Podlahová plocha prostoru pod střechou a příspěvky do "fondu oprav"
Prosím o radu. Zakládáme SVJ v domě s dvanácti bytovými jednotkami. V nejvyšším patře (nástavby) jsou 4 bytové jednotky, které jsou tvořeny bytem (s některými zkosenými stěnami) a ještě půdním prostorem nad bytem. Tento prostor je nízký, v nejvyšším bodě (uprostřed pod hřebenem střechy) dosahuje výšky asi 185 cm a dále se prudce svažuje na obě strany až k podlaze. Přesto podlahová plocha tohoto prostoru čítá něco přes 50 procent podlahové plochy spodní části bytu. Do Prohlášení vlastníka při privatizaci byla zanesena celková podlahová plocha bytu, tedy součet obou pater bytu. Mám několik dotazů a moc prosím o radu:
- Byl tento postup správný? Podlahovou plochu půdy lze využít maximálně z jedné třetiny, kde se lze vůbec postavit.
- Nepodobá se takovýto prostor spíše nebytovému prostoru? (Podotýkám, že přístup na půdu je možný jen z bytu, není tam voda ani plyn, elektřina ano). Pokud ano, co by z toho plynulo?
- Je nutné do „fondu oprav“ – tedy zejména na opravy a investice do společných částí domu – přispívat vždy a za všech okolností jen na základě podílu uvedeném v Prohlášení vlastníka nebo existuje i jiný systém, který by umožnil nastavení pokud možno spravedlivých podmínek?
Díky za každou radu
Necitujete co o věci praví Prohlášení vlastníka budovy. Neznáme tedy definici jednotky. Bez této základní informace je nemožné odpovědět na Vaši otázku ohledně správnosti Prohlášení.
Spoluvlastnický podíl zapsaný v katastru musí vycházet z poměru podlahových ploch bytů a nebytových prostorů v domě. Přitom platí, že "podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu [je] podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu" (§ 2 ZoVB). Z uvedeného plyne, že nelze do podlahové plochy bytu započítat prostory, které místnostmi nejsou, a to ani kdyby byly přístupné výhradně z bytu určitého vlastníka.
O tom, zda půdní prostor je místností, rozhodl Stavební úřad již při kolaudaci stavby. Viz projektová dokumentace, předpisy stavebního práva a kolaudační rozhodnutí. Z toho je třeba vyjít.
Není-li prostor místností, není splněn zákonný předpoklad a jeho podlahovou plochu nelze do plochy bytu započíst. Je-li Prohlášení v rozporu s kolaudačním určením, je nejspíše vadné.
Je-li prostor podle rozhodnutí Stavebního úřadu místností, záleží pouze na znění Prohlášení vlastníka, zda tuto místnost určuje jako
(a) společnou část domu,
(b) nebytový prostor,
(c) součást bytu (započítává se),
(d) věcné příslušenství bytu (započítává se).
lake
Lake, děkuji Vám za cenné informace. Zde upřesňuji: Můj byt je v Prohlášení vlastníka definován jako 4+kk, což odpovídá dispozici spodní části bytu (bez půdy). Půda je označena jako „komora v b.j.“ a je vyčíslena čtyřmi hodnotami, přestože jen jedinou část lze považovat za jakýsi uzavřený prostor (uzavíratelný uříznutými dveřmi…), zbývající prostor je víceméně otevřené průchozí „skladiště“. Na žádném místě půda nedosahuje podchozí výšky 210 cm.
- Pokud tedy došlo k chybě při kolaudaci, je možné s tím ještě dnes něco dělat? (Od kolaudace uplynulo asi 12 let…)?
- Pokud by se půda stala nebytovým prostorem, jak by bylo třeba za ni přispívat do „fondu oprav“? Jsou stanovena pevná kriteria nebo záleží na dohodě členů SVJ?
Moc Vám děkuji. Vaše informace a názory jsou pro mě opravdu moc cenné. K.
Zda došlo k chybě při kolaudaci nevíme. Vždy je možno něco dělat, faktický stav ale neznám. V Prohlášení je označení „komora“, což by odpovídalo tomu, že jde o místnost.
K tomu, aby se tato část domu stala z místnosti pouze prostorem, byste musela odstranit některou ze stěn, strop nebo podlahu. K tomu je nezbytný souhlas všech vlastníků, neboť se mění spoluvlastnické podíly.
K Vašemu návrhu že půda by se mohla stát nebytovým prostorem:
To by šlo jedině tak, že bude oddělena od bytu a vznikne (opět se souhlasem
všech) nová jednotka na základě kolaudačního souhlasu Stavebního úřadu.
Na způsobu přispívání by se tím nic nezměnilo – nebytový prostor má
rovněž svou podlahovou plochu a vlastník nové jednotky by tedy přispíval
stejně.
Řešením pro Vás by byla dohoda o jiném způsobu přispívání, (např. podle objemu místností, nikoliv podle jejich podlahové plochy). Současný způsob přispívání bych neváhal označit za rozporný s dobrými mravy.
lake
Poslední komentáře