Obraťte se na odborníky! Ale jak je poznáte?

Před několika dny na tomto portálu zazněl názor, že místní diskuse nejsou dostatečně věrohodné. Diskutující navrhl, aby se zájemce o právní poučení raději obrátil na důvěryhodný web některé správní firmy – vždyť to jsou na slovo vzatí odborníci.

Tento názor nesdílím. Vybral jsem namátkou společnost „Správa bytových domů s.r.o.“ a její webovou stránku http://www.sprava-bytovych-domu.cz/…default.aspx. Na této stránce jsem klikl postupně na sedm nabízených odkazů vpravo a přečetl jsem si obsah. Testování proběhlo dne 09.07.2012 v 19:0­0 hodin.

Na pouhých sedmi stránkách jsem nalezl slušnou sbírku informací dílem správných, dílem naprosto nesprávných a protiprávních. Pojďme si ty nesprávné postupně projít. Uvádím vždy citát textu z firemního webu a pod tím připojuji můj komentář.
--------------------------------------------------------------------------

• „Jaký tedy vlastně SVJ může mít příjem? Hlavním případem jsou kreditní úroky z běžného bankovního účtu, přičemž jiných úročených vkladů se to netýká (zde se jedná o příjem vlastníků jednotek) (…) pokud by se vlastníci jednotek dohodli, že úroky z bankovního účtu (nikoli z jiných úročených vkladů) budou příjmem vlastníků.“
Chyba, a to velmi závažná. Tvrzení nemá oporu v právních předpisech. Příjem z bankovního účtu je vždy příjmem osoby, na jejíž jméno je tento účet veden.

• „… nájemné za společné prostory jsou příjmem vlastníků jednotek;“
Nesprávné tvrzení. Příjem z pronájmu náleží pronajímateli. Pronajímatelem většinou nebývá 120 vlastníků jednotek, neboť každý tuší problémy s uzavíráním takových „stohlavých“ smluv. V ZoVB se výslovně stanoví, že SVJ je oprávněno uzavírat vlastním jménem smlouvy "… k nájmu v případech nájmu společných částí domu " (§ 9a odst. 1 ZoVB). Nájemné v takovém případě je nepochybně příjmem SVJ.

• „… penále za opožděné platby nájemného za pronájem společných částí domu jsou příjmem vlastníků jednotek;“
Opět stejná chyba jako u předešlého tvrzení: je-li pronajímatelem SVJ, jsou příjmem SVJ i tyto platby.

• „kreditní úroky z úročených vkladů (např. termínovaných) jsou příjmem vlastníků jednotek;“
Podruhé opakovaná hrubá chyba. Její původ je nejspíše v protiprávním výkladu Ministerstva financí publikovaném v r. 2002.

• „Zálohy hrazené na tyto „fondy“ se stanoví nejčastěji (a nejjednodušeji) jako násobek nějaké částky určené shromážděním SVJ a výměrou podlahové plochy jednotek.„
To je možná častý postup, ale zcela nesprávný z hlediska zákonných práv vlastníka jednotky. Určitě by to takto probíhat nemělo. Zálohy je možno vybírat pouze k úhradě KONKRÉTNÍCH nákladů “… tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech“ (§ 15 odst. 2 ZoVB). Hlasování pouze o anonymní částce tuto zákonnou podmínku nesplňuje.

• „Narozdíl od záloh na služby spojené s užíváním jednotek (které je třeba vyúčtovat a vypořádat), se zálohy na náklady na správu domu pouze každoročně vyúčtují a vypořádají se pouze nedoplatky.“
Nic nebrání tomu, aby se zálohy (nebo jejich část) také vypořádaly. ZoVB o tom mlčí, takže to možné jistě je. O tom že zálohy je nutno vyúčtovat a přeplatek vrátit nemá pochybnost ani Nejvyšší soud – viz http://www.portalsvj.cz/…oh-na-spravu#…. Navíc přímo v v textu píše „Správa bytových domů s.r.o.“ o dvou „fondech“, z nichž jeden je krátkodobou zálohou. Ten se tedy vyúčtovat a vypořádat musí nejméně jednou ročně, jinak by nesplňoval účetní definici krátkodobé zálohy.

• „V případě převodu jednotky (např. prodejem), (…) zůstatek záloh na náklady na správu domu přechází na nabyvatele (kupujícího) automaticky a s převodcem se nevypořádávají.“
Pouze konec věty je pravdivý: zálohy na správu se skutečně s bývalým vlastníkem nevypořádají. Ovšem tvrzení o jakémsi „automatickém přechodu“ záloh je naprostý nesmysl. Neexistuje žádný celostátně platný právní předpis, který by zálohy složené jednou osobou nějak kouzelně převedl na jinou osobu. Tvrzení Správy bytových domů je tedy nepravdivé: zálohy se sice nevypořádají, ale zůstávají v účetnictví SVJ jako závazek společenství vůči bývalému vlastníkovi. O věci se zde psalo vícekrát, včetně citací z rozsudku Nejvyššího soudu: http://www.portalsvj.cz/…edni-vystrel.

