Poplatek za správu a DPH
Bytové družstvo našemu domu provádí správu, jsme SVJ. Má se k poplatku uplatňovat DPH? My si myslíme, že ano, a že by družstvo mělo předepisovat s DPH, družstvo říká, že nikoli, že prý družstva mají nulovou sazbu. Samo družstvo je plátcem DPH, my plátci nejsme. Věděl by někdo?
Podle zákona o DPH se daň uplatňuje u tzv. „ekonomických činností“. U činností, které se nepovažují za „ekonomické činnosti“ se DPH neuplatňuje. Podle výkladu finanční správy http://www.financnisprava.cz/…ruzstev-1643 platí, že plnění, která spočívají v zajišťování bytových potřeb a dalších plnění přímo souvisejících s bytovými potřebami členů družstva nejsou považována za ekonomickou činnost bytového družstva, pokud jsou poskytována pro členy družstva – fyzické osoby.
Uvedená plnění poskytovaná pro právnickou osobu ale vždy ekonomickou činností jsou, neboť u právnických osob se nejedná o zajišťování bytových potřeb členů družstva.
Tzn., že při správě domu bytovým družstvem v domě, kde nevzniklo SVJ, družstvo účtuje poplatek za správu přímo fyzickým osobám členům družstva a v tom případě se nejedná o „ekonomickou činnost“ a DPH se neuplatní (nečlenům družstva se DPH uplatní).
Ovšem ve Vašem případě, kdy existuje SVJ, účtuje bytové družstvo poplatek za správu právnické osobě SVJ, v tomto případě se jedná o „ekonomickou činnost“ a DPH se uplatní. Poplatek za správu se následně rozúčtuje mezi vlastníky vč. DPH.
Cituji z článku ing. Zdeněk Kuneš „Uplatňování DPH u bytových družstev“ Daňaři Online-Portál daňových poradců a profesionálů http://www.danarionline.cz/…ch-druzstev/
„Ekonomické činnosti bytového družstva
Bytová družstva shora uvedená plnění poskytují často pro právnické
osoby. Taková plnění ale vždy ekonomickou činností jsou, neboť
u právnických osob se nejedná o zajišťování bytových potřeb členů
družstva. Často nastává situace, kdy podle zákona o vlastnictví bytů
vznikne v domě, který je spravován bytovým družstvem, společenství
vlastníků bytových jednotek a bytové družstvo zajišťuje správu domu pro
toto společenství vlastníků. V tomto případě se již jedná o plnění,
které bytové družstvo uskutečňuje pro právnickou osobu, a toto plnění
ekonomickou činností je. Přitom členové společenství vlastníků
bytových jednotek mohou nadále zůstat členy družstva. Obdobně jsou za
ekonomickou činnost považována veškerá plnění družstva, pokud jsou
poskytována pro osoby, které nejsou členy družstva.“
Že platíte bytovému družstvu o DPH méně, než byste platit měli, je problém bytového družstva, niko-li SVJ ani vlastníků. Bytové družstvo může mít kdykoli v budoucnu problém při kontrole FÚ s nevybíráním předespané DPH.
Naše SVJ vyvíjí činnost značně neekonomickou, aspoň ušetřím DPH. Kde je definice neekonomické činnosti?
Ekonomickou činností se podle §5 zákona č.235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty rozumí soustavná činnost výrobců, obchodníků a osob poskytujících služby.
Ekonomickou činností není správa vlastního majetku, jedná se o vnitropodnikovou spotřebu. Pokud si tedy Družstvo opraví střechu na svém domě, neuskutečnilo ekonomickou činnost, byť to platí „fond oprav družstevníků“
Jsem ale přesvědčen, že správní činnosti, tedy například vedení evidence úhrad, vyúčtování energií a podobně, které Družstvo poskytuje svým členům, je ekonomickou činností vždy a podléhá DPH na výstupu. Členové Družstva nejsou zaměstnanci, aby bylo možné tyto služby také posoudit jako vnitropodnikovou spotřebu. Je to spíše vedlejší služba k dodání energií a podobně. Něco jako balné u dodání zboží.
