Stanovy SVJ podle paní Klainové
Mám dotaz ke stanovám paní Klainové, resp. konkrétně k výběru příspěvků na správu domu, které má docela detailně rozpracované, nejsem si ale jistý, jestli vše chápu správně.
Autorka stanov navrhuje, aby SVJ předepisovalo příspěvky na správu formou:
KAŽDOMĚSÍČNĚ:
krátkodobé zálohy (na úhradu nákladů aktuálního účetního období, tj.
leden-prosinec), tyto zálohy podléhají vyúčtování k 31.12. formou
Přehledu o stavu a čerpání záloh na správu podle druhu záloh a podle
vlastníků. O případném vrácení přeplatků může rozhodnout
shromáždění.
KAŽDOMĚSÍČNĚ:
dlouhodobé zálohy (na úhradu nákladů v příštích účetních obdobích,
tj. od následujícího roku a později), tyto zálohy podléhají
vyúčtování k 31.12. O případném vrácení přeplatků může
rozhodnout shromáždění.
NEPRAVIDELNĚ:
jednorázové příspěvky vybírané po skončení akce ve výši skutečných
nákladů (byla-li akce schválena mimo schválený rozpočet, já to chápu
tak, že úhrada není naplánována jako součást dlouhodobé zálohy????)
Moje otázky:
Není mi úplně jasné, jaké konkrétní náklady mají spadat pod KZ a DZ. Bod c) je mi asi jasný, může jít třeba o nečekanou opravu střechy, do které nenadále začne zatékat a s opravou není počítáno a není na ni „spořeno“ formou DZ, tak se vybere mimořádný jednorázový příspěvek. (I když zvykem spíše bývá, že SVJ si vezme úvěr.)
Proč mi není jasné, jaké konkrétní náklady spadnou do KZ a do DZ? Protože dále ve stanovách paní Klainová pokračuje, že příspěvky na správu jsou stanoveny podle druhu nákladů:
- podle spoluvlastnických podílů na úhradu nákladů na činnosti provozně technické (opravy, údržbu, na revize, pořízení movitých a nemovitých věcí)
- na každou jednotku ve stejné výši na úhradu nákladů na vlastní správní činnosti (odměny volených orgánů a smluvního správce, pořízení majetku pro vlastní správní činnost)
A v tomto momentu se už začínám ztrácet.
Představuji si předpis plateb vlastníka, ve kterém je příspěvek na správu členěn do dvou položek: KZ a DZ. Ale pak se mi v hlavě motají ty dva způsoby stanovení: dle spoluvlastnických podílů a na každou jednotku stejně. Takže příspěvek na správu bude mít v předpisu 4 položky, nebo jak?
Tedy nějak takto?
PŘEDPIS VLASTNÍKA
Příspěvek na správu ......................................
2500 Kč
z toho:
krátkodobá záloha na provozně technické činnosti … 500 Kč
dlouhodobá záloha na provozně technické činnosti … 1000 Kč
krátkodobá záloha na vlastní správní činnosti … 800 Kč
dlouhodobá záloha na vlastní správní činnosti … 200 Kč
A pak jednou za pár let může SVJ vystavit mimořádný předpis příspěvku na jednorázovou akci (třeba opravu střechy):
MIMOŘÁDNÝ PŘEDPIS VLASTNÍKA
Oprava střechy .................. 35000 Kč
Zaplaťte do 15 dnů.
Dále autorka ve stanovách uvádí, že z příspěvků na správu nesmí být hrazeny splátky úvěrů, např. na zateplení a výměnu výtahů, tyto musí být hrazeny ze samostatných záloh (předpokládám že dlouhodobých???).
Tedy předpis by vypadal nějak takto?
PŘEDPIS VLASTNÍKA
Příspěvek na správu .................................... 3200 Kč
z toho:
krátkodobá záloha na provozně technické činnosti … 500 Kč
dlouhodobá záloha na provozně technické činnosti … 1000 Kč
krátkodobá záloha na vlastní správní činnosti … 800 Kč
dlouhodobá záloha na vlastní správní činnosti … 200 Kč
splátka úvěru na zateplení a výtahy ................. 700 Kč
Psaní čárky před spojkou nebo…
Základní poučka zní: pokud je spojka nebo užita ve významu slučovacím, čárku před ní nepíšeme, pokud je ve významu vylučovacím, čárku píšeme. Ne vždy je ovšem lehké rozpoznat, o který význam jde.
Typickými slučovacími spojkami jsou a, i: koupím jablka a (i) hrušky, tzn. obojí. Zvolíme-li však spojku nebo, o „čisté“ slučování nejde: nekoupíme oba druhy ovoce, ale pouze jeden. Pomocí spojky nebo vyjadřujeme volbu mezi dvěma eventualitami. Podstatné je, že eventuality jsou libovolně zaměnitelné a je lhostejno, která z nich bude platit, které dáme přednost (v konečném důsledku mohou nastat i obě). V takovýchto případech se čárka před nebo neklade: Podejte nám zprávu písemně nebo telefonicky. Za škodu na životě nebo na zdraví lidí náhrada nepřísluší, vznikla-li pracovním úrazem nebo při lovu živočicha, který tuto škodu způsobil.
