Splátka úvěru vs. příspěvek na správu

pane Kruppe,

dohodě všech může například bránit ono „všech“. V SVJ, které je větší než malé, nemusí být realistické dosažení takových dohod, které mají význam jen pro pár jednotlivců.

Tazatel nepíše, zda banka akceptuje mimořádné splátky bez znatelných sankcí – i to může být zásadní překážka.

V podstatě zde chybí popis mechanizmu, jak věc provést, který by byl vnímán jako legální a přitom jednoduchý.

I já se domníván, že nárok na splacení s ušetřením úroků je spíše morální a to jen v případě, že je deklarován předem.

G.X.

Můžeme to brát jako případ, kdy SVJ poskytne některým vlastníkům jednotek nadstandardní službu – půjčku na překlenutí jejich finanční nedostatečnosti. K tomu si SVJ vezme úvěr u banky. SVJ se chová jako věřitel vůči dlužníkům – vlastníkům jednotek. Jde tedy o službu podle § 11 odst. 4, nikoliv o náklad správy domu podle § 15 odst. 1 ZoVB. K poskytování této služby je třeba s každým z nich INDIVIDUÁLNĚ uzavřít smlouvu o čerpání služby, t.j. o poskytnutí půjčky a jejím splácení.

Pak je to jednoduché: náklady na tuto finanční službu může SVJ rozúčtovat pouze těm vlastníkům jednotek, kteří si od SVJ půjčili. Rozpočítávat se budou (jako u každé služby) náklady SVJ spojené s obstaráním peněz: splátky jistiny, odměnu bance, úrok. Ti, kdo složili alikvotní část nákladů předem, žádnou finanční službu od SVJ nečerpají a na hrazení bance se samozřejmě nijak podílet nebudou.

Pokud splácející vlastník jednotky svou jednotku zcizí (prodá, daruje, smění), pak je vhodné v individuální smlouvě uvést, že splatnost zůstatku dluhu nastává v den nabytí platnosti vkladu změny vlastnického práva do katastru. To bude motivovat prodávajícího, aby nesplacený zbytek dluhu uhradil z prodejní ceny bytu ihned.

lake

Ano, souhlasím s tím, že Vámi popsané řešení je snad jediná cesta. Byť si vážím Vašich rad a názorů na tomto portále, nedokáži i představit, že ex post podepisuji se všemi vlastníky individuální smlouvy o službě. V okamžiku, kdy jeden nebude souhlasit, je to výkřik do tmy. Obávám se, že pokud budeme ctít zákon se všemi detaily, nenajdeme přijatelné a hlavně schůdné řešení. Jen doplňuji, že mimořádná splátka je bankou akceptována bez dalších významných sankcí. Nejsme snad jediné SVJ v ČR, které tento problém řeší a hlavně musí vyřešit na zcela legální bázi. Díky všem za názory.

Samozřejmě musím připomenout, že naprosto elegantní a legální řešení je vysvětlit oněm „předplácečům“ že splácet úvěr dopředu je v dnešní době ekonomický nesmysl. A ono se to kupodivu asi docela často podaří jako např. u nás.

Předseda

„Anone“ nemaťte tady.

Pokud si chtere financovat „akci“ za milion a 20% z požadovaní sumy zaplatí jistá skupina spoluvlastníků ihned – znamená to maximálně, že si vezmete úvěr na 800.000 a nikoli že jejich podíl použijete jako mimořádnou splátku pro stále milionový úvěr.
Pro koho pracujete? Pro nějakou úvěrovací společnost? Jedině to by Vaše zaslepení vysvětlovalo.

