Rekonstrukce a výměna oken
Dobrý den, na shromáždění SVJ jsme si odsouhlasili, že si všichni vlastníci do konce roku 2019 vymění okna na plastová ze svých finančních prostředků, i když patří k opláštění budovy. Neboť většina vlastníků již plastová okna má. Nyní máme rozběhlou rekonstrukci, chceme žádat o dotaci a někteří vlastníci odmítají okna vyměnit, i když na ně budou mít slevu a následně se jim ještě vrátí část nákladů z dotací. Pokud nebudou vyměněná všechna okna, dotaci nedostaneme. Můžeme jim okna vyměnit na náklady společenství a pak vymáhat soudní cestou? Jaká je pravděpodobnost, že budeme úspěšní?
Děkuji za odpověď
Lenka Sedláková
Paní Sedláková,
vlastníci jednotek spravují své jednotky.
Osoba odpovědná za správu domu spravuje společné části nemovité věci.
Potřebujete najít příslušné § ?
Všem děkuji za příspěvky a velmi cenné rady. Nakonec se problém vyřešil. Všichni zbývající vlastníci, kteří měli ještě dřevěná okna, souhlasili s jejich výměnou. Není nad dobré sousedské vztahy a hlavně zdravý rozum. Ještě jednou děkuji.
pokud hledáte řešení tak bych zvolil cestu – okna jsou ve společném ,tedy vzít úvěr ,vyměnit zbývající okna za prostředky společenství a všem co okna vyměnili vyplatíte jejich vložené náklady spojené s výměnou oken. Tím splníte i podmínky dotace.
Ano, ale v tom případě budeme muset navýšit úvěr o další skoro 2 miliony, což nemáme schváleno shromážděním. Ještě musím dodat, že jsou pouze 2 vlastníci, kteří okna nechtějí vyměnit, z celkového počtu 36 vlastníků.
Píšete, že okna jsou společnou části domu. Okna vyměnit můžete,ale nejdříve vyřešte vstup do bytu při výměně.
Podle stanov jsou nás přece vlastníci povinni za účelem oprav a rekonstrukce vpustit do bytu – zajistit přístup.
Zdá se mi, že jste bohužel nepoužili správný postup. Těžko chtít po všech vlastnících jednotek, byť je to odsouhlaseno shromážděním, aby na své náklady měnili něco, co jim nepatří. Kdyby okna měnilo společenství, které by na základě schváleného plánu oprav chtělo od vlastníků jednotek peníze na tuto výměnu, tento problém by nenastal. Zkrátka chtěli jste si to ulehčit a vymstilo se to. Navíc postup, kdy část oken – která jim nepatří, vyměnili vlastníci sami a teď nechtějí ze společených peněz (pochopitelně) proplatit výměnu ostatním, kteří správně do společného vlastnictví nezasahovali, u případného soudu těžko obhájíte. Vycházím z toho, že okna nepatří vlastníkům jednotek, pokud jim patří, tak je jakékoli donucování k výměně nepatřičné.
Je nás celkem 36 vlastníků a s výměnou oken začali, jakmile se byly převáděly do vlastnictví, tj. rok 2000. Tehdy se zakládalo SVJ a ve fondu oprav nebyly žádné peníze, aby se mohla provést plošná výměna oken. Píšete, že když bude okna měnit společenství a bude chtít peníze po vlastnících, nebude problém. Přesně tak to chceme udělat. Balkónové sestavy a okna vyměníme a budeme požadovat zaplacení od vlastníků.
Ano, napsala jste to správně: balkónové sestavy a okna vyměníte a budete požadovat zaplacení od VŠECH vlastníků, v poměru podle jejich spoluvlastnických podílů. Tedy i od těch, kteří již okna vyměnili svépomocí.
Ten, kdo si okna dříve financoval vlastním nákladem, může nyní požádat o vyplacení částky, kterou SVJ ušetřil (tím, že v jeho bytě není nutné okna měnit). Částka, kterou by SVJ za obvyklých okolností bylo nuceno za okna vydat, je obohacením SVJ. Je slušné tuto částku vrátit vlastníkovi jednotky, který společná okna dříve uhradil ze svých prostředků.
Částka se poníží o amortizaci oken, neboť jsou už asi 15 až 18 let stará – mají část životnosti za sebou. Vyplacená částka vlastníkovi bude tedy o něco nižší než současná kalkulovaná cena nových oken.