A už v žádném případě není možné dle mého názoru osvobodit od DPH na výstupu jakékoliv služby poskytované Družstvem vlastníkovi bytu. Ani „činnost samosprávy“, ani náklady na údržbu společného majetku a dle mého názoru musí Družstvo vždy odvést DPH z přijaté platby každé zálohy, pokud v domě není SVJ.
Fond oprav družstevníků je tak zcela něco jiného než účet přijatých dlouhodobých záloh od vlastníků, což si ani soudy příliš neuvědomují. A i když se platí stylem xKč/m2, tak díky DPH platí každý jinou částku.
To stanovisko na webu finanční správy je z roku 2004 a nemyslím si, že je úplně správné.
Davide,
že ten blábol, na který dal odkaz Evžen, není v souladu se Směrnicí Rady 2006/112/ES a ZDPH se v odborné veřejnosti ví. Píše se o tom v literatuře.
Blábol také není podepsán, nemá č.j., zkrátka blábol.
Na druhé straně na základě tohoto blábolu a pokynu, který ho předcházel a platil ještě před vstupem do EU, vznikla tzv. „správní praxe“ a FÚ by to tedy neměla doměřovat. Něco jiného je, jak by to posoudil soud. Ale když FÚ nedoměří, tak soud nemá o čem rozhodovat.
Hezký den!
Pavel
Máte pravdu Pavle, správce daně do toho nepůjde.
Bohužel jsem se dostal k vlastnictví bytu pod korutelou Družstva a na DPH jsem se jim snažil ukázat, že mi nemohou účtovat „DZOI“ jako družstevníkům, ve které mají splátku úvěru, ale musí mi účtovat Zálohu či příspěvek na správu a Splátku úvěru. Každá položka má z pohledu DPH jiný režim a bylo by krásně vidět, jak se všichni zastánci fondu oprav hluboce mýlí.
Jsem plátce DPH, takže jsem je vyzval k vystavení daňového dokladu. Nemohou odmítnout, přesto nevystavili, takže jsem nic neukázal. Dál do toho tímto směrem jít nechci.
„i když se platí stylem x Kč/m2, tak díky DPH platí každý jinou částku.“
Nechcete to trochu upřesnit? Vaše úvaha není zřetelná.
Když člen Družstva zaplatí 2.000 Kč do „Fondu oprav“, tak tam ty peníze zůstanou celé. Když totéž zaplatí vlastník bytu Družstvu, plátci DPH, musí podle mne Družstvo z této částky odvést DPH. Na účtu Přijatých záloh mu pak zůstane 1.739 Kč. Jsou to dva zásadně jiné účetní případy. Zkusme najít argument proč by Družstvo, rozumějme stavební firma, na to mají živnost, která z těch peněz hodlá opravit můj podíl střechy, neměla odvést DPH z přijaté platby.
„Když člen Družstva zaplatí 2.000 Kč do „Fondu oprav“, tak tam ty peníze zůstanou celé. Když totéž zaplatí vlastník bytu Družstvu“
Mícháte švestky s hruškami. To si potom nerozumíme. Vlastník bytu nemůže družstvu zaplatit totéž, jak uvádíte, tj. 2.000 Kč do „Fondu oprav“ družstva.
Bohuzel muze. Samosprava rozhodla a vsichni plati. Ja ne, soudim se, Druzstvo podalo zalobu, okresni soud rozhodl, ze Druzstvo neni aktivne legitimni, nebot v minulosti vzniklo ex lege SVJ a Druzstvo neni spravce. Nebyla ustavujici schuze SVJ, neni vedeno ucetnictvi atd. Tak uvidim. Samozrejme ze to jsou jabka a hrusky…
DES,
máte pravdu.
Pokud plátce poskytuje službu SVJ, tak je služba předmětem daně podle § 2 ZDPH.
Může být sice od daně osvobozena podle § 51 nebo § 63 ZDPH, ale tam „správa nemovitosti“ uvedena není.
Jiná věc je, jak zní smlouva. Pokud je sjednaná odměna za správu včetně daně nebo v úrovni bez DPH.
Primárně je to ale problém dodavatele služby, nikoliv odběratele.
Spíš bych měl obavu z toho, jak najmutý správce ovlává jiné zákony, když ZDPH neovládá.
Hezký den!
