SVJ jako pronajimatel nebytové jednotky
Při vzniku SVJ převodem z BD byl nebytový prostor v domě převeden do podílového vlastnictví všech vlastníků bytových jednotek v témže domě. Tato samostatná nebytová jednotka (NJ) je pronajímána třetí osobě. Se souhlasem (spolu)vlastníků všech jednotek v domě je jako pronajimatel uvedeno SVJ v zastoupení spoluvlastníků NJ , nájemné je placeno na účet SVJ jako záloha na služby a na správu za NJ. SVJ dává spoluvlastníkům potvrzení pro FÚ o výši příjmů a výdajů z pronájmu pro přiznání k dani z příjmu fyz. osob a provádí vyúčtování a vypořádání záloh (mírný přeplatek).
Můj dotaz : Protože se zřejmě nejedná o zcela čisté řešení (asi by SVJ nemělo být pronajimatel ? ), má někdo zkušenost/nápad, jak jinak zajistit, aby nájemné z pronájmu NJ mohlo být placeno přímo na účet SVJ a bylo příjmem spoluvlastníků NJ ? Zdůrazňuji, že se nejedná o pronájem společné části domu. Předem děkuji za názory.
„nájemné je placeno na účet SVJ jako záloha na služby a na správu“
Paní Jano,
nájemné je nájemné a je placeno jako nájemné a nemá nic společného se zálohou na služby ani se zálohou na správu.
Záloha na služby je záloha na služby a je placena jako záloha na služby a nemá nic společného ani s nájemným, ani se zálohou na správu.
Záloha na správu je záloha na správu a je placena jako záloha na správu a nemá nic společného ani s nájemným, ani se zálohou na služby.
Paní Vlastislavo, asi jsem měla upřesnit, že platba nájemného od nájemce je pro SVJ známá jako záloha na služby a správu za nebytovou jednotku, o čemž je sepsána trojstranná dohoda.
Paní Jano,
neuvádíte, o jakou trojstrannou dohodu se jedná.
Nájemné hradí nájemce pronajímateli na základě dvoustranného nájemního vztahu. Zálohu za služby hradí příjemce služeb poskytovateli služeb na základě dvoustranného vztahu mezi nimi. Zálohu na správu hradí vlastník věci (jednotky) správci (osobě odpovědné za správu domu) na základě dvoustranného vztahu mezi nimi. Žádný trojstranný vztah tam není.
(Správcem je míněn správce ve smyslu ustanovení občanského zákoníku o správě, který je v oddílu bytové spoluvlastnictví bohužel nesystematicky a nelogicky označen jako osoba odpovědná za správu domu. Správcem není míněna o externí správní společnost vykonávající některé činnosti správy domu označovaná někdy nepřesně a nesprávně rovněž jako správce.)
Pane Ondřeji, předpokládáme, že peníze za pronájem jsou peníze spoluvlastníků nebytové jednotky, byť jsou nájemcem zasílány na účet SVJ. S tím souhlasí nájemce, SVJ i vlastník NJ, proto trojstranná dohoda. Zároveň je SVJ známo, že tato platba je určena na uvedené zálohy. Jiné lepší řešení vedoucí k tomuto cíli ? ( t.j. aby spoluvlastníci NJ mohli nechat nájemce posílat peníze za pronájem přímo na účet SVJ a SVJ tuto platbu zpracovalo jako zálohy na služby a správu za NJ )
Paní Jano, nerozumím čeho chcete dosáhnout. Vezmu to postupně:
(1) Chcete, aby nájemné bylo hrazeno na účet SVJ. Ale tak tomu přece je od počátku. Nájemce zasílá platby na účet SVJ. Čeho tedy chcete dosáhnout?
(2) Chcete, aby příjem z pronájmu byl příjmem spoluvlastníků pronajímané jednotky. Ale tak tomu přece je od počátku. Píšete, že každý spoluvlastník jednotky dostává každoročně od příjemce plateb (SVJ) potvrzení o výši svého příjmu z pronájmu. Čeho tedy chcete dosáhnout?
Napsala jste ovšem, že SVJ bylo při sjednání nájemní smlouvy zastoupeno vlastníky pronajímané jednotky. Takže na nájemní smlouvě jsou jejich podpisy. Jestliže vlastníci jednotky právně jednali jako zástupci SVJ, pak ze smlouvy je zavázán přímo zastoupený – právnická osoba SVJ. Společenství tedy má příjmy z pronájmu a má samozřejmě povinnost je kaaždoročně uvést v daňovém přiznání a uhradit daň. (Pokud to ovšem není úplně jinak, než jste nám napsala v úvodním dotazu.)