Nějak si to v domě dohodněte podle slušného uvážení.
Justitianus
Myslím, že vypořádání, tak, aby to bylo spravedlivé bude složitější právě z důvodu, že na opravy společných částí přispívají vlastníci každý velikostí svého vlastnického podílu. Nejlépe by bylo výměnu oken zaplatit ze společného účtu SV a na této částce se budou podílet pouze ti, kterých se to nyní týká.
Ano, toto bude asi nejlepší řešení. My jsme ovšem jako správní hospodáři (nebo se o to alespoň snažíme), chtěli peníze z fondu oprav a dotací použít na dřívější splacení úvěru. Jak by to všechno bylo jednoduché, kdyby se lidmi dalo domluvit v klidu a slušně. V našem domě se už snažíme prosadit rekonstrukci asi 10 let.
Máte okna skutečně zapsaná v „Prohlášení vlastníka“ jako společnou část domu? Píšete, že SVJ vzniklo v roce 2000, tzn., podle Zákona o vlastnictví bytů a je tedy možné, že okna máte zapsány jako součást bytu (tedy vlastníka). To by pak vysvětlovalo, že si někteří vlastníci měnili okna a financovali sami. V případě, že je to tak, nemůže si SVJ brát na okna úvěr ani dotace – SVJ je oprávněno spravovat pouze společné části domu. O této problematice se na tomto webu často diskutuje – podívejte se na názory jiných.
Ve společenství se menšina podrobuje většině. Na to, aby většina prosadila svou stačí přeci buď 50% nebo 75%. Tak o čem je řeč ?
Nastudujte zde vlákna na výměnu oken. Nejste první, který výměnu řeší vč. toho, že už to někteří vyměnili.
Někteří si měnili společné části, aniž jim to vlastník společných částí (všichni vlastníci vč. těch měnících) povolil.
Výměna oken (jakých ?) na plastová, to je dotace na „co“ ?
Na základě čeho spekuluje (a úplně zbytečně) Ludmila „okna máte zapsány jako součást bytu“. Zvlášť když tazatelka už v úvodu napsala, že okna jsou společná. Ať cituje ZoVB, rád si ji to přečtu. Já jsem kdysi konzultoval s právníky památkářů a právníky CUZK, že nebývá obvyklé ani časté, že by okna patřila k bytu. Důvod je jasný, to by na domě byla okna dřevěná, plast, hliník, hnědá, slonová kost, dvojskla, trojskla, s ventilací a bez ventilace.
Cituji z vyjádření CUZK, dokonce v době, kdy platil ZoVB,
„Např. v publikaci Vlastnictví bytů a nebytových prostor, autor Tomáš Dvořák, se uvádí: pokud prohlášení určuje okna za součást jednotky, je taková klauzule platná, neboť nelze z mlčení zákona dovodit její neplatnost. Vlastník jednotky je oprávněn a povinen k údržbě oken sám z vlastních prostředků; tím není dotčena jeho povinnost vyžádat si předchozí souhlas všech vlastníků ke změnám, kterými se mění vzhled domu (§ 13 odst 3 BytZ)“.
Cituji z vyjádření magistrátu: „Okna, jako součást hlavních svislých konstrukcí, jsou společnou částí domu (§ 2 písm. g zákona o vlastnictví bytů). Pokud by okna nebyla společnou částí, musela by být vymezena v prohlášení vlastníka jako součást jednotky – tento případ je velmi ojedinělý“.
„SVJ ušetřil (tím, že v jeho bytě není nutné okna měnit)“
Pane Justitiane, já se asi mylně domníval, že ne všechna dodávaná plastová okna jsou si podobná jako vejce vejci. Potom po výměně oken jen některých bude různý vzhled domu.
A to se dle příspěvků tazatelky domnívám, že nebydlí v památkové zóně (natož v památkově chráněném objektu), protože jinak by o toho měli co mluvit ještě památkáři.
U nás (svj do 20 BJ) si to měnil každý solo a zvenku rozdíl ani nepoznám. Praxe je často taková.
U větších SVJ se to mění hromadně.
To co navrhuje Just. mi přijde rozumné řešení. Zaplatí to těm dvěma SVJ a pak se “nějak” v SVJ dohodnou :-) Však bude většina mít zájem se dohodnout i tu výměnu 2 bytů provést.
Jen nevím, zda ta většina pochopí tu amortizaci…
Poslední komentáře