Vysvětlení pojmů

Pane Komárku, pokusím se splnit Vaše přání, ale na jednoznačné odpovědi se netěšte.

Správa domu je hlavním předmětem činnosti SVJ. ZoVB správu domu nedefinuje, nepočítáme-li větu v § 9, kde se sděluje, že SVJ je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „ správa domu“),…..

Podrobněji se ke správě vyjadřují vzorové stanovy č. 371/2004 Sb. v Čl. III, v němž je uvedena celá řada činností považovaná za správu domu, mimo jiné zajišťování provozu, údržby a oprav společných částí domu, protipožárního zabezpečení, revizí a oprav atd.

O službách se dočteme rovněž ve vzorových stanovách v Čl. III. Zmínka je v odst. 5, kde je uvedeno, že SVJ zajišťuje i plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (dále jen „služby“), např. dodávky tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky vody… a jiné.

Pro jednoznačné odlišení služeb od správy neexistuje právní opora. Někdo považuje za služby jen dodávky tepla, vody a elektřiny, někdo jiný do nich zahrnuje skoro všechno.

Máte-li ve vlastních schválených stanovách něco jiného než je ve vzorových a není to v rozporu se zákonem, platí to, co je ve schválených stanovách.

Ale ! S nabytím účinnosti nového ZoVB budou všechna SVJ své stanovy přepracovávat. Vzorové stanovy budou zrušeny. SVJ si vymezí služby ve svých stanovách.

Protože pro rozdělování nákladů na správu domu budou platit zcela nová a daleko přísnější pravidla, byly na MMR vzneseny připomínky, aby byly služby definovány přímo v zákoně. Tyto připomínky však nebyly akceptovány. Ještě je čas přimět poslance, aby tento nedostatek zákona odstranili. Nepodaří-li se to, potom bude možné využít nedostatek zákona ve prospěch členů SVJ.

K fondu oprav: Mnohá SVJ označují tímto nesprávným pojmem zálohy na správu domu a pozemku předepisované vlastníkům jednotek a přijímané od nich. Tyto zálohy (§ 15 odst. 1 ZoVB) jsou závazkem SVJ k vlastníkům jednotek (ZoVB § 15 odst. 4). To znamená, že SVJ je musí vlastníkům každoročně vyúčtovávat a nevyčerpané zůstatky případně vrátit, nejsou-li z rozhodnutí členů SVJ převedeny do dalšího roku.

U záloh na správu domu by měly být rozlišovány krátkodobé a dlouhodobé zálohy. Krátkodobé zálohy jsou ty, které jsou určeny pro úhradu nákladů běžného účetního období (poplatky bance, poplatky SIPO, odměny orgánů SVJ, pojištění domu aj.). Můžeme je taky označit jako zálohy na běžnou správu domu. Některá SVJ je označují jako „provozní fond“, což je v rozporu s účetními předpisy stejně jako nesprávný pojem „fond oprav“.

Dlouhodobé zálohy jsou ty, které budou čerpány v průběhu příštích let (až se našetří na konkrétní akci, např. na zateplení). Většina SVJ označuje právě tyto zálohy pojmem „fond oprav“.

Mnohá SVJ mají jen tzv. „fond oprav“ a v něm sledují veškeré zálohy na správu domu, tedy jak na běžnou správu, tak dlouhodobé šetření na plánované akce.

Pojem „fond oprav“ by neměl být v souvislosti s SVJ vůbec používán. Fond je označení pro vlastní zdroje účetní jednotky. Jediný fond, který u SVJ připadá v úvahu, je fond ze zisku. Pokud se v některých mých úvahách objevuje fond oprav, uvádím vždy tzv. „fond oprav“, abych zdůraznila, že v podstatě o žádný fond nejde.

N. Klainová