Pavel
Oni teď od července DPH uplatňovat začali a navýšili poplatek za správu o částku DPH, podle jejich právníků to souvisí s novým občanským zákoníkem. Družstvo je ale plátce DPH už asi 5 let a my si myslíme, že DPH uplatňovat mají po celou dobu. Ale vlastně máte pravdu, že nás to trápit nemusí, protože my plátci nejsme.
DES,
v NOZ není DPH upraveno.
Ale i kdyby bylo, jako že není, tak NOZ je účinný od 1.1.2014.
Proč tedy uplatňují DPH až po 30 měsících?
Obávám se, že správce se jednak neorientuje v předpisech, minimálně ZDPH, a jednak že lže.
Hezký den!
Pavel
Předpokládám, že pokud družstvo dlouhodobě takto postupuje na základě výše citovaného úředního „blábolu“ z roku 2004 a protože takto postupují (postupovala) i další družstva a vytvořila se „správní praxe“, tak v případě podnětu do toho FÚ nepůjde a DPH zpětně nedoměří?
Je to nicméně zajímavé, přijde mi, že není nic jednoduššího. U jiných subjektů s doměřováním nedělá FÚ žádné cavyky. Bratranec vlastnící malou firmičku bez zaměstnanců má kontrolu na dépéháčko každý rok a zatíží ho to vždy přinejmenším na dva týdny…
DES,
opakovaně zde píšu, že jsem proti udávání. Udáním toho moc nevyřešíte.
Protože správce (a je jedno zda družstvo, s.r.o., FO nebo někdo jiný) nezná ZDPH a lže, lze předpokládat, že nezná ani jiné předpisy a lhát bude opět.
Proto bych se zajímal, jak jsou předpisy dodržovány např. v oblasti účetnictví, revizí atd. Sankce budou platit v konečném důsledku velmi pravděpodobně majitelé bytů.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle, píšete, že správce nezná ZDPH a lže. Toto ale já prohlásit nemohu, to může prohlásit jen státní úřad (FÚ) nebo soud. V rovině družstvo x SVJ (dodavatel x zákazník) je to jen „jiný právní názor“ nebo „výsledek zaběhnuté praxe“ (aneb „tak to přece dělají všichni“). Nepřipadá mi nic špatného na tom podat podnět k FÚ, samozřejmě řádně podepsaný a vyargumentovaný s přiloženými důkazy (např. faktury, které neobsahují vyčíslené DPH). Koneckonců za ta léta půjde o daňový únik v souhrnné částce desítky milionů korun. Jiná otázka je, jak si s tím FÚ a Policie poradí, spíše očekávám, že případ odloží s ohledem na „správní praxi“ a výše citovaný úřední „blábol“ z roku 2004, protože družstvu přiběhne na pomoc slavný SČMBD, který tyto daňové úniky dlouhodobě kryje.
DES,
pokud správce, který je plátcem DPH, tvrdí, že do 30.6.2016 nemusel službu „správa nemovitosti“ pro SVJ zatěžovat DPH, tak postupuje v rozporu s ZDPH, buď ho nezná nebo zná, ale úmyslně lže. K tomu samozřejmě není potřeba stanovisko FÚ nebo soudu.
Již jsem uváděl, že se obecně služby plátců DPH zatěžují DPH mimo osvobozená plnění, kam správa nemovistosti pro právnické osoby nespadá.
Uvádí to i blábol visící na stránkách FS v části, která není v rozporu se Směrnicí a ZDPH:
http://www.financnisprava.cz/…ruzstev-1643
Píše se to v literatuře a judikatuře.
Píše se to v ceních společností zabývajících se správou nemovitostí.
Je to elementární záležitost ke které skutečně nepotřebuji stanovisko soudu nebo FÚ.
Hezký den!
Pavel
Pavle,
moc by mě zajímalo, proč jste tak vehementně proti tomu, aby se lidé – vlastníci – bránili pomocí státních institucí.
Vlastníci BJ si za něco platí v domnění, že firma, která spravuje jejich majetek, ví co dělá.
Když si mám jako vlastník udělat pořádek i v účetnictví, revizích, etc…tak vlastně správní firmu nepotřebuji, stejně si všechno dělám sám.
Já se orientuji v určitém oboru, a omyly bych si tvrdě zaplatil – a tady má omyly firmy, která nedodržuje předpisy, platit majitelé bytů?
