NOZ: Dodělej doma
Autoři NOZ zapomněli na SVJ(2000) a namísto toho stvořili zcela odlišnou právnickou osobu SVJ(2012). Předpokládal jsem, že dojde k odborné diskusi o tomto opomenutí, ale neděje se to: většina publikujících právníků tvrdí (bez důkazu a bez opory v zákoně), že vztahy uvnitř SVJ se budou řídit podle ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví.
Takové tvrzení je jednoznačně v rozporu s právem: SVJ(2000) vzniklá podle zákona č. 72/1994 Sb. po novele 103/2000 Sb. nejsou „právnickou osobou upravenou tímto zákonem“ ve smyslu NOZ § 3041 odst. 1, s výjimkou ustanovení týkajících se obecné definice právnické osoby (§ 118 až § 209). Opomenutí zákonodárce není překonatelné výkladem.
SVJ(2000) a SVJ(2012) jsou speciální právnické osoby, které se ve svých vnitřních poměrech řídí dvěma různými právními předpisy. Jejich existence je spjata s konkrétním způsobem rozdělení vlastnických práv k budově (72/1994 Sb.) či k věci nemovité (89/2012 Sb.). Proto nelze tyto dvě osoby vzájemně zaměnit. A to samozřejmě platí i pro oblast vnitřních vztahů a s tím spojených práv a povinností.
Všechny myslitelné varianty, které mohou nastat od 1. ledna 2014 jsem popsal v příspěvku Tři druhy SVJ.
NOZ obsahuje kogentní přechodové ustanovení:
| 89/2012 Sb. § 3028 „(3) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. “ |
NOZ tedy výslovně vylučuje, aby se dosavadní vztahy mezi SVJ(2000) a vlastníky jednotek(1994) řídily automaticky podle NOZ. Protože NOZ nikde nestanoví „jinak“. Totéž pochopitelně platí pro právní vztahy mezi vlastníky jednotek(1994) navzájem.
Oddíl NOZ o bytovém vlastnictví se týká pouze jednotek(2012), které jsou nemovitými věcmi podle definice obsažené v NOZ § 1159. Proto se celý oddíl o bytovém spoluvlastnictví vztahuje pouze:
- na vlastníky jednotek(2012),
- na domy, rozdělené na tyto jednotky podle NOZ § 1163 až § 1165 v období od 01.01.2014
- na společenství vlastníků jednotek(2012), která budou v těchto domech nově vznikat od 01.01.2014.
Proč tedy tolik právníků tvrdí, že se všichni budeme řídit podle
NOZ? Neznají Ústavu? To je vskutku překvapivé. Ústavní rozměr tohoto
problému a striktní požadavky Ústavního soudu na legislativu k zavedení
právní retroaktivity jsem popsal podrobně zde:
SVJ podle NOZ není SVJ podle ZoVB 4
SVJ podle NOZ není SVJ podle
ZoVB 5
Pokud je skutečně silná vůle, aby se vztahy mezi SVJ(2000) a vlastníky jednotek (a mezi vlastníky navzájem) začaly řídit podle NOZ, neobejde se to bez novelizace NOZ. Nezbývá než postupovat ve stylu DoDo (dodělej doma). Cílem mnou navrhované novelizace NOZ § 3041 je, aby se umožnilo současným SVJ(2000) podřídit se plně NOZ. Jde přece jen o 55000 SVJ v tomto státě a o milion vlastníků jednotek(1994).
Podávám zde návrh na změnu ustanovení § 3041 NOZ. Dosavadní odstavec 2 se pro přehlednost rozděluje na dva odstavce. Nově se vkládají odstavce 4 a 5 (vyznačeny tučně).
| Návrh na změnu zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník § 3041 (1) Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti. Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o zápisu právnické osoby do veřejného rejstříku, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; odporuje-li však zakladatelské právní jednání učiněné přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadním právním předpisům, považuje se za platné, vyhovuje-li ustanovením tohoto zákona. (2) Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti. (3) Právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut úpravě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Neučiní-li tak, příslušný orgán veřejné moci ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci. (4) Má se za to, že obsahem stanov společenství vlastníků jednotek, které vzniklo před účinností tohoto zákona, jsou rovněž ustanovení zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, která upravovala práva a povinnosti vlastníků jednotek a členů společenství vlastníků jednotek, pokud nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními tohoto zákona nebo se od nich členové neodchýlili ve stanovách. Speciální ustanovení tohoto zákona o bytovém spoluvlastnictví se nepoužijí. (5) Právnická osoba uvedená v odstavci 4 se může nejpozději do tří let ode dne účinnosti tohoto zákona podřídit tomuto zákonu jako celku, a to zápisem jednotek podle tohoto zákona do veřejného seznamu na základě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví; při tom se postupuje podle § 1164 odst. 2 tohoto zákona. V takovém případě právnická osoba nezanikne zrušením dosavadního vymezení jednotek a společných částí podle zákona č. 72/1994 Sb.. Údaj o podřízení se tomuto zákonu zapíše právnická osoba do rejstříku. |
Závěr:
- Teprve navrhovanou novelou se současná SVJ(2000) stanou „právnickou osobou upravenou tímto zákonem“ podle NOZ § 3041 odst. 1. Dnes tomu tak není a nemůže být. Kočka senemůže stát psem.
- Vycházel jsem při navrhování novely zejména z Ústavy tak, aby byla zaručena kontinuita právních vztahů a zabezpečena ochrana nabytého majetku a právní jistota milionu vlastníků jednotek(1994).
- V ustanovení o přizpůsobení vnitřních vztahů nové právní úpravě jsem vyšel (jak jste jistě poznali) z obdobného ustanovení zákona o obchodních korporacích 90/2012 Sb., viz ustanovení ZOK § 777.
lake
Poslední komentáře