Parkovací stání

Děkuji Vám pane Lake, zkusím tedy na shromáždění vlastníků podat návrh, abychom odhlasovali změnu prohlášení vlastníka. Myslím si, že by bylo spravedlivé to zapsat podle toho, jak je to uvedeno v kupních smlouvách,protože kdyby se přihlíželo ke spoluvlastnickým podílům, tak by se mohlo stát, že například lidé s malým bytem by pak mohli o své parkovací stání přijít. To sice není můj případ, ale myslím si, že by to nebylo spravedlivé.

Vy jste to ale nepochopila. V kupních smlouvách nic relevantního pro řešení problému nenajdete (viz odpověď lakeho). Nikdo žádné parkovací stání nevlastní (ani vlastnit nemůže), tak o něj nemůže ani přijít. O svůj podíl na společných částech domu nikdo přijít také nemůže. Rozhodovat budete jen o způsobu užívání a o úhradě za toto užívání. Pokud mají jednotliví vlastníci na společných částech domu různě velké podíly a vlastní různé počty automobilů, pak řešení, které by bylo vůči všem spravedlivé a v souladu se zákonem a dobrými mravy, bude tak trochu oříšek.

Já myslím, že jsem to z hlediska zákona pochopila a hodnotím zákon v tomto směru jako nedotažený a omezený. Z toho pak vycházejí všechny tyto problémy. Vypadá to tak, že zákonně vyřešit parkovací stání z hlediska vlastnických práv je skoro nemožné…viz tento článek: http://www.epravo.cz/…e-52451.html Ano, spravedlnost je široký pojem a dohoda bude jistě oříškem, ale proč by lidé nemohli přistoupit na dohodu, podle kupních smluv, když s takovým předsevzetím byt kupovali? Neříkám,že je to podle zákona, ale rozhodně to může být podle „lidské“ spravedlnosti.

V tomto případě bych vinu nedával autorům ZoVB. V roce 1994 asi nebylo mnoho bytových domů s velkokapacitní garážovou halou, jen sem tam nějaká menší garáž v domě (potenciální nebytová jednotka). To už měla dávno vyřešit nějaká novela zákona. Udělat z velké garážové haly jednu nebytovou jednotku s vysokým podílem na SČD je ovšem problematické, např. hlasování na schůzi za takovouto jednotku je příliš složité a v podstatě zbytečné, když spoluvlastníky GH tvoří drtivá většina členů SVJ (vlastnická struktura se ale pochopitelně může časem změnit). Nehledě na víceméně nespravedlivé rozúčtování nákladů na správu domu a úhrady za služby mezi vlastníky bytů a spoluvlastníky GH.

V našem domě developer v prohlášení vlastníka stanovil bez dalších podrobností, že velkokapacitní garážová hala je společnou částí domu. V PV dokonce není ani uveden počet parkovacích míst (proč taky?). Pak ale začal vesele „prodávat“ k bytům 1–2 parkovací stání za příplatek 200 tis. Kč/PS. Stalo se, že i vlastník velmi malého bytu si „koupil“ 2 parkovací místa. Tento vlastník má ale smůlu, to si musí vyřídit s prodávajícím, my ostatní jsme žádné takové „předsevzetí“ (jak píšete) prodat mu 2 místa neměli.

Domnívám se, že v rámci současných právních možností je ideální, když je GH společnou částí domu společnou všem, bez ohledu na to, kolik je parkovacích míst a kolik je bytů. Cena, za kterou developer byty s podílem na SČD (včetně GH) prodává, je pochopitelně smluvní, je to věcí pouze prodávajícího a kupujícího. Nějaké přiřazování parkovacích míst v PV je problematické a ve své podstatě nespravedlivé, prakticky pak totiž neexistuje způsob jak spravedlivě rozúčtovat náklady na správu spol. částí domu, např. na opravu střechy, výtahu, izolací základů, atd. Následně pak má každý právo užívat GH podle své oprávněné potřeby, ale tak, aby neomezil stejné právo ostatních (jak šalamounské). Pokud to nefunguje nebo je to vnímáno jako nespravedlivé (striktně podle velikosti podílů užívat nelze), pak SVJ začne parkovací místa svým členům (či komukoliv) „pronajímat“ (nevím, je-li to správný termín) za rozumnou měsíční částku (tak aby nevznikl nežádoucí převis poptávky/nábídky). Výnos (po úhradě nákladů) si vlastníci jednotek rozdělí poměrně podle podílů na SČD. Tento systém se mi jeví jako naprosto spravedlivý, a to jak k těm, kteří nemaje automobilu neparkují, tak i k těm, kteří parkují na 5 místech, bez ohledu na velikost jejich bytů.

