Nejvyšší soud se opět vyznamenal. Po pracném objevování významu slova „dohoda“ (JUDr. David 2006, Mgr. Králík 2011) zase šlápl vedle další senát. A opět nejde o výklad zákona, nýbrž o výklad jediného českého slova. Tentokrát soudcům zůstal utajen význam slova „vypořádání“.

O co jde? Již zákon č. 451/2001 Sb. vložil do ustanovení § 15 odst. 4 ZoVB tuto větu:

To znamená, že vybraná záloha na správu domu se s bývalým vlastníkem jednotky nevypořádá – a to znamená, že zůstává i nadále závazkem právnické osoby vůči plátci, a to až do jejího úplného spotřebování. Jde totiž od počátku o vztah obligační (závazek mezi osobami), nikoliv o vztah věcný (týkající se věci). Jde o zcela triviální záležitost jednoduchého práva, jejíž výklad nečiní žádné potíže. Z toho mimochodem plynou tři důležité skutečnosti:

1. SVJ je povinno provádět každoroční vyúčtování těchto záloh i bývalým vlastníkům jednotek.
2. Jestliže vlastníci jednotek odstoupí od plánované opravy či úpravy, je SVJ povinno vrátit zálohu i bývalému vlastníkovi jednotky, neboť odpadl důvod k němuž byla od něj záloha vymáhána.
3. Jestliže došlo k zániku domu (viz Frenštát pod Radhoštěm 2013), má i bývalý vlastník jednotky nárok na vyplacení nespotřebované části své zálohy.

V senátě Nejvyššího soudu složeném z předsedy JUDr. Petra Šuka a soudců JUDr. Filipa Cilečka a Mgr. Milana Poláška panovala zřejmě velmi veselá nálada, protože si ustanovení § 15 odst. 4 ZoVB vyložili takto (citováno z rozsudku 29 Cdo 3160/2011 ze dne 28. února 2013):

• „… zálohy poskytnuté podle § 15 odst. 2 zákona se v případě změny vlastníka jednotky s původním vlastníkem nevypořádávají. Jinými slovy, dosud nevyčerpaná část záloh složená původním vlastníkem se stává závazkem společenství vůči nabyvateli jednotky novému vlastníku a členu společenství. Je věcí stran smlouvy o převodu jednotky, zda a jak se výše nevyčerpaných záloh promítne v ceně za převod jednotky, popř. bude jinak ve vztahu mezi nimi vypořádána.“

Tučně vyznačená část rozsudku je blábol bez právního podkladu. Takové tvrzení je projevem neznalosti zákona a naprosté libovůle. Soud ani nebyl schopen osvětlit z jakého nosného důvodu jde se svým tvrzením proti celostátně platným právním předpisům. Tvrzení soudu nemá oporu v zákoně č. 72/1994 Sb. Je také v rozporu se zákonem č. 40/1964 Občanský zákoník.

Soudci si sice přečetli znění § 15 odst. 4 ZoVB a podle něj správně judikovali, že zůstatek nepotřebovaných záloh na správu se s bývalým vlastníkem nevypořádá; ale naprosto selhali v rozhodnutí čí tyto zálohy jsou.

V první řadě je třeba soudcům vysvětlit význam běžného českého slova „vypořádání“. To má jednotný, dobře známý význam, který závazně definovalo Ministerstvo financí takto:

Vypořádání vzájemných závazků a pohledávek mezi bývalým vlastníkem a SVJ znamená, že dojde k právnímu zániku vzájemných závazků a pohledávek. SVJ a vlastník si vzájemně již nic nedluží, právní vztah je ukončen. Zákon stanoví výslovně výjimku právě v § 15 odst. 4 ZoVB: součástí tohoto vzájemného vypořádání nejsou uhrazené zálohy na správu domu. Z toho plyne, že pohledávka bývalého vlastníka vůči SVJ zůstává nevypořádána a tedy právně nezanikne.

A nemůže sama od sebe ani přejít na jinou osobu; český právní řád přece takový „automatický přechod pohledávky“ nezná (kromě převzetí dědictví po zemřelém, což nebude asi náš případ – viďte, pane JUDr. Šuku …).

Soudcům se podařilo prohlásit bez odůvodnění pravý opak: že závazek SVJ vůči bývalému vlastníkovi jednotky právně zanikne – což by ovšem znamenalo, že byl ve skutečnosti vypořádán!!! Soudci, sami zmatení nesmyslností tohoto závěru, k tomu ještě přibastlili zmatený příběh o tom, jak si prodávající a kupující mají mezi sebou tento závazek sami vzájemně „vypořádat“. Tím tedy sami připustili, že k žádnému automatickému vypořádání záloh ve skutečnosti nedochází: kdyby ano, pak by si ti dva mezi sebou už neměli co „vypořádat“; že je to tak, pane Cilečku a pane Polášku? Co říkáte?

Pro jistotu připojuji dva citáty z konstantní judikatury – z jiných rozsudků Nejvyššího soudu. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. května 2003, sp. zn. 32 Odo 293/2002:

• „Pouze platná smlouva o postoupení pohledávek může mít za následek změnu v osobě věřitele, kdy nový věřitel (postupník) nabývá nejen postupovanou pohledávku, ale spolu s ní též aktivní věcnou legitimaci k jejímu uplatnění a úplnému výkonu.“

A ještě citát z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 242/2009, který výslovně vylučuje jakýsi „automatický“ přechod vzájemných pohledávek mezi SVJ a vlastníkem jednotky na nabyvatele:

• „Je zřejmé, že výčet práv a závazků tam uvedených [pozn.: v § 20 odst. 3 ZoVB] je demonstrativní; to ovšem neznamená, že takto přecházejí všechna práva a závazky spojená s vlastnictvím jednotky, ale jen ta, která mají věcněprávní povahu nebo ta, u nichž to zákon (na jiných místech) výslovně stanoví. Mezi právy a závazky, které ve smyslu § 20 odst. 3 citovaného zákona přecházejí na nabyvatele jednotky, nejsou práva a povinnosti týkající se vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky.“

A můj závěr na konec? Snad by měli soudci Nejvyššího soudu dostávat nějaký slovníček s vysvětlením často se vyskytujících výrazů, jako je např. dohoda, smlouva, rekonstrukce, oprava, vypořádání a podobně. Všem by nám to ušetřilo práci a nervy.

lake