NSS

Referenční žaloba, „balkon/lodžie“, vyargumetnováno.

Rozdíl mezi „lodžií“/„bal­konem“:

---
Z „mrtvé žaloby“:
---
II.
Výzva NSS ČR

Dne 11.5.2012 obdržel žalobce kasační stížnost žalovaného ze dne 27.4.2012. V sou­ladu s přiloženou výzvou Nejvyššího správního soudu využívá žalobce možnost vyjádřit se ke stížnosti žalovaného (do dvou týdnů).

III.
Dle ÚS ČR jsou společné části domu pouze ty částí domu,
které slouží společnému užívání

Žalovaný opírá svoji stížnost o ten názor, že balkon přístupný pouze z jednoho konkrétního bytu je vždy společnou částí domu ve smyslu zák.č.72/1994 Sb.

Žalobce dne 2.4.2010 založil do spisu Krajského soudu v Brně, (č.j. 29 Ca 178/2009) svůj přípis ze dne 8.3.2010, ve kterém na straně 4, řádek 31 zespodu odkazuje na přílohy prokazující vlastnictví balkonu přímo přístupného z bytu č. 42 (dále jen i „byt“ nebo „jednotka“) v domě na ulici Oblá, 634 00 Brno (dále jen i „dům“ nebo „budova“).

Těmito přílohami bylo prohlášení původního vlastníka „budovy“ (dále jen i „prohlášení“) a smlouva o prvním převodu „jednotky“ z vlastnictví původního vlastníka „budovy“ do výlučného vlastnictví fyzické osoby (dále jen i „převodní smlouva“).

V „prohlášení“ i v „převodní smlouvě“ je inkriminovaný balkon přístupný pouze z „jednotky“ žalobce vymezen jako příslušenství jednotky. Balkon žalobce není společnou částí „domu“ z toho důvodu, že objektivně svým stavebním určením neslouží společnému užívání a v důsledku projevu vůle původního vlastníka „budovy“ byl převeden jako příslušenství „jednotky“.

Dle právního názoru ÚS ČR je společnou části domu pouze ta část (prostor), která slouží společnému užívání a je k tomuto účelu určena, citace z rozhodnutí III.ÚS 23/04, rozhodnutí ze dne 8.12.2004:

Dle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů jsou „společnými částmi
domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy,
střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště,
chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny,
komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené
vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy,
hromosvody, společné antény …“.
Jak uvedl již odvolací soud, jsou tedy společné části domu
upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý
výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými
částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto
užívání určeny, v opačném případě nikoliv. Společné části domu pak
lze dělit na ty, které objektivně svým stavebním určením slouží
společnému užívání (střecha, schodiště) a dále na ty, které
společnému užívání slouží v důsledku projevu vůle (např. vyčlenění
místnosti coby sušárny), přičemž takové určení může být změněno.
Je zřejmé, že pokud výměníková stanice slouží svému účelu a
spolu s kotelnou (nacházející se v jiném domě) zabezpečuje tepelné
hospodaření v domě, jedná se o objektivně určenou společnou část
domu, jejíž určení coby společné části nelze změnit ani
prohlášením vlastníka, ani usnesením všech vlastníků jednotek dle
§11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů. V konkrétně posuzovaném
případě je tedy vlastnické právo vlastníka budovy a vlastníků
jednotek rovné.

K tomu, že balkon přístupný pouze z jednoho bytu musí být příslušenstvím tohoto bytu lze dospět dle názoru žalobce vylučovací metodou. Neslouží společnému užívání, nemůže být bytem, nemůže být nebytovým prostorem, potom zák.č. 72/1994 Sb. umožňuje poslední kategorii – příslušenství bytu dle ustanovení §4 ODST. 2, pís.b), zák.č. 72/1994 Sb.:

Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat popis jednotek,
jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení.

Jelikož jednotka nemusí být pouze byt, ale jednotkou může být i nebytový prostor, jehož příslušenstvím může být rovněž balkon, domnívá se žalobce, že se v případě jednotek jedná o příslušenství dle ustanovení §121 ODST.1 občanského zákoníku (a to přesto, že jednotka není věc v pravém slova smyslu), jelikož v zák.č.72/1994 Sb. samotném není příslušenství jednotky definované.

