Samotný dluh nemůže být „závadou váznoucí na věci“. Takovou závadou je teprve zástava k zajištění tohoto dluhu. Je tedy zjevné, že ustanovení § 1186 nObčZ se týká přechodu dluhu podle § 1888. Netýká se obecně závad váznoucích na věci (§ 1107).

• Zákon č. 89/2012 Sb. § 1888 Převzetí dluhu
  (1) Kdo ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu.
  (2) Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka. Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn.

A nyní následuje praktický příklad. Řekněme, že vlastník jednotky spolu s ostatními odhlasoval zateplení domu, které bylo provedeno a nyní je splácí. Zbývá mu ještě uhradit 100×400 Kč = 40000 Kč. Při prodeji jednotky mohou nastat tři možnosti:

1. Proedávající do kupní smlouvy nezařadí přechod tohoto dluhu na nabyvatele jednotky. Zůstatek dluhu bude dále hradit ve splátkách, nebo splatí jednorázově (to záleží na obsahu smlouvy o splátkovém kalendáři, kterou uzavřel se SVJ). Kupující obdrží potvrzení, že žádné dluhy na něj nepřecházejí.
2. Prodávající do kupní smlouvy zařadí přechod dluhu na nabyvatele jednotky (§ 1888 odst. 1 nObčZ). Prodejní cena bytu bude tedy pochopitelně o to nižší. SVJ je povinno potvrdit, že souhlasí s přechodem dluhu a že prodávající je tím „osvobozen“ od dalších splátek. Kupující obdrží potvrzení, že tyto dluhy na něj přecházejí.
3. Prodávající v době prodeje dluží SVJ částku po lhůtě splatnosti; společenství již podalo žádost o vklad zástavy do katastru. Pokud k prodeji jednotky dochází v krátkém období mezi podáním žádosti a zápisem zástavního práva, je to vyznačeno „plombou“, která ovšem neobsahuje podrobnosti o probíhajícím katastrálním řízení. V těchto případech může SVJ jako budoucí zástavní věřitel poskytnout potvrzení o výši dlužné částky, která přejde na nabyvatele (§ 1888 odst. 2).

Racionální zákonodárce přijal tedy právní normu, která má dobrý a spravedlivý důvod. Zamezí se tím podvodům, kdy vlastník se při prodeji jednotky nezmíní o splácení svého dluhu a SVJ se pak pokouší vymámit tyto peníze z nabyvatele jednotky, aniž by tento dluh na nabyvatele přešel. Při tom se nabyvateli podvodně tvrdí, že „splátka zateplení“ je údajně totéž co „zálohy na budoucí náklady správy domu“.

Těmto postupům bude od 1. ledna 2014 konec: Kupující vždy dostane do ruky papír, potvrzující, že nepřebírá žádné skryté dluhy, nebo naopak dostane potvrzení o dluhu, který na něj přechází. Významně se tím zvýší právní jistota kupujícího.

lake