V našem domě je splněn nutný předpoklad, tj. vymezení GH v prohlášení vlastníka jako SČD bez dalšího. Navrhl jsem tedy výše popsaný systém, ale se zlou jsem se potázal. Zejména agresivně reagovali ti, kteří si „koupili“ 2 parkovací místa a také ti, kteří „své“ parkovací místo pronajímají a výnos z pronájmu si neoprávněně ponechávají.

Lucie, nemáte pravdu. Zákon není ani nedotažený, ani omezený. Toto řešení užívání společných místností a prostorů ve společné budově je uzákoněno už od platnosti rakouského zákoníku ABGB v roce 1811. Že to nevíte není problém zákona, ale pouze Váš. Že jste se nechala developerem napálit je také pouze problém Váš.

Zákonné vyřešení parkování není nemožné, nýbrž právě naopak: řešení je známé, podložené konstantní soudní judikaturou a v praxi nečiní žádné obtíže, ani výkladové těžkosti.

• Spoluvlastníci rozhodnou o způsobu užívání společných částí většinou,
• Spoluvlastník vyloučený z tohoto užívání může nárokovat finanční náhradu, která se odvodí z výše obvyklého tržního nájemného za obdobný prostor.

Hledáte problémy a chyby zákona tam, kde žádné nejsou. Když si to promyslíte, zjistíte, že užívání věci v podílovém spoluvlastnictví jinak rozumně vyřešit nelze.

lake

Děkuji Vám pánové, já vím, že to se mnou myslíte dobře a jsem vám vděčná za vaše vysvětlení právnických pojmů.Také vím, že chyby by měl hledat člověk nejprve u sebe, protože neznalost zákona neomlouvá, že? …žijeme v právním státě a s tím nic nenaděláme. Ještě jsem se vás chtěla zeptat na jednu záležitost, která s tím blízce souvisí. Myslíte si, že chystaný nový občanský zákoník 2014 by mohl do užívání společných prostor vnést trochu oživení?

Vykládám si též dobře toto pro praxi? Na shromáždění vlastníků se většinou(tedy 75%?) určí užívání společných prostor, ale na jakém podkladě? Jesliže platí, že je mohou užívat všichni v rozsahu svých spoluvlastnických podílů, nebo i jakkoliv jinak.Z čeho při rozdělování parkovacích míst vycházet? Pane X, ten váš nápad s pronájmem a následným rozdělením peněz podle podílů mi přijde opravdu šalamounský a přijde mi to v určitém slova smyslu i spravedlivé.Jak to nakonec dopadlo? bylo více těch agresivních a nebo jste to odsouhlasili? Chápu to tedy tak, že je na nás na čem se domluvíme. Po odsouhlasení pak výbor SVJ zažádá na katastrálním úřadu o změnu prohlášení vlastníka a nebo by to stačilo zanést do stanov?

Prosím neztraťte se mnou trpělivost, jsem ještě celkem mladá holka…a jak to vypadá asi i právně nezkušená. Lucie M

„nápad s pronájmem a následným rozdělením peněz podle podílů“

• když bude přetlak po stáních, tak se zkrátka zavede regulační poplatek, aby se poptávka vyrovnala, vybrané peníze jdou rovnou do „FO“, takže technicky každý člen SVJ dostane jakoby svůj podíl, vždyť do „FO“ přispívá podle svého podílu…

Tedy alesp. takhle to fungovalo u nás… V objektech, kde členové „zaplatili za stání“ developerům, asi nebude moc průchozí, takže jedině co vám poradit, označit si místo cedulí anebo pravidelně stříkat na podlahu vaše jméno, zdokumentovat a doufat, že se nějaký drzoun nenajde, co vás tam bude vyštípávat (což pokud tam bude fluktuace, stejně jednou nastane).

Problém s trvalým přiřazením parkovacích míst k bytům je stále tentýž: jak najít spravedlivý způsob přispívání na správu domu, jehož integrální součástí je i velká GH? To lze jen ve vzácném případě, kdy jsou všechny byty stejně velké (náleží k nim stejný podíl na SČD) a současně je stejný počet bytů jako je parkovacích stání.