Dle názoru žalobce by balkon mohl být společnou částí domu v tom případě, kdyby byl přístupný ze dvou jednotek. V tomto případě by měl být takový balkon vymezen dle ustanovení §4 ODST. 2, pís. c), zák.č. 72/1994 Sb. jako společná část domu společná vlastníkům dvou jednotek:

Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat určení společných částí
budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení
společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen
některých jednotek

IV.
Zákon nezakazuje původnímu vlastníku budovy převádět balkony
jako příslušenství bytu

Zák. č. 72/1994 Sb. nevylučuje, aby se balkon přístupný z jedné jednotky stal příslušenstvím této jednotky. Sám tento zákon možnost existence příslušenství jednotky připouští. Pro příslušenství jednotky vyplývají ze zákona č.72/1994 Sb. pouze tři omezení:

1.nesmí sloužit společnému užívání
2.nesmí svým stavebním určením objektivně sloužit společnému užívání
3.nesmí být jednotkou

Původní vlastník „budovy“ převáděl jednotky v „domě“ v souladu s „prohlášením“ do výlučného vlastnictví fyzických osob na základě smlouvy, kterou obě strany uzavřely dobrovolně (dohoda). „Převodní smlouva“ a „prohlášení“ se ve spisu již nacházejí.

Dle názoru žalobce neexistuje zákonný důvod prohlásit takovou dohodu v té části za neplatnou, kdy byl balkon přístupný z konkrétní jednotky převáděn v souladu s „prohlášením“ jako příslušenství této jednotky.

V.
Logickým výkladem nelze dojít k tomu, že balkon přístupný pouze
z jedné jednotky není příslušenstvím této jednotky

Dle názoru žalobce ani logickým výkladem nelze dospět k tomu názoru, že balkon přístupný z jedné jednotky by měl být společnou částí domu.

Dle názoru žalobce bylo smyslem zák. č. 72/1994 Sb. vymezit co nejmenší množinu „společného“ vlastnictví (nutné zlo) a co největší množinu „výlučného“ vlastnictví. Pokud by cílem byl opak, dospělo by se zpět k podílovému spoluvlastnictví dle občanského zákoníku, které existovalo již před rokem 1994 (účinnost zák. č. 72/1994 Sb.).

V domě Oblá 54,634 00 Brno existuje 60 jednotek, z toho 12 jednotek bylo vybudováno bez balkonů.

Z jakého rozumného důvodu by se vlastníci 12 jednotek v „domě“ měli ze zákona podílet na opravách balkonů přístupných z ostatních 48 jednotek, pokud tyto balkony nemohou nikdy užívat ?

Z jakého rozumného důvodu by vlastníci jednotek bez balkonu měli rozhodovat o vzhledu dlažby, kterou si konkrétní vlastník hodlá položit na balkonovou základovou desku přístupnou z jeho bytu, pokud tyto balkony nemohou nikdy užívat ?

K naprostým absurditám by mohlo docházet v domech, kde je většina jednotek vybudována bez balkonů. Vlastníci jednotek bez balkonu by se usnesli, že vlastníci jednotek s balkony budou hradit společenství za výlučné užívání společných částí domu (balkon přístupný pouze z jejich jednotky) nájemné (ustanovení §9a ODST.1, pís. c).

Pokud by se vlastník jednotky rozhodl svoji jednotku pronajímat, nemohl by do nájemní smlouvy uvést příslušenství bytu – balkon. Nebyl by vlastníkem balkonu. Byt s balkonem by tedy nebylo možné pronajmout.

Vlastníci jednotek bez balkonu by mohli určit pravidla pro užívání společných částí domu (balkonu), např. časově omezený vstup na balkon pouze v určitou denní dobu (obdobně jako při užívání společné prádelny).

Dále by mohli zmenšit užitnou hloubku svévolně vybraného balkonu přístupného pouze z jedné konkrétní jednotky,nebo by mohli jeden balkon úplně odstranit.

Žalovaný se domnívá, že vlastník jednotky, od jehož balkonových dveří (balkonové stěny) by byl balkon odstraňován, nemá být účastníkem stavebního řízením, jelikož se jedná o společnou částí domu. A to přesto, že tento vlastník kupříkladu podepsal s „developerem“ -v souladu s prohlášením původního vlastníka budovy- kupní smlouvu, v které byl balkon v souladu se zákonem vymezen jako příslušenství jednotky, za které (to příslušenství) zaplatil vlastník „developerovi“ 15.000,– Kč za každý metr čtvereční užitné plochy balkonu.

Odstraněním pouze jednoho balkonu přístupného pouze z jedné konkrétní jednotky je znehodnocena pouze tato konkrétní jednotka. Nikoliv jednotky ostatní. Stejně tak, pokud se u jedné jednotky vybuduje (dodatečně) balkon, je zhodnocena pouze tato jednotka, nikoliv jednotky ostatní.

Odstranění balkonu přístupného pouze z jedné konkrétní bytové jednotky neznehodnocuje stávající společné části domu (výtah, střecha, vchodové dveře do domu, …). Vybudovaní balkonu přístupného pouze z jedné konkrétní bytové jednotky nezhodnocuje stávající společné části domu (základy, společné chodby, …). Navíc společné části domu nejsou ani samostatně prodejné.

Dle názoru žalobce balkon přístupný pouze z jedné konkrétní jednotky nemůže být dle logického výkladu