Podle (zrušeného) zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů mělo SVJ ze zákona možnost pronajímat jednotku ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Možná je stav ve vašem domě pozůstatkem z té doby. Ovšem pokud SVJ pronajímá (cizí) jednotku svým jménem, je povinno podat daňové přiznání na příjem z pronájmu, jak už jsem uvedl. Je tedy vyloučeno, aby příjmy z pronájmu danili vlastníci jednotek jednotlivě. Možná je to tedy nějak jinak – nebo SVJ i vlastníci jednotek porušují zákon o daních z příjmů.
Justitianus
Pane Justitiane, (1) a (2) je cílem . Vyjasnit jsem chtěla právě to postavení SVJ coby pronajimatele. Věta SVJ v zastoupení… měla být myšlena tak, že spoluvlastníci pověřili SVJ k uzavření nájemní smlouvy. Máte pravdu – je to pozůstatek z doby dávné… Nájemné má být v každém případě příjmem spoluvlastníků ( i daňově ). Jestli v tom případě nemůže být pronajimatelem SVJ, jak nejlépe dosáhnout vytyčených cílů ? Děkuji Jana
Paní Jano, děkuji za vaše upřesnění. Je to tedy přesně opačně než jste napsala v úvodním dotazu.
Stranami nájemní smlouvy jsou plurální pronajímatel (tedy všichni spoluvlastníci jednotky) a nájemce. SVJ není účastníkem nájemní smlouvy. Při podpisu smlouvy vystupovalo SVJ pouze jako zástupce vlastníka jednotky – sama jste to napsala (12. Květen 2020 – 19:21), pokud je vaše informace tentokrát už pravdivá.
Práva a povinnosti z nájemní smlouvy vznikly přímo zastoupené osobě – tedy všem spoluvlastníkům jednotky. K tomu viz § 436 zákona č. 89/2012 Sb.. SVJ jako pouhému zástupci jedné ze smluvních stran nevznikla žádná práva, ani žádné povinnosti vůči nájemci.
Opakuji, co jsem napsal v prvním příspěvku: že nevím čeho chcete dosáhnout. Vše čeho si žádáte je již splněno:
- Vaše společenství NENÍ pronajímatelem, tím jsou spoluvlastníci oné jednotky.
- Nájemné JE příjmem spoluvlastníků jednotky, samozřejmě i daňově. Nebo se snad vyhýbáte placení daní z pronájmu?
SVJ vám poskytuje nadstandardní servis tím, že celou částku nájemného přebírá na svůj bankovní účet, rozúčtuje ji na jednotlivé spoluvlastníky jednotky, vypořádá ji s nimi, a vystaví jim každoročně potvrzení o výši dílčího příjmu z nájemného.
Co jiného tedy chcete dosáhnout?
Justitianus
Pane Justitiane, je to tak, jak píšete. Moje nejistota byla jednak v tom, jak moc je v pořádku, že peníze od nájemce jsou posílány přímo na účet SVJ a ne na nějaký účet spojený s pronajimatelem, a dále v tom, jak přesně identifikovat pronajimatele v nájemní smlouvě s ohledem na SVJ a vlastníka jednotky.
Chápu tedy dobře, že v nájemní smlouvě na straně pronajimatele by mělo být uvedeno: „Spoluvlastníci nebytové jednotky…, zastoupeni Společenstvím vlastníků…, zastoupeném …(členové statutárního orgánu dle rejstřiku)“ ? A v platebních podmínkách tedy může být „nájemné bude placeno na účet SVJ …“ .
Daně z příjmu z pronájmu platí každý spoluvlastník NJ na základě potvrzení o příjmech a výdajích vystaveného SVJ – jak píšete jako nadstandardní servis.
Jano, Kde končí prostředky z nájmu. Rozumím správně tomu že končí na účtu SVJ a vlastníci jako majitele nebytové jednotky je pouze zdaňují aniž je obdrží? časté praktiky a SVJ. Takže Rozumím tomu správně že vy ty peníze nedostanete co by vlastníci? Můžete mi tedy říct proč je zdaňují vlastníci když zůstanu na účtu SVJ A jako co tam tedy zůstanou?
Pane AnonymousQwerty, myslím, že z mých příspěvků nic z toho, co píšte, nevyplývá, ale zřejmě to čtete jinak, než jsem chtěla sdělit. Spoluvlastníci NJ peníze z pronájmu dostávají v plné výši.Sice jsou poslány na účet SVJ, tam jsou pak použity jako záloha na služby a správu za jednotku ve vlastnictví těchto spoluvlastníků. Záloha je vyúčtována a VYPOŘÁDÁNA každý rok (stejně jako pro bytové jednotky), což v našem SVJ je upraveno ve stanovách. Nikdo s tím nemá problém .
Poslední komentáře