Vznik ze ZoVB - stanovy podle NOZ

Vyjadřuji se k návrhu stanov (PDF soubor).

Článek III odst. 8 písm. d) vybírání stanovených záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku od vlastníků jednotek (dále jen „příspěvky na správu domu a pozemku“) a vedení jejich evidence.
Moje poznámka: zmatečné ustanovení. Příspěvky jsou účetně zcela jiná úhrada nežli zálohy. To psal nějaký amatér. Navíc NOZ neukládá v části o bytovém vlastnictví vlastníkům jednotek hradit žádné zálohy, takže se použije ustanovení o příkazní smlouvě. Ovšem plést si zálohy s příspěvky – to je tedy síla.

Článek III odst. 9
Moje poznámka: kdekoliv se mluví o „vyúčtování“ přidejte k tomu „a vypořádání“. Jdenejen o to, aby SVJ přijaté zálohy vyúčtovalo, ale aby s Vámi také vypořádalo případný přeplatek či nedoplatek.

Článek V odst. 5
Moje poznámka: stanovy jsou v této části vadné pro neurčitost. Má v nich býát uvedeno konkrétně (číslicí) funkční období statutárního orgánu.

Článek VI odst. 8 písm. b „Do působnosti shromáždění patří (…) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, tj. změny ve věcech, které jsou obsahem již dříve vydaného prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů),“
Moje poznámka: Tato část je absolutně neplatná pro svou protiústavnost. Změna vlastnických vztahů uvedených v Prohlášení vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek, popř. souhlas všech, kterých se změna týká. Jde o souhlas jednotlivých osob – spoluvlastníků, nikoliv o souhlas právnické osoby, která v domě nic nevlastní a pouze vykonává jeho správu.

Článek VI odst. 8 písm. d: „Do působnosti shromáždění patří(…) rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků“
Moje poznámka: I když jde o doslovnou citaci z NOZ, považuji tuto část za zmatečnou. Pokud se má něco vyúčtovat, budou to nejspíše zálohy, nikoliv příspěvky. Příspěvek se nevyúčtuje, příspěvek není zálohová platba. To napsali amatéři, kteří tvořili NOZ. Pokud jde o zálohy, ty je třeba vyúčtovat a vypořádat vždy. Neexistuje aby o tom rozhodovalo shromáždění. Vyúčtování a vypořádání uhrazených záloh je právem každého plátce. Shromáždění mu toto právo nemůže odejmout.

Článek VI odst. 9 „Jde-li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukcí a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas nadpoloviční většiny všech členů společenství.“
Moje poznámka: Považuji tuto část za rozpornou ze zákonem č. 89/2012 Sb. Ustanovení o opravách je v pořádku a v souladu s NOZ (nadpoloviční většina všech). Technické zhodnocení společného majetku však vyžaduje podle NOZ dvoutřetinovou většinu všech spoluvlastníků. Viz diskuse http://www.portalsvj.cz/…rnizace-domu#…. Odchylka od zákonné úpravy by vyžadovala souhlas všech.

Článek VII odst. 2 „Jde-li o písemný právní úkon, který činí výbor, musí být podepsán předsedou …“
Moje poznámka: Nesmysl. Technická poznámmka: je třeba používat termín „právní jednání“. Výbor není osoba a proto nečiní právní jednání. Právně jedná samotná právnická osoba.

Článek VII odst. 10 písm. a, c „… činí právní úkony jménem společenství navenek“
Moje poznámka: nesprávná formulace. Jde o jednání za právnickou osobu, je třeba opravit podle NOZ.

Článek XII odst. 1: „(1) Příspěvky na správu domu a pozemku ve formě záloh …“
Moje poznámka: To je naprostý nesmysl. Formulace je zavádějící, jako by nebylo hrazení příspěvků možné jinak než zálohově. To je ovšem popletený názor. Nastanou případy (různé havárie, nutné náklady) kdy bude napřed vydán náklad na správu a k tomu bude dodatečně třeba vybrat příspěvek. Nikoliv zálohu na příspěvek. Je třeba jasně napsat, že se hradí buď příspěvky, nebo zálohy na budoucí příspěvky.

