Rozhodování podle ZoVB
ZoVB je paskvil, kterému málokdo skutečně rozumí. Není divu. Zejména způsob rozhodování o domě je v zákonu č. 72/1994 o vlastnictví bytů bohužel tak pomotán a nepřehledně uveden, že část čtenářů není schopna rozeznat kdo je oprávněn k čemu, kdo je v domě sluhou a kdo pánem, o čem rozhoduje právnická osoba a o čem sám vlastník domu. ZoVB popisuje chaoticky dohromady jak rozhodování vlastníků jednotek mezi sebou, tak i rozhodování sluhy vlastníků – SVJ. Bohužel v tom mají nejasno i některé soudy a také vláda, což dokázala textem vadných vzorových stanov.
Prosím nezapomeňte, že SVJ – právnická osoba je způsobilé rozhodovat pouze o velmi omezeném okruhu záležitostí, což je v zákonu popsáno slovy „správa, provoz a opravy společných částí domu“ (§ 9 odst.1 ZoVB). K tomu ještě přistupuje taxativní výčet oprávnění v § 9a ZoVB. To je vše. Do působnosti SVJ však nespadá ani změna cizího majetku, ani jeho technické zhodnocení. Záležitosti, k nimž SVJ nemá právní způsobilost, nemohou být předmětem rozhodování této právnické osoby.
Podávám tedy v tabulce přehled všech způsobů rozhodování popsaných v ZoVB. Pojďme se tedy podívat kdo rozhoduje, o čem a jakým postupem.
| 1. SVJ rozhoduje statutárním orgánem | Jde o rozhodování právnické osoby o správě cizího majetku. Může
se týkat pouze předmětu činnosti SVJ, což je správa, provoz a opravy
společných částí domu atd. (§ 9 odst. 1 ZoVB). Rozhodnutí zavazuje všechny členy SVJ. SVJ je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství (§ 9a odst. 3 ZoVB). * Příklady: rozhodování o správě, údržbě, opravách, provozu společných částí domu – kromě záležitostí, které jsou svěřeny nejvyššímu orgánu SVJ (§ 9 odst. 11 ZoVB), dále např. výběr dodavatelů, volba banky, rozhodování o termínovaných vladech, o způsobu financování SVJ, o úvěrech a půjčkách. |
| 2. SVJ rozhoduje nejvyšším orgánem | Jde o rozhodování právnické osoby o správě cizího majetku. Může
se týkat pouze předmětu činnosti SVJ, což je správa, provoz a opravy
společných částí domu atd. (§ 9 odst. 1 ZoVB). Rozhodnutí zavazuje jak všechny členy SVJ, tak i SVJ – právnickou osobu. SVJ je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství (§ 9a odst. 3 ZoVB). * Příklady: rozhodování o opravách (§ 9 odst. 1 ZoVB), volba členů statutárního orgánu (§ 9 odst. 12 ZoVB), stanovení práv a povinností členů společenství stanovami (§ 9 odst. 14 ZoVB), rozhodování o způsobu rozúčtování služeb (§ 11 odst. 4 ZoVB), o změně stanov (§ 11 odst. 4 ZoVB), o celkové výši záloh na správu (§ 15 odst. 2 ZoVB). |
| 3. Vlastník domu rozhoduje hlasováním na shromáždění | Jde o rozhodování vlastníků jednotek o jejich společném majetku.
Uplatní se při rozhodování o záležitostech, které nespadají do
předmětu činnosti SVJ. Rozhodování vlastníků o záležitostech nespadajících do předmětu činnosti SVJ samozřejmě není rozhodováním SVJ – právnické osoby. Z rozhodování vlastníků mezi sebou nevznikají pro SVJ žádná práva ani povinnosti; SVJ není oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění, neboť nejde o povinnost uloženou orgánem SVJ. * Příklady: technické zhodnocení majetku, rekonstrukce, modernizace včetně zateplení, některé stavební úpravy (§ 11 odst. 5 ZoVB), atd. |
| 4. Vlastník domu rozhoduje právním úkonem | Jde o rozhodování vlastníků jednotek o jejich společném majetku
v souladu s § 11 Listiny základních práv a svobod. Jde zpravidla
o písemný právní úkon (smlouva, dohoda, prohlášení, notářský
zápis). To všechno jsou záležitosti, které nespadají do předmětu
činnosti SVJ a ke kterým je způsobilý pouze vlastník majetku, nikoliv jeho
sluha. Toto rozhodování vlastníka majetku samozřejmě není rozhodováním SVJ – právnické osoby. SVJ není oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění, neboť nejde o povinnost uloženou orgánem SVJ. * Příklady: změna stavby, změna způsobu užívání stavby (§ 11 odst. 5 ZoVB), pořízení nové společné věci, výstavba nových jednotek (§ 17 ZoVB), udělení práva stavebníkovi provést stavbu (§ 110 Stavebního zákona), změna rozdělení domu na jednotky a společné části (§ 4 odst. 1 ZoVB), zrušení rozdělení domu na jednotky (§ 5 odst. 6 ZoVB), změna vzhledu domu (§ 13 odst. 3 ZoVB). |
Proč jsou tyto čtyři odlišné způsoby rozhodování v ZOVB spleteny nesrozumitelně dohromady není schopen nikdo říci – je to výsledek popletených snah našich zákonodárců a dvanácti novelizací zákona v průběhu devatenácti let.
Zákonodárci zejména popletli používání pojmů „shromáždění“ a „usnesení“. Tyto pojmy zákonodárce použil ve dvou velmi odlišných významech:
- Shromáždění jako skupina vlastníků, kteří mezi sebou rozhodují (přijímají usnesení) o svém majetku a tím tvoří vůli vlastníka domu. Tak byly oba pojmy používány v ZoVB od původního znění zákona č. 72/1994 do novely č. 103/2000 Sb..
- Shromáždění jako nejvyšší orgán právnické osoby – sluhy vlastníků. To přijímá usnesení, kterým se tvoří vůle SVJ – právnické osoby. Tento zcela odlišný význam se v ZoVB objevil zároveň s novelou č. 103/2000 Sb., která zavedla SVJ jako právnickou osobu.
Je tedy nutno umět rozlišit, kdy jde o usnášení spoluvlastníků domu a kdy jde o usnášení nejvyššího orgánu právnické osoby. Takové rozlišení je přitom velice jednoduché a nečiní žádné výkladové obtíže: O usnesení nejvyššího orgánu SVJ (podle řádku 1 či 2 tabulky) jde pouze tehdy, jestliže záležitost spadá do omezené právní způsobilosti SVJ podle § 9a a § 9 ZoVB. Jde-li o jinou záležitost, nejde o rozhodování sluhy-SVJ, nýbrž jde o přímé rozhodování pána domu podle řádku 3 nebo 4.
lake
Poslední komentáře