Prasečí právo a SČMBD

Psal jsem zde nedávno o tom, jak novináři vymýšlejí a opisují nepravdy v souvislosti s § 1186 NOZ: Prasečí právo a Rudé Právo. Bohužel stejná bájivá lhavost postihuje i právníky v organizacích, které by měly zaměstnávat právníky-profesionály.

Ukázka protiprávních nesmyslů je na webu jedné z největších českých realitních kanceláří: http://www.remax-czech.cz/…ku-jednotek/. Tyto nepravdy tedy celostátně vtloukají do hlav svých zákazníků. Anonymní autor zřejmě zapomněl, že automatický přechod dluhů na nabyvatele nemovité věci nastane pouze u dluhů jištěných zapsaným zástavním právem (§ 1888 odst. 2 NOZ). Své odlišné tvrzení se ani nepokusil nějak odůvodnit, takže to ani nestojí za nějaký zběžný právní rozbor.

Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) sdružuje také SVJ a vydal pro ně vzorové stanovy podle NOZ. Nahlédl jsem do dokumentu o názvu „KOMENTÁŘ ke vzoru stanov společenství vlastníků (jednotky v domě vymezené podle NOZ)“, který SČMBD šíří mezi svými členy. Dokument byl dne 01.09.2014 přís­tupný online na http://www.sbdpelhrimov.cz/…download/147. Je zřejmé, že choroba zvaná prasečí právo se šíří jako červenka a postihla bohužel i právníky SČMBD. Cituji z dokumentu vybrané části a uvádím své komentáře.

• Právníci SČMBD tvrdí: „Je zmíněna povinnost SVJ vyhotovit členu společenství potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky (půjde o dluhy, u nichž již nastala splatnost).“

Nepravda. Právníci SČMBD se samozřejmě mýlí: u dluhu zákon nerozlišuje, zda splatnost již nastala, či zda jde o dluh existující, ale dosud nesplatný. 

• Právníci SČMBD tvrdí: „Povinnost předložit takové potvrzení při převodu jednotky nabyvateli má vlastník na základě § 1186 odst. 2 NOZ. V souladu s důvodovou zprávou k tomuto ustanovení NOZ máme za to, že vystavení tohoto potvrzení není podmínkou pro přechod závazků spojených s jednotkou, tj. že závazky spojené s jednotkou přejdou na nabyvatele v každém případě.“

Nepravda. Právníci SČMBD se samozřejmě mýlí: závazky spojené s jednotkou sice přecházejí na nabyvatele, ale dluhy převodce takovými závazky nejsou. Na nabyvatele přejdou v souladu s NOZ pouze ty dluhy, které jsou jištěny zapsaným zástavním právem; z ostaních dluhů převodce pak pouze ty, které si oba smluvně dojednali. K tomu viz § 1767 a 1888 odst. 2 NOZ. Všechny ostatní dluhy převodce (pokud existují) jsou obligační povahy a vážou se stále k osobě dlužníka, nikoliv k jeho majetku.

• Právníci SČMBD tvrdí: „Závazky přechází na nabyvatele věci ze zákona (§ 1107 NOZ, cit.: „Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.“). Jsme přesvědčeni, že dluhy související se správou domu a pozemku jsou dluhy spojené s jednotkou, které si nabyvatel měl a mohl zjistit (měl si od převodce vyžádat potvrzení SVJ).“

Nepravda. Právníci SČMBD sice citovali ze zákona správně, ale ve druhé větě se mýlí: Závada váznoucí na věci je samozřejmě něco jiného než dluh. Vztah dlužníka a věřitele totiž náleží mezi obligační práva, nikoliv mezi věcná práva. Právníci SČMBD si tedy školácky pletou závadu váznoucí na věci podle § 1170 NOZ – např. ručitelský závazek za dluhy společenství, nebo zapsané zástavní právo na jednotce – s dluhem zajištěným tímto zástavním právem. Dluh a zajištění tohoto dluhu jsou dvě různé věci. Že to nikdy nebylo, není a nebude totéž – to je zřejmé jak z právních předpisů, z výkladové literatury i z konstantní judikatury, tak i přímo ze znění § 1888 odst. 2 NOZ a z důvodové zprávy k NOZ.

lake