Dejvická,
se zaměstnanci FÚ, soudu a policie přicházím do kontaktu poměrně často. Z praxe tedy vím, jak vypadá jejich „práce“ a jaké jsou její výsledky.
Obecně se snažím poměřovat případný užitek z akce k vynaloženým nákladům (můj investovaný čas a peníze, mé nervy, pravděpodobné vzniklé problémy etc.).
Pokud náklady převyšují případný užitek, tak doporučuji akci neprovádět.
Ale když má někdo čas, tak prosím, ať si podává trestní oznámení, žaloby a činí jiné kratochvíle.
Lidé, kteří zde o TO či žalobách psali, už neuváděli, jak byli úspěšní. Alespoň si to nevybavuji.
Pokud je někdo členem výboru, tak by se měl zhruba orientovat v problematice správy nemovitosti. Já se také pohybuji v jiném oboru, než je správa nemovitostí. Ale nejsem ochoten slepě přebírat, co mi správce předloží. Otazkami Proč? Podle jakého předpisu? se lze za čas v této problematice orientovat.
Hezký den!
Pavel
Pavle, ani já slepě nic nepřebírám a ptám se, ale bez jakékoliv odezvy.....
Re..: Pokud je někdo členem výboru, tak by se měl zhruba orientovat v problematice správy nemovitosti
To by samozřejmě měl, nicméně pro náš výbor to neplatí.
Nikdo z vlastníků neviděl závěrku, faktury, smlouvy s nájemci, etc…
Jak byste reagoval, když by Vám předseda odepsal, že on nemůže dát nic k nahlédnutí, protože to oprávnění má pouze účetní-správce?
To byla samozřejmě řečnická otázka, každá situace a SVJ je natolik specifické, že na to jednoznačná odpověď prostě neexistuje, ale že už mi s našim výborem trpělivost dochází, je fakt.
I Vám přeji hezký den!
Dejvická, vy nevíte, že všichni tzv. správci nemají ze zákona žádnou odpovědnost a můžou si dělat co chtějí, když jim to bláhoví vlastníci dovolí. Tento tzv. správce může lhát, krást, podvádět vlastníky, rozhazovat jejich prachy, vymýšlet si různé platby a poplatky, určovat jim nové služby a jiné blbiny. Vlastníci mají jedinou možnost, soudit se s takovým tzv. správcem a protože nejsou schopni domluvit se ani na žalobě, tak stejně nic nevysoudí. Je to následek toho, že vlastníci nejsou schopni spravovat si svůj vlastní majetek. Ono je to dokonce ve většině případů vůbec nezajímá. A všichni tzv. správci to moc dobře vědí, tak co by si tetky pracující u správce dělaly násilí. Majitele správcovské firmy zajímá jenom to, zda jste mu podle smlouvy poslali v termínu peníze, dále ho zajímá to, aby profitoval na opravách ve vašem domě, pokud mu toto svěříte. Nic víc a nic míň. Copak Dejvická, vy to nevíte?
Já Vám rozumím, to o čem píšete je tvrdá realita.
Nicméně – je nás možná jenom hrstka, ale oblbovat se nenecháme a snažíme se problémy řešit.
Proto jsem psal, že nechápu Pavla, proč již poněkolikáté lidi odrazuje řešit problémy i prostřednictvím státních orgánů.
Bez znalosti problematiky je pro něj každý udavač, a to už je z mého úhlu pohledu, postavené na hlavu.
Mínusovačům přeji hezký zbytek dne a doporučuji, šetřete karpální tunel.
Na bratrance, tedy na uhlíře, tedy na obyčejného človíčka, který je bez zaměstanců, tak tam musí být přísnost. Ten, kdyby omylem nezaplatil korunu, tak si to pěkně ods.re. Takové družstvo, tak to už není uhlíř, tam ta přísnost nemusí být tak důsledná, tam už lze mnohé udělat jinak. Copak jste DES ještě nepochopil, jak funguje tento zparkchantělý mafiánský stát, který směřuje mílovými kroky ke státu policejnímu? Prý jsme to tak chtěli v roce 1989 a tak jsme si to vycinkali. Tak nám třeba, když s tím nejsme schopni nic udělat, jenom o tom kecáme.
Poslední komentáře