na správu (banky jinou možnost v podstatě neposkytují a důkazy důsledně požadují), nebo tuto kompetenci nemá.

Otázka 1: Pro koho platí rozhodnutí shromáždění ?

Na to dává odpověď ZoVB. Pro každého vlastníka jednotky platí samozřejmě zákon č. 72/1994 Sb.. Dále podle § 9 odst. 14 ZoVB práva a povinnosti vlastníků jednotek určují stanovy. Zákonodárce se nikde nezmínil, že by povinnosti neuvedené v zákoně ani ve stanovách vznikaly pouze z rozhodování shromáždění. Nabyvatel jednotky je vázán pouze zákonem a stanovami. Usneseními pouze tehdy, pokud vycházejí ze znění zákona a ze stanov. Ohledně dříve přijatých usnesení (jsou-li vůči němu uplatňována) má možnost (jako kdokoliv jiný) obrátit se na soud do šesti měsíců. Neučiní-li to, jsou dříve přijatá usnesení závazná i pro něj, jako pro kohokoliv jiného.

Problém je dále v tom, že některá „usnesení“ jsou absolutně neplatná pro rozpor se zákonem, pro rozpor s dobrými mravy, nebo pro překročení kompetencí shromáždění. Absolutně neplatné usnesení nelze uplatňovat vůči nikomu. Relativně neplatné usnesení platí, není-li včas napadeno zákonem předvídaným způsobem (§ 11 odst. 3 ZoVB). Pouze takto je třeba rozumět otázce o platnosti či neplatnosti rozhodnutí SVJ.

Hrazení splátek cizího úvěru (což samozřejmě není náklad na správu domu a pozemku) nelze tedy nabyvateli jednotky nařídit s poukazem na jakési dřívější usnesení.

Dále existuje skupina rozhodnutí, která se nikdy nepřenáši na nabyvatele jednotky. Sem patří udělení souhlasu se změnou Prohlášení vlastníka v části definující rozsah vlastnictví, souhlas se změnou stavby či změnou způsobu jejího užívání a změna velikosti spoluvlastnického podílu (§ 11 odst. 5 ZoVB). V případech, které vyžadují souhlas všech vlastníků jednotek, musí být souhlas nabyvatele jednotky získán vždy, protože se „nedědí“ automaticky od předchozího vlastníka. Ostatně o těchto záležitostech vůbec nerozhoduje SVJ, takže tento odstavec je poněkud nad rámec vzneseného dotazu.

Otázka 2: Jaké povinnosti může příslušný orgán společenství vlastníkům jednotek uložit ?

I na to dává odpověď ZoVB. Příslušný orgán SVJ může uložit pouze takovou povinnost, která spadá do týká předmětu činnosti SVJ. Podle § 9 odst. 1 ZoVB „společenství vlastníků je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.“.

Orgán SVJ tedy není oprávněn uložit povinnost jakoukoliv, nýbrž pouze a jenom povinnost, týkající se takto úzce vymezené právní způsobilosti právnické osoby. Statutární orgán SVJ či shromáždění jako nejvyšší orgán SVJ tedy nejsou oprávněni uložit například tyto povinnosti:

• aby vlastník jednotky si pořídil nový televizor a ledničku v prodejně, kterou vlastní předseda SVJ,
• aby vlastník jednotky každý večer nosil ostaním vlastníkům jednotek pivo a limonádu z hospody odnaproti,
• aby vlastník jednotky strpěl, že členové výboru budou podle potřeby používat auto tohoto vlastníka,
• aby vlastník jednotky umožnil všem členům výboru souložit s dcerou tohoto vlastníka,
• aby si vlastník jednotky vzal od SVJ úvěr, který nepotřebuje, a splácel jej,
• aby vlastník jednotky splácel dluh za jinou osobu,
• aby vlastník jednotky převzal dluh jiné osoby.

Píšu to záměrně velmi explicitně, ale je zřejmé, že někteří čtenáři mají základní mezery v oblasti práva. Mnohé protiprávní nesmysly se zde v diskusích prezentují tak, že je údajně může „nařídit shromáždění hlasováním a přes to nejede vlak“. Není tomu tak. SVJ může pouze nařizovat a vymáhat ty povinnosti, které se týkají předmětu činnosti SVJ. I při tomto vymáhání je však SVJ omezeno zákonem.

• Nelze například vymáhat na vlastníkovi úhradu úklidu společných částí za rok 2012, pokud se stal vlastníkem teprve v lednu 2013. Obecně platí, že SVJ je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb (§ 11 odst. 4 ZoVB). Je však oprávněno tak činit výhradně ve věcné a časové souvislosti, tedy může vymáhat pouze na osobě, které vznikla povinnost hradit. Naznačený postup by byl ovšemže protiprávní i v případě, že si jej shromáždění schválilo potřebnou většinou.
  
• Nelze například vymáhat na vlastníkovi úhradu opravyh domu, provedenou v roce 2012, pokud se stal vlastníkem teprve v lednu 2013. A to ani když tyto cizí dluhy jsou mu protizákonně předepisovány jako „zálohy“. Obecně platí, že SVJ je oprávněno vymáhat příspěvky na úhradu nákladů správy domu (§ 15 odst. 1 ZoVB) a také zálohy na příspěvky na správu (§ 15 odst. 2 ZoVB). Je však oprávněno tak činit výhradně ve věcné a časové souvislosti, tedy může vymáhat příspěvek pouze na osobě, které vznikla povinnost hradit. Naznačený postup by byl ovšemže vůči nabyvateli jednotky protiprávní i v případě, že si jej shromáždění schválilo potřebnou většinou.

Není možné odhlasovat jakoukoliv nerozumnost, nemravnost či zlodějnu a pak se hájit tím, že „většina rozhodla“ podle ZoVB. K tomu není hlasování shromáždění určeno. Viz Listina základních práv a svobod, čl. 11.

lake