Pro názornost si vezměte případ, kdy si někdo od developera koupí malou garsonku a několik PS (GH je SČD). Má to zakotveno v PV i ve smlouvě. Na náklady na správu domu přispívá pouze svým malým podílem, daleko méně než vlastníci velkých bytů, kteří mají třeba jen 1 PS. Vyřešit lze snadno rozúčtování u služeb jako např. čistění GH – přispívá se podle počtu PS. Ale jak stanovit spravedlivě příspěvky např. na opravu střechy (GH je součástí domu a je také pod střechou). Jak asi bude reagovat vlastník výše zmíněné garsonky, když mu navýšíte příspěvek (bude se odvolávat na §15 odst. 1 ZoVB, to je jasné). Tato disproporce existuje i ve vašem domě, i když možná není tak křiklavá.

Pokud tedy půjdete cestou trvalého pevného přidělení PS k bytům (třeba na základě kupních smluv), měli byste také upravit způsob přispívání na správu domu. Tak, aby vlastník bytu 100 m2 nepřispíval 2× více než vlastník bytu 50 m2 bez ohledu na PS. Např. přičítat k podlahové ploše bytu podíl na ploše GH (např. 20 m2/PS). Vlastník bytu 50 m2 a 1 PS bude platit za celkem 70 m2, vlastník 100 m2 a 1 PS za 120 m2, vlastník bytu 100 m2 a 2 PS za 140 m2. Vlastník garsonky 30 m2 a 5 PS pak za 130 m2 (a ne jen za 30 m2).

Obávám se, že k výše popsanému způsobu budete potřebovat dohodu všech. Je otázka, jak budou reagovat vlastníci malých bytů.

Alternativou, podle mého názoru systémově nejčistší, je pronajímat PS za rozumnou částku (500–1000 Kč/PS/měs.) a výnos si dělit podle spoluvlastnického podílu. Vše se pak odvíjí od podílu – náklady, výnosy, zisk, ztráta, váha hlasu při hlasování, jako u každého podílového spoluvlastnictví. Dosáhne se i lepšího využití GH, neboť někdo nemá automobil a je líný shánět nájemce a lepit inzeráty (to je nejen můj případ), GH pak zbytečně zeje prázdnotou. Developeři bohužel dělají vše pro to, aby tento systém znemožnili.

P.S. U nás v domě to zatím nijak nedopadlo. Všichni se tváří, že PS jsou jednotkami, které mají ve vlastnictví. Bohužel ale za tyto „jednotky“ nepřispívají, naopak je vesele pronajímají.

Pane X, napsal jste: „… si vezměte případ, kdy si někdo od developera koupí malou garsonku a několik PS“.
Nesrozumitelná zkratka „PS“ znamená snad garážové stání? V tom případě jste popsal nesmyslný případ, který nikdy nemůže nastat. Garážové stání ve společné části domu není samostatná věc a nemůže být předmětem majetkových vztahů. Garážové stání nelze koupit ani prodat.

Jestliže developer určil v Prohlášení vlastníka prostor garážových stání jako společnou část domu, není oprávněn tuto část prodávat – ani vcelku, a už vůbec ne „salámovou metodou“ po jednotlivých stáních.

Pokud tento nesmysl máte ve Vaší kupní smlouvě, je v této části absolutně neplatná. Mohlo by jít i o trestný čin podvodu. Požadujte dodatečnou slevu z ceny, nebo rovnou odstupte od smlouvy.

lake

Ano, PS znamená „parkovací stání“, tak ostatně zní název této diskuse. Já samozřejmě vím, že garážové stání nelze koupit ani prodat. Ale vysvětlujte to lidem, kteří žijí v přesvědčení, že si PS koupili, zejména těm, kteří si od developera za 200.000 Kč „přikoupili“ další PS a domněle tedy „vlastní“ dvě, ačkoliv tomu velikost jejich bytu zdaleka neodpovídá (máme případ malého bytu se 2 PS). Tyto lidi nepřesvědčíte. Nepřesvědčíte ani většinu těch, kteří by se mohli oprávněně cítit poškozeni. Oni dokonce ani nechápou o co mi jde (tuto otázku mi položili: O co vám jde?).

Já bych byl dokonce ochoten pro zachování klidu neoficiálně považovat PS za „fiktivní nebytové jednotky“ (vím, že budete prskat), které si vlastníci bytů „koupili“ (v úvozovkách, domněle koupili), které „vlastní“ a tedy mohou užívat a pronajímat („prodat“ je mohou pouze s bytem). Podmínkou je ovšem, aby za tyto „fiktivní jednotky“ přispívali na správu domu. Tohle však výbor neřeší a řešit nechce. Nejvíc poškozeni jsou ti, kteří žádné PS „nevlastní“, nejvíc získává ten vlastník malého bytu se 2 PS, neboť mu nemalé náklady na více než 1 PS financují ostatní.