Jinak je tomu však ve spojeních: Pospěšte si, nebo vám ujede vlak. Přijedete dneska, nebo vás máme čekat až zítra? Jste opravdu spokojení, nebo se potýkáte s problémy? Peníze, nebo život! Zde už nejde o libovolně zaměnitelné eventuality, ale o zřejmý protiklad (poměr vylučovací), a čárka před nebo je proto namístě.
Obvyklé je též psát čárku, následují-li po spojce nebo výrazy spíše, vlastně, lépe: Uvádíte, že velmi zřídka, nebo vlastně nikdy se nespoléháte na jednoho dodavatele. O psaní spojky nebo ve dvojitých spojovacích výrazech viz Psaní čárky ve větě jednoduché.
Jste-li legálním vlastníkem alespoň části mé ukázky stanov věnované hospodaření SVJ, kde jsou příspěvky na správu rozebrány opravdu velmi podrobně, zeptejte se přímo mne na klaiex@seznam.cz.
Na Váš dotaz velmi ráda odpovím a věřím, že mé odpovědi porozumíte. Odpovídám však pouze na dotazy podepsané jménem ne nickem.
N. Klainová
Vážená paní inženýrko,
kolik a jakým způsobem Vám musí tazatel předem zaplatit, abyste s ním e-mailem komunikovala? Byl by tu případně zájem z mé strany. Děkuji.
Podmínky jsou na www.klaiex.webnode.cz v rubrice KPÚ, E-shop. Velmi stručně: Mailem komunikuji s registrovanými členy KPÚ (Klub přátel účetnictví). Podmínkou pro registraci je zakoupení „něčeho“ za minimálně 400 Kč v mém e-shopku na www.klaiex.cz. Čistě náhodou – druhá část ukázky stanov stojí právě 400 Kč.
U všech příspěvků v e-shopku jsou popisky a minimálně rok zpracování. V dalším roce je třeba registraci obnovit, je-li ovšem zájem.
Výhody: Zpřístupnění všech rubrik mého webu. Možnost zasílat dotazy k účetnictví a sestavení účetní závěrky, ovšem odpovídám na to, co jsem dosud nevysvětlovala. Výjimky, které neřeším, jsou uvedeny na mém webu (např. stavební spoření, daňové otázky, dotazy na fungování SVJ…apod.).
Podle zákona o účetnictví se zálohy dělí na a) krátkodobé a b) dlouhodobé. Podle občanského zákoníku se rozúčtovává a) podle spoluvlastnických podílů a b) na každou jednotku stejně.
Odtud bezprostředně plynou čtyři uváděné možnosti.
Příspěvky by měly být rovněž dvojí, a) podle spoluvlastnických podílů a b) na každou jednotku stejně. Přibyl by ve shora uváděném výčtu ještě jeden další řádek (o němž patrně má autor za to, že bude nulový).
(Plnění spojená s užíváním bytu se zde zjevně neřeší, přibyly by další položky záloh.)
Tak teď jsem z toho ještě větší jelen, ještě nějaká pátá položka?
Měl jsem (asi) za to, že 1 a 2 se právě vybírá podle spoluvlastnických podílů a 2 a 3 se vybírá na každou jednotku stejně.
Příspěvek na správu .................................... 3200 Kč
z toho:
krátkodobá záloha na provozně technické činnosti … 500 Kč
dlouhodobá záloha na provozně technické činnosti … 1000 Kč
krátkodobá záloha na vlastní správní činnosti … 800 Kč
dlouhodobá záloha na vlastní správní činnosti … 200 Kč
splátka úvěru na zateplení a výtahy ................. 700 Kč
Zřejmě má na mysli mimořádný jednorázový příspěvek vybíraný na každou jednotku stejně.
Váš příklad se týká mimořádné neplánované opravy střechy. Neplánovaně ale můžete koupit i počítač nebo kopírku pro vlastní správní činnost. Čásku na faktuře rozdělíte stejně na každý byt a předepíšete do určitého termínu splatnosti.
Ještě bych připomněl, že odměna smluvnímu správci se nedělí automaticky na každý byt stejně. Záleží přece na tom, co ten správce dělá. Ve smlouvě musíte mít jeho činnosti rozepsány a odměnu rozdělenu podle činností, tak aby bylo zřejmé, která část se dělí stejně a která podle podílu.
Tak jako se celá odměna členů orgánů dle § 1180 odst. 2 rozvrhne na každou jednotku stejně (i v případě, když správu vykonává SVJ bez smluvního správce), tak se logicky též celá odměna smluvnímu správci rozvrhne na každou jednotku stejně.
NOZ zavedl komplikaci, rozlišuje náklady na správu domu a náklady na vlastní správní činnost. Aby v tom vůbec nějaká logika (a spravedlnost) byla, je třeba ty náklady skutečně pečlivě rozlišovat.
Především je třeba zdůraznit, že tzv. „smluvní správce“ není správcem. Vzniklo-li SVJ, je správcem vždy SVJ. SVJ si na určité práce sjedná osobu nebo více osob na základě smlouvy. Musí samozřejmě rozlišit, jakou činnost ta osoba („smluvní správce“) dělá. Pokud ta osoba opraví vadný vypínač na chodbě, pak to není vlastní správní činnost. Pokud rozešle pozvánky na schůzi shromáždění, pak je to vlastní správní činnost.
To dělení si vydupali vlastníci velkých bytů, kteří se cítili poškozeni, když se podle ZoVB všechny náklady na správu včetně vlastní správní činnosti (což se nijak nerozlišovalo) dělily poměrně podle velikosti podílu. Abyste naopak nepoškozoval vlastníky malých bytů, nemůžete kdejaký náklad na správu házet do vlastní správní činnosti, když tam podle „logiky věci“ nepatří.
Pokud vykonává smluvní správce na základě smlouvy s SVJ zajišťování správy, tak je zpravidla ve smlouvě uvedena paušální odměna za tuto činnost. Tuto doměnu rozvrhne SVJ mezi jednotky stejně. Nebo se snad domníváte, že v takovém případě je třeba zjišťovat a rozlišovat náklady na vlastní činnost a ty ostatní?
A co odměny členům statutárního orgánu za výkon funkce. Též se domníváte, že je třeba zjišťovat a rozlišovat u těchto odměn část určenou na vlastní činnost a zbylou část zahrnout do ostaních nákladů na správu?
Také bych chtěl vysvětlit, jak to bylo myšleno. Všichni správci fakturují cenu podle jednotek, v ceníku třeba mají, že správu provádějí za 150 Kč/jednotku, takže když je v baráku 100 bytů, vyfakturuje SVJ 15000 Kč měsíčně. Nechápu, jak chcete rozlišovat, co z toho správce použil na provozně technické činnosti a co na vlastní správu. Operativní správce přece obvykle zajišťuje účetnictví, vyúčtování, evidenci členů, přihlašování osob, poradenství, vymáhání dluhů, to provádí prostřednictvím svých zaměstnanců. A pak má případně na sebe navázané subdodavatelské firmy, které zajišťují údržbu, drobné opravy, úklid apod.
Odměna členům orgánů SVJ se rozvrhne na každou jednotku stejně podle § 1180 odst. 2
„(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“
Na základě jaké právní normy může shromáždění rozhodovat o nevrácení vyúčtovaného přeplatku zálohy? Ve vztahu věřitel-dlužník vyloučeno.
„Na základě jaké právní normy může shromáždění rozhodovat o nevrácení vyúčtovaného přeplatku zálohy?“
Občanský zákoník.
Pane soudce,
kde je (a kde byla před rekodifikací občanského práva) stanovena povinnost vyúčtovat složené zálohy?
Povinnost vyúčtování záloh na příspěvky se dovozuje z § 1208 d) OZ. Shromáždění pak může rozhodnout o vypořádání (vyplacení) nevyčerpaných příspěvků
Musíte si uvědomit, že v tomto případě příspěvek není dobrovolný. Nelze nikoho nutit, aby platil nepřiměřeně velké příspěvky a následně nespotřebovanou část mu odepřít vrátit. Tím vzniká bezdůvodné obohacení v lepším případě. Lze nespotřebovanou část nevyplatit, ale musí být vlastníkovi započítána jako dobropis nebo započtení. Posuzujte problém nikoliv jen z hlediska jednoho zákona, ale i dalších, se SVJ nesouvisících zákonů, které se však týkají obecně vztahu věřitel-dlužník.
Napsal jste: „Nelze nikoho nutit, aby platil nepřiměřeně velké příspěvky a následně nespotřebovanou část mu odepřít vrátit.“
Shromáždění schvaluje roční rozpočet podle pravidel určených ve stanovách a celkovou výši příspěvků pro následující období. Pokud některý vlastník nesouhlasí se schválenou výší příspěvků, protože se domnívá, že je nepřiměřená, může se jako přehlasovaný vlastník obrátit na soud.
…a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,...... Tato věta říká, že shromáždění může rozhodnout z těchto dvou voleb, tedy zda příspěvky vyúčtuje nebo je vypořádá jiným způsobem než vyúčtováním. Třeba přeplatek pár korun by nebylo ekonomické vracet každému vlastníkovi, neboť náklady by převýšily přeplatek. Tak lze shromážděním rozhodnout, že nespotřebovaná část příspěvku se vlastníku započte na jinou platbu. Ale nikdy ne mu jeho aktiva odepřít a zacházet s nimi jako s vlastním majetkem. V žádném případě nepřipouští možnost nevyúčtovat nebo nevypořádat ke škodě plátce. Tečka.
Napsal jste: „Tato věta říká, že shromáždění může rozhodnout z těchto dvou voleb, tedy zda příspěvky vyúčtuje nebo je vypořádá jiným způsobem než vyúčtováním.“
V § 1208 odst. d) před spojkou „nebo“ není čárka, proto má význam slučovací. Pokud by shromáždění mělo rozhodnout z obou voleb jen pro jednu, musela by být před spojkou „nebo“ čárka, aby měla význam vylučovací.
Poslední komentáře