Neználek

samozřejmě to byl první krok, o který jsem se snažil a snažím. Ovšem někomu to nevysvětlíte, zvláště pak, když tento dotyčný si platí právníka, který absoultně nerespektuje znění ZoVB a jen hájí zájmy svého klienta. A ten nu naopak bezmezně věří. Jejich ekonomická pravda je, že dnes zaplatí 200,000 Kč a za dobu splatnosti úvěru ušetří dalších 100.000 (příklad) na úrocích, přeneseně na menší měsíční záloze na správu domu a pozemku. Prostě nevysvětlíte.

pane jo, Vy to stále nechápete – rady od přispěvatele zjevně pracujícího pro nějakou úvěrovací společnost – Vás samozřejmě přivede k přesvědčení, že úvěr za celé SVJ je ta správná věc.
Ale korektní postup – dle ZoVB je

1. schválíme si v SVJ nějakou realizaci? …OK
2. zajistíme financování – dle §15/1 každý skládá podle svého podílu. Kdo složí svůj díl – OK – svou povinnost splnil
3. Kdo nesloží svůj díl – musí se případně připojit k těm, kteří si vezmou úvěr hromadně nebo si jej vezme sám individuálně. SVJ jim maximálně může úvěr spravovat (stejně jako u stavebního spoření)

Přesvědčení že SVJ jako právnickí osoba si má brát úvěr a tím bezprecedentní drzostí přenést riziko insolvence na všechny je loupežničina ze které ještě bude „hodně bolet hlava“ – nikdo to nechce nevidět, protože to nastane až za několik let. Počkejme si tedy až bublina splaskne..

Neználek

tak nevím,přečetl jsem celou diskuzi,každý si představuje něco jiného. Já bych se tentokrát přiklonil k názoru LAKE.
Nechali jsme si udělat nabídku realizační firmou na každý byt,potom jsem učinil dotaz na vlastníky,zda a kolik chtějí uhradit v hotovosti a o tuto částku ponížili výši úvěru,který jsme vzali na SVJ. Úvěrovou smlouvu jsme uzavřeli na rok s tím,že dostaneme Zelenou úsporám a budeme moci vložit mimořádnou splátku-což se časově nepovedlo. Takže před uzavřením úvěrové smlouvy na další rok měli majitelé opět možnost uhradit zcela nebo částečně „svoji půjčku od SVJ“.Dnes jsme provedli přepočet nové splátky,poplatek za vedení úvěrového účtu už jen na ty,kteří mají ještě od SVJ „pujčku“. Ostatní platí 4Kč/M2 do FO,poplatek za správu domu a zálohy na energie.Pokud obdržíme Zelou úsporám tak tuto rozdělíme tak,že „splaceným“ vyplatíme jejich podíl, „úvěrovým“ snížíme nebo zaplatíme půjčku a uzavřeme úvěrovou smlouvu na další období.Na půjčku,tak i na podíl na úvěru máme písemné smlouvy. Není to možná to „pravé ořechové“,ale nám to takhle funguje.

Vložil lake, 18. Únor 2012 – 10:29

„K poskytování této služby je třeba s každým z nich INDIVIDUÁLNĚ uzavřít smlouvu o čerpání služby“

Zní to věrohodně. Odkud plyne povinnost společenství uzavírat se svými členy individuální smlouvy o čerpání služby?

Kterých služeb se to týká?

A opět další teorie pana lake. Neříkám že chybné, pouze prakticky nepoužívané a nepoužitelné. Považuji za důležité upozornit, že takto to snad NIKDE žádné SVJ nepoužívá. Proč asi? Protože by z toho vyplynula povinnost 100% souhlasu všech s úvěrem, jenže ten se téměř nikdy nepodaří získat.

Tedy opět – teorie sice hezká ale prakticky naprosto nepoužitelná.

Předseda

Pane anonne, svůj subjektivní názor jste nijak nepodložil, což je u Vás časté. Pokud tvrdíte, že k úvěru je nutný souhlas 100% vlastníků jednotek, pak by to nepochybně platilo pro jakýkoliv úvěr, který si bere SVJ. ZoVB říká něco jiného nežli tvrdíte Vy.

(1) Povinností vlastníka jednotky je podílet se na nákladech správy domu podle svého spoluvlastnického podílu (§ 15 odst. 1 ZoVB). ZoVB však nijak neupravuje podrobnosti ohledně termínů splnění této povinnosti. A už vůbec nelze ze ZoVB odvodit, žte vlastník jednotky by se měl podílet na vícenákladech způsobených těmi, kdo tuto základní povinnost vlastníka nesplnili.