Pane X, návrh na zpoplatnění parkování je rozumný. Je k tomu pouze třeba schválit jej tříčtvrtinovou většinou přítomných na shromáždění. Nebude-li schváleno, pak vlastníci jednotek prostě nemají o takové řešení zájem.

Ohledně Vašeho neustálého opakování nepravd o vlastnictví parkovacích stání musím říci, že ani já nevím o co Vám jde. Pouhým opakováním nesmyslů ničeho nedosáhnete. Pokud nerozumíte co se ve Vašem domě děje, ani jaké jsou vlastnické vztahy, pak je problém pouze na vaší straně.

• Neexistují-li žádná pravidla pro užívání parkovacích stání ani v Prohlášení, ani v žádném usnesení, uživejte tedy kterékoliv stání se Vám zlíbí kdykoliv budete chtít a kdykoliv tam bude volno. V čem je problém?
• Existují-li pravidla, která Vás z užívání parkovacích stání vylučují, uplatněte nárok na finanční náhradu, která se stanoví z výše nájemného v místě obvyklého za obdobný předmět nájmu. V čem je problém?

Jde o zcela triviální záležitost a není třeba ji zatemňovat řečmi o údajném „vlastnictví“ či neexistujícím „prodeji“ jednotlivých stání.

lake

Diskuze, která se tady rozjela je opravdu zajímavá a pro mnoho lidí určitě i přínosná. Demonstruje zde také různé pohledy na věc. Chtěla bych se zde trochu zastat pana X, protože mám pocit, že chápu to, kam jeho sdělení směřuje. Opakování nepravd (jak píše pan Lake) nejde z úst pana X, ale od lidí z jeho domu.Ačkoli jsou pravidla pro pana Laka, zcela jasná podle zákona, tak pan X vysvětluje, že lidé u nich v domě to tak nevidí a dál trvají na užívání společných prostor dle svého (neboli tak, jak si to koupili i když si to nekoupili). I kdyby si pan X zakoupil automobil, který nyní nemá a zaparkoval ho tam kde chce, tak si troufám tvrdit, že bude mít brzy celé auto oblepené lístečky – TADY PARKUJU JÁ, TO JE MOJE MÍSTO, JÁ JSEM SI HO KOUPIL.LASKAVĚ SI ODPARKUJTE.O CO VÁM JAKO JDE? neli propíchané pneumatiky. Možná celou situaci trochu zlehčuji, ale snažím se jen přijít na to, jak dosáhnout shody mezi lidmi, protože nejspíš přesně o to stejné půjde v našem domě. Protože jestliže navrhnu změnu prohlášení vlastníka nebo zanesení pravidel o užívání společných prostor do stanov, setkám se se stejným nepochopením. Děkuji Vám za příspěvky, Lucie M.

Přece jsem to napsal jasně. Musím to opakovat dokola?

• navrhnout pravidla používání společných prostor.
• nebudou-li schválena, může se kdokoliv obrátit na soud.
• mezitím bude pan X parkovistě používat stejně jako kterýkoliv z vlastníků jednotek v domě, bez omezení.
• je-li panu X bráněno v parkování, má žádat měsíčně proplacení částky zjištěné podle výše nájemného za jeho spoluvlastnický podíl na společném parkovišti.

Takže buď bude pan X parkovat, nebo každý měsíc bude inkasovat peníze. Tuto částku započte na své platby na správu domu. SVJ je už postará, aby ji vybralo od těch, kdo užívají parkoviště ve větší míře, než by odpovídalo jejich spoluvlastnickému podílu.

Při zjištění částky nájemného v místě obvyklé za obdobný předmět pronájmu snad ví jak postupovat: prostě se v domě zeptá za kolik je mu někdo ochoten přenechat do užívání některé parkovací stání. Nechá si to písemně potvrdit. Tím bude stanovena cena „v místě obvyklá“. Přepočte částku na svůj podíl na splečných částech domu a přesně tolik bude požadovat za každý měsíc, v němž je mu parkování upíráno. Znovu se ptám: co je na tom nepochopitelného nebo složitého??? Takto to funguje od platnosti rakouského zákoníku ABGB, od roku 1811.

Nesmyslné jsou veškeré úvahy o tom, že někteří neználci se nechali developerem napálit a zaplatili za něco, co neexistuje. Koho to má zajímat, že se nechali podvést? Ať si to vyřídí s developerem, nebo ať se obrátí na policii a oznámí trestný čin podvodu.

lake

děkuji, je to jasné. Lucie M