• „Z daňového hlediska totiž kupující spolu s jednotkou a podílem na společných částech, získává od prodávajícího i zůstatek zálohy na náklady na správu domu a není-li započítán na úhradu kupní ceny, ani není kupujícím prodávajícímu proplacen, stává se zdanitelným příjmem kupujícího.“
To je nepravdivé hned dvakrát: za prvé uhrazená záloha je výdajem; nemůže tedy být zároveň zdanitelným příjmem. Za druhé (pokud byl míněn přechod pohledávky vůči SVJ na jinou osobu), takový přechod není podložen žádným právním předpisem. Pokud snad dojde na základě soukromoprávní smlouvy k postoupení pohledávky mezi fyzickými osobami které nevedou účetnictví, nemá to daňové účinky. Celé původní tvrzení je pouze nedůvěryhodná pohádka.

• „O službách (jejich specifikaci i způsobu rozúčtování) tedy rozhoduje shromáždění SVJ, a to nadpoloviční většinou hlasů členů přítomných na schůzi.“
Pohledem do § 11 odst. 4 ZoVB je možno se přesvědčit, že o rozúčtování služeb je nutno hlasovat tříčtvrtinovou většinou přítomných.

• „Standardně se služby rozúčtovávají zejména následovně: (…) odvoz a likvidace tuhého komunálního odpadu dle počtu osob hlášených na služby v jednotkách;“
Takto napsáno je to naprosto nesmyslné tvrzení. Existují minimálně tři typy právních úprav nakládání s komunálním odpadem a z toho plyne více možných způsobů rozúčtování nákladů. Některé ze způsobů nedávají SVJ žádný prostor pro vlastní rozúčtování čehokoliv; v některých obcích jsou totiž plátci přímo jednotlivé osoby a SVJ je pouze poplatníkem (vybírá a odvádí poplatek ve výši stanovené obcí). Neexistuje tedy jediný celostátně správný postup, jak se nám snaží „Správa bytových domů s.r.o.“ namluvit. Vždy je třeba vyjít ze znění konkrétní obecní vyhlášky. O věci se zde vícekrát psalo.

• „Standardně se služby rozúčtovávají zejména následovně: (…) poplatek správní firmě za výkon správy domu dle počtu jednotek.“
Toto tvrzení je v příkrém rozporu se zákonem, konkrétně s § 15 odst. 1 ZoVB. Za prvé náklady na správu domu nepatří mezi služby spojené s užíváním jednotek. Za druhé jde nepochybně o náklad správy domu a ten je třeba (do nabytí účinnosti nového ObčZ) rozúčtovat podle spoluvlastnického podílu, pokud se všichni nedohodli jinak. Cožpak ve firmě „Správa bytových domů s.r.o.“ nemají právníka?

• „Výbor společenství totiž musí jednat s péčí řádného hospodáře a krom samotného dluhu, by měl po dlužnících automaticky vymáhat i sankce, jinak se členové výboru, z titulu svého závazku osobní povahy, vystavují nebezpečí náhrady vzniklé škody "z vlastní kapsy“.
Směji se těmto nesmyslům tak, až jsem spadl ze židle. Toto jsou fantazie zcela mimo realitu. Výbor SVJ nemá žádným celostátně platným předpisem uloženo jednat „s péčí řádného hospodáře“. Ve společnosti „Správa bytových domů s.r.o.“ si to pletou s právnickými osobami zřízenými podle Obchodního zákoníku.
Pokud jde o tvrzení o náhradě škody z vlastní kapsy, je nepravdivé a rozporné se zákonem. Je známo, že za škodu způsobenou členy výboru při výkonu funkce odpovídá SVJ – právnická osoba. Viz § 420 odst. 2 ObčZ. O věci se zde už psalo vícekrát, namátkou zde: http://www.portalsvj.cz/…a-spoluucast#….
--------------------------------------------------------------------------

Takže jaký z toho mám učinit závěr? Nejspíše ten, že ani velké společnosti, zabývající se správou domů, nemají stoprocentně jasno ve věcech týkajících se ZoVB. Kdo jim důvěřuje, bude na tom nakonec hůře než návštěvník tohoto portálu. I na tomto portálu se samozřejmě objevují chybná tvrzení, ale v 99% případů se někdo v diskusi ozve a uvede věc na pravou míru.

lake