Článek XII odst. 4 „d) dlouhodobé zálohy na správu a údržbu domu (fond oprav), střednědobé zálohy na správu domu a finanční krytí (rezervní fond)“
Moje poznámka: NOZ nezná nic jiného než krátkodobou zálohu na základě příkazní smlouvy. Takže uvedené dvě platby může kterýkoliv vlastník rozporovat a domáhat se soudně, aby tato část stanov byla vůči němu neúčinná. Tvrzení že jde o fondy je v rozporu s označením „záloha“. Fondy se tvoří z vlastních zdrojů právnické osoby, nikoliv z cizích zdrojů (přijatých záloh). Tu část napsal jakýsi účetní analfabet. Považuji tuto část za absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem.

Článek XII odst. 8 „poplatek z prodlení“
Moje poznámka: Protiprávní. Poplatek z prodlení lze uplatnit pouze u zálohových plateb na služby. Nikoliv u ostatních plateb.

Článek XII odst. 12 „dlouhodobé zálohy“
Moje poznámka: NOZ se nezmiňuje o žádných dlouhodobých zálohách. Nejde tedy o zákonnou povinnost vlastníka. Vlastník ví nejlépe sám jak investovat své finance a jak si našetřit na výdaje, které jsou plánovány. Nepotřebuje k tomu sluhu – SVJ, který mu bere jeho peníze v dlouholetém předstihu. Nicméně lze toto odhlasovat ve stanovách. Kterýkoliv vlastník se může domáhat, aby tato povinnost byla vůči němu neúčinná, neboť zasahuje nepřiměřeným způsobem do samé podstaty vlastnictví.

Článek XII odst. 13 „střednědobé zálohy“ „Střednědobé zálohy jsou určeny k financování prací při správě a údržbě domu v časovém horizontu do 5 let, dále pro akutní opravy havárií, opravy nad rámec běžného provozu domu a povinných revizí. Slouží také k pokrytí finančních pohledávek za neplatiči do doby jejich uhrazení.“
Moje poznámka: Protiprávní. Naprostý nesmysl. Účetní pravidla rozlišují pouze krátkodobou a dlouhodobou zálohu. Běžné, předvídatelné a každoročně se opakující výdaje na opravy, údržbu a revize postačí plánovat jako krátkodobé, na období do 1 roku. Jakékoliv nepředvídané výdaje na „havárie“ či na „neplatiče“ – to je pouze strašák. Nastane-li takový stav, řeší se to použitím financí SVJ z dlouhodobých záloh, nebo mimořádným příspěvkem. Navíc fondy nelze tvořit ze záloh, jak už jsem napsal.

Článek XII odst. 12 a 13 "Vyúčtování se neprovádí každoročně, vlastníci jednotek však dostávají každoročně informaci o aktuálním stavu a čerpání v předchozím zúčtovacím období …
Moje poznámka: Pozor! Někdo se moc snaží, aby výboru nikdo neviděl do karet. Je to zjevná příprava pro švindlování s vybranými finančními prostředky. Veškeré přijaté zálohy se řádně vyúčtují jednou ročně, na tom trvejte.

lake

Vaše SVJ(2000) samozřejmě má své stanovy podle ZoVB, platné od okamžiku vzniku společenství. Jsou to vzorové stanovy vydané nařízením vlády č. 371/2004 Sb. ve znění pozdějších změn.

O změně či přijetí nových stanov se hlasuje podle stávající právní úpravy. Použije se tedy § 11 odst. 4 ZoVB (tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů). V nových stanovách si můžete upravit hlasovací kvóra jinak, je-li to vaše vůle, avšak v souladu s NOZ.

lake

Pane Steinere, zatím se mi stanovy nepodařilo otevřít, takže se k nim nemohu vyjádřit. Případ se ale s největší pravděpodobností dotýká i mě. Pokud jste napsal skutečné jméno, tak se s vámi určitě kontaktuji, protože pravděpdobně plujeme na stejné lodi. Pro společenství vzniklé dle zákona 72/1994 Sb. platí Vzorové stanovy. To co je navrhováno údajně podle NOZ je změna stanov. Víc tady psát nebudu. Určite si vás najdu a hezky to probereme. Taky ty sičáky řešíme. Pokud jste nenapsal skutečné jméno pokuste se mi nějak naznačit kdo jste.