Pane Marko Polo, nechtěně jsem Vás spletl. První příspěvek jsem psal podle Vašeho úvodního dotazu, ve kterém jste tvrdil: „Loni jsme koupili přes realitní kancelář DVĚ bytové jednotky“. Z toho jsem vyšel jako z pravdivého tvrzení a předpokládal jsem, že jste koupil dvě jednotky a nechal jste je následně propojit a zkolaudovat jako jediný byt. Podle toho jsem Vám odpověděl v prvním příspěvku.

Teprve z následného Vašeho líčení jsem porozuměl, že běh událostí byl opačný: dřívější vlastník vytvořil ze dvou bytů jediný byt, nová jednotka však nebyla nikdy zanesena do prohlášení vlastníka a celému zmatku pak nasadil korunu tím, že Vám „prodal“ něco, co v době „prodeje“ již z veřejnoprávního hlediska stavebně neexistovalo.

Takže dva mé příspěvky nelze navzájem porovnávat. V každém z nich jsem popsal jinou situaci, jak se mi v tom okamžiku jevila. Platí co jsem napsal v druhém z obou příspěvků: Netvrdím, že vlastníte dvě bytové jednotky. Tvrdím, že nevlastníte žádnou jednotku. V domě přece nejsou dvě bytové jednotky, jak se Vaši právníci domnívají; obě již zanikly pravomocným rozhodnutím Stavebního úřadu o sloučení dvou bytů. Mylný je názor, že platí co je uvedeno v Prohlášení. Naopak Prohlášení je dnes již nesprávné, nezachycuje skutečný stavebně-technický stav nemovitosti a mělo proto být nahrazeno nebo upraveno.

Je naprosto jisté, že vlastníci jednotek měli povinnost řešit změnu v počtu a podlahové ploše jednotek pouze jediným přípustným způsobem: smlouvou o výstavbě podle § 17 odst. 3 ZoVB. Tato smlouva o výstavbě pak nahradila původní Prohlášení vlastníka, které se změnou vnitřního uspořádání domu dostalo do rozporu se skutečným stavem. Proč se nepostupovalo v souladu se zákonem netuším; vidíte však jaké to bohužel má následky.

• Jisto je, že předmětem koupě a prodeje může být pouze existující věc, ve Vašem případě (řádně zkolaudovaný) byt. To je podle Vašeho líčení splněno, Vy ale kupní smlouvu k tomuto bytu v ruce nemáte.
• Má-li takový byt být prodán jako jednotka v domě s byty, musí být jako jednotka již vymezen v Prohlášení vlastníka, nebo ve smlouvě o výstavbě. To podle Vašeho líčení není splněno. Jednotka o kterou jde tedy nevznikla.

Osobou, která měla uloženu zákonnou povinnost postarat se o změnu v katastru bylo SVJ – právnická osoba. Viz § 11 odst. 7 ZoVB: „Všechny změny, které se týkají označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu.“
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­..

Ohledně toho, zda přednost má vejce nebo slepice, existuje bohatá a konstantní judikatura. Prohlášení může být částečně vadné a lze jej opravit. Záznam v katastru nemá konstitutivní povahu, nýbrž pouze deklaratorní a může být nesprávný. Rozhodující je stavebně technický stav nemovitosti, vyjádřený ve schválené stavební dokumentaci a stvrzený „kolaudačním“ souhlasem stavebního úřadu. To je triviální skutečnost, potvrzená desítkami judikátů. Jistou naději pro vás nacházím pouze v těchto soudních rozhodnutích:
II.ÚS 329/05 ze dne 07.12.2005
28 Cdo 2120/2004 ze dne 24.02.2005
22 Cdo 3248/2008 ze dne 19.07.2010
29 Cdo 3992/2010 ze dne 19.06.2012.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­..

Váš dotaz k údajnému mému „názorovému obratu“ svědčí o tom, že jste nejspíše nepřečetl dostatečně pozorně co jsem v oné starší diskusi napsal. Ani slovem jsem se nezmínil o spojování dvou bytů do jednoho bytu, ostatně ani tazatel se na to neptal – naopak chtěl zachovat oba byty jako samostatné nemovité věci. O žádném svém názorovém obratu tedy nevím.

lake