Za dlouhodobý plán NELZE označit pouhou zprávu správní firmy o stavu domu. Zpráva o stavu domu je – jak jistě tušíte – zprávou o stavu domu. Takže se v ní nejspíše dočtu o zbytkové životnosti jednotlivých částí a technických zařízení v domě. To ovšm nic neříká o financích.

Reserve Study je něco jiného: je to řádný finanční plán údržby a oprav domu (v Kalifornii na 30 let dopředu), včetně dlouhodobého plánování finančních zdrojů na tyto činnosti. V Reserve Study výbor uvádí:

• jaké částky budou akumulovány na účtě společenství a z jakých zdrojů,
• jaké výdaje na údržbu a opravy jsou v plánu,
• jaké částky záloh a jednorázových příspěvků od vlastníků jednotek budou požadovány ve kterém konkrétním roce,
• jak budou překlenuta období finanční nedostatečnosti SVJ (např. plán úvěrů a režim jejich splácení).

Co je požadováno podle § 15 odst. 2 ZoVB lze odvodit pouze z tohoto ustanovení. Zní takto: „Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak,aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.“

• Zákonodárce v § 15 odst. 2 nenapsal „… aby byly kryty náklady které určí shromáždění hlasováním“.
• Zákonodárce nenapsal ani „… aby byly kryty náklady které určí výbor“.
• Zákonodárce naopak stanovil OBJEKTIVNÍ kriterium: „… aby byly kryty náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech“. Teprve takto určené náklady schvaluje shromáždění a oznamuje výbor.

Z uvedeného je zřejmé, že výše budoucích nákladů a jejich struktura není věcí volné úvahy ani prostého hlasování, ale musí být objektivně stanovena s přihlédnutím ke stavu domu a zbytkové životnosti jeho částí. To jsou záležitosti, které lze zjistit a přezkoumat (např. pomocí odborníka – soudního znalce v oboru opravy a údržba nemovitostí). Přezkoumat je může i soud.

Není-li plán záloh podložen pomocí Reserve Study, jde o rozhodnutí nepřezkoumatelné, které je výrazem libovůle výboru nebo shromáždění. Takové usnesení lze napadnout soudně podle § 11 odst. 3 ZoVB s námitkou, že není dostatečně prokázána nutnost odhlasovaných částek, což výslovně vyžaduje zákon. Každý soud by měl bez dalšího rozboru takové usnesení zrušit pro nepřezkoumatelnost.

Jednotlivý vlastník jednotky může namítat jak výše částek, tak i jejich časové rozložení. Jako při každé reklamaci nese náklady s tím spojené, které při úspěšné reklamaci může vymáhat na SVJ.

lake