(2) Svou povinnost podílet se na hrazení nákladů správy domu může vlastník jednotky splnit jednorázovým převodem celé alikvotní částky na účet SVJ (např. ve formě zúčtovatelné zálohy před sjednáním bankovního úvěru). Takový postup nezakazuje žádný právní předpis. Tím jsou veškeré závazky vlastníka jednotky vůči SVJ splněny. Pokud by věřitel (SVJ) celé plnění nepřijal, následky ponese sám a nemůže se na dlužníkovi ničeho navíc domáhat. K tomu viz Občanský zákoník:

ObčZ § 520 „K prodlení dlužníka nedojde, jestliže věřitel včas a řádně nabídnuté plnění od něho nepřijme nebo mu neposkytne součinnost potřebnou ke splnění dluhu. “

ObčZ § 522 „Věřitel je v prodlení, jestliže nepřijal řádně nabídnuté plnění nebo neposkytl v době plnění součinnost potřebnou ke splnění dluhu.“

lake

„…Tím jsou veškeré závazky vlastníka jednotky vůči SVJ splněny…“

nepochybně ano. A jsou také anulovány veškeré závazky SVJ vůči Vlastníkovi ?? Jistě se třeba najde takový co chce ze zřejmých účelů zaplatit ihned, ale pokud ti Vlastníci, kteří si úvěr vzali – protože se jim chce, protože na to nemají, protože … bla bla … začnou být insolventní, pak jejich závazky dle §13/7 zaplatí i ti co závazek plynoucí s usnesení financovali ihned.

proto je zcela zcestné tvrdit , že správu dle §9/1 ZoVB lze oprávněně spatřovat i v tom, že si SVJ bude brát úvěry, když SVJ nemá žádný majetek a Vlastníci jej nejen svými příspěvky dle §15/1 jen zajišťují ale i ručí svými jednotkami. Že banky půjčí i bez explicitního zajištění – plyne z jejich krvelačné hamižnosti a nedostatečné ochrany Vlastníků a názoru „Předsedů“ kteří bagatelizují povídačkami o čertech především pak proto, že mám li pytel peněz, jedno komu patří – mám moc je rozhazovat.

protože nevíme o žádném příhodném rozsudku – je jasné že až „dojde na věc“ tak zde zmiňovanou alikvótnost záruky přebije §13/7 ZoVB a Vlastníci kteří zaplatitli ihned – ZAPLATÍ 2× (šance, že by se v ČR vůbec dožili soudního verdiktu se blíží limitně nule)

PROTO má Anon pravdu v tom, že zvůle projevující se tak, že si SVJ bez prostředků může vzít bere na cizí účet úvěry je zcela běžná. Lze také jen těžko zjistit kolik je případů kde to funguje tak jak uvedla „Účtařka (bez ověření), 18. Únor 2012 – 9:24“

Ano, je to přesně tak. Je to ovšem veřejné tajemství, protože je to hlavně dobrý kšeft.

To, co píšete je pravda ale musí si to vyřešit tazatel. Já jsem jenom napsal, jak je to možné. Jestli to má smysl už je věcí tazatele.

Jirka

„V podstatě zde chybí popis mechanizmu, … který by byl … legální a přitom jednoduchý.“

Jednoduchý a legální mechanismus je následující:

Úvěr si nebude brát SVJ, ale (hromadně) ti jeho členové, kteří nejsou ochotni přispět na správu bez úvěru.

Jednoduché a legální.

Vyřízením svých úvěrů by snad mohli za úplatu pověřit SVJ, snad by to mohlo spadat do správy domu, když do ní spadá řešení parkování na cizím pozemku, jak zde bylo dokládáno soudním rozhodnutím. Pokud ne, určitě mohou žádat hromadně a ručit svými byty. Pokud nebudou mít na splácení takovéhoto úvěru, nebudou mít ani na splácení úvěru SVJ. Výhoda pro SVJ je zjevná: Případné nesplácení bude profesionálně řešit přímo banka, bez účasti SVJ.

Možná to vypadá hezky a legálně, prakticky jde ale o neproveditelný nesmysl.

Pokud si chcete vzít stavební úvěr, musíte doložit účelovost. Ta se dokládá fakturou. Kdo je na faktuře jako plátce může dostat úvěr. Pokud bude dílo platit SVJ jednotliví členové úvěr nedostanou.

Tedy vaše teorie je pouze teorií bez praktického významu.

Navíc získat úvěr na SVJ je obecně výrazně jednodušší.

A navíc rozhoduje shromáždění – jak asi rozhodne když 50 lidí bude chtít úvěr na SVJ a 3 budou chtít splatit dopředu? Vyhraje varianta společného úvěru nebo varianta úvěrů jednotlivých?

Předseda

Pane „anonn“ vaší ideou je velké „NE“ pro jakoukoliv snahu něčeho dosáhnout. Už jsem tu psal o případu, kdy jsme hladce zvládli individuální úvěr pro 75% vlastníků a platbu v hotovosti ostatních. Již v roce 2001 nám stavební spořitelna nabízela, že sama zajistí individuální úvěr pro každého zájemce z řad našich vlastníků. Banky chtějí půjčovat všem, kteří mají zájem. A není pravdou, že bezhlavě. O tom jsme se mohli přesvědčit při poslední akci za 11 mil Kč.

Pokud byste měl pravdu, pak by nemohlo být tolik inovací domů, zateplení a dalších modernizací zvláště v případě, kdy podobní vám hlásají, že nemá cenu šetřit dopředu. Život ostatních naštěstí neřídíte, můžete pouze kalit vodu. Hodí se tu známé, „psi štěkají a karavana jde dál“. Je to poněkud mimo téma, ale velká část příspěvků je opakované „ne“ „annona“, tak promiňte moji reakci. FrantaF

Chápete opravdu velice špatně moje odpovědi. Moje „ne“ většinou směřuje právě proti těm složitějším a často naprosto nesmyslným řešením v SVJ. „Hezkým“ příkladem je např. „100% souhlas s rekonstrukcí domu dle lake“, „smlouva o funkci ve výboru dle lake“, ale i další teorie jako „úvěr je služba dle lake a s každým podepíšeme smlouvu o úvěru“. Ale i časté názory promiňte ten výraz „obyčejných lidí“ bez dostatečných vědomostí, kteří např. hlásají že je lepší šetřit než si půjčit a podobné nesmysly. Jsem i proti vykonstruovaným problémům jako je „skartace dokumentů“, „ukládání účetní závěrky na soudu“ a mnoho a mnoho dalších.

Naopak, já „předseda“ jsem tu vždy hlásal tu nejjednodušší cestu jak dosáhnout zlepšení chodu SVJ a stavu domů v čr. Podle toho taky náš dům vypadá a podle toho co tady čtu v diskusích se ani nedivím proč tak hrozně vypadá spousta jiných domů.

Předseda

To co uvádíte v jiných tématech sem nepatří. V tomto tématu jsem žádnou radu z vašich příspěvků nevyčetl. Uváděl jsem v předchozím příspěvku, případ z našeho domu, že jsme smlouvu o úvěru s každým (kdo neměl hotovost) uzavírali. Pan „Lake“ logicky odpověděl, že pokud chce někdo zajistit odpovědnost předsedy, musí jej zavázat smlouvou, protože to v zákonu není. Je to naprosto logický závěr a rada. „100% souhlas s rekonstrukcí domu“ je citace ze zákona, „Lake“ to nevymyslel. Hledáte chyby, tam kde nejsou. Vaše propagovaná nejjednodušší cesta je spíše cestou nejpohodlnější. Vaše hodnocení úrovně domů je také překvapující. Nevím, kde bydlíte, ale já kolem sebe vidím více nově renovovaných domů, než domů ostatních. Pokud chcete hodnotit úroveň společenství na základě diskuzí tohoto portálu, pak si nejste asi vědom, že v těchto diskuzích se setkávají většinou lidé, kteří hledají řešení, tedy mají jisté potíže, ale to neznamená, že mají potíže všichni, kterým jste ještě neporadil. Kdo hledá radu, asi netouží po odpovědi, že nic není možné. FrantaF

V rámci našeho SVJ budeme prodávat společně vlastněné nemovitosti (byty v domě) a dostaneme každý vcelku slušný obnos peněz. Dům máme po rekonstrukci a u banky úvěr (také docela slušné vysoký). Když se většina vlastníků rozhodne pro jednorázovou – celkovou nebo částečnou – splátku úvěru, každému ještě cca 2/3 z utržených peněz za byty zůstane. Já osobně jsem pro to, abychom celý úvěr splatili, a to z těchto důvodů:

1. Nehrozí pak riziko, že za neplatiče budou úvěr splácet ostatní
2. Poníží se platba za m2, která je nyní 28 Kč/m2 a 21 Kč z toho tvoří úvěr, bytům stoupne tržní hodnota, resp. budou v případě potřeby lépe prodejné
3. Úvěr SVJ je nevýhodný v tom, že nikdo z vlastníků nemá nárok na odpočet úroků z daní. Při srovnání například se stavebním spořením na jednotlivce je to výrazný rozdíl

Technicky to lze provést například tak, že jedni vlastníci mohou splatit úvěr za ostatní a nechávat si částku vracet v rámci měsíčních zápočtů. Když to bude dobře spočítané a naformulované a takto to odsouhlasí shomáždění, pochybuji, že by to případný soud pokládal za špatné řešení.

A ještě upřesnění, proč se úvěru na SVJ chceme zbavit – opravdu nám tento produkt přijde jako rizikový. SVJ jako takové nic nevlastní a přitom je zadlužené, tzn. doplatit na to můžou jen ti, co řádně platí a na případného neplatiče nemají zádný bič. Resp. se s rychlostí našich soudů těžko něčeho dovolají.

Pokud máte k našemu řešení nějaký podnět, sem s ním, budu rád za názory ostatních.

Pane Ivo z Brno, jste zmaten. Vůbec nechápete co se děje. Skutečný právní stav najdete popsaný o pár příspěvků vedle: http://www.portalsvj.cz/…ek-na-spravu#….

Za prvé:
Pokud spoluvlastníci prodávají svůj majetek a dostanou za něj zaplaceno, každý obdrží svůj podíl. A každý SAMOSTATNĚ rozhodne jak se svými penězi naloží. Vy nemůžete nutit nikoho z nich, aby se zachovali jak si myslíte. A oni nemohou k ničemu nutit Vás. Takže přestaňte mudrovat o tom, co nejste schopen Vy sám nijak ovlivnit.

Za druhé:
Jste naprosto zmaten ohledně úvěru. Vy jste si nevzal žádný úvěr. Ostatní vlastníci jednotek si také nevzali žádný úvěr. Zeptejte se jich na to. Takže ani Vy, ani oni žádný úvěr nikomu nesplácíte. Pochopil jste? Jediná osoba, která si vzala v bance úvěr a splácí jej, je SVJ – právnická osoba. A splátky tohoto úvěru nepatří mezi náklady na správu domu.

Za třetí:
Je pouze věcí dohody mezi SVJ a bankou, zda by banka přijala od dlužníka (SVJ) jednorázovou splátku úvěru. Otázkou je zda vůbec smlouva o úvěru toto umožňuje a pokud ano – za jakých podmínek. Banka by tím přišla o úroky, kvůli kterým úvěry poskytuje. Toto je jejich hlavní kšeft: půjčovat peníze a vydělávat na tom. Takže členové výboru SVJ si musí přečíst smlouvu o úvěru a zjistit, zda je možné uhradit mimořádnou splátku bez sankcí.

Za čtvrté:
Je nesmyslné Vaše tvrzení, že „jedni vlastníci mohou splatit úvěr za ostatní a nechávat si částku vracet v rámci měsíčních zápočtů“. Nikdo z vlastníků žádný úvěr od banky nečerpal, proto nelze takový neexistující úvěr splatit „za ně“. Vámi zmínění „jedni vlastníci“ by ve skutečnosti půjčili SVJ peněžní prostředky a stali by se tím věřiteli společenství namísto banky. To je možné, ale musíte začít správně označovat věřitele, dlužníka i důvod úhrady.

Rozlišujte také dluh vlastníků jednotek vůči společenství (snad jde o postupně splácený dluh na příspěvcích na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB) od dluhu samotného společenství vůči bance. Opravdu v tom máte zmatek a pletete si kdo byl příjemcem úvěru a kdo jej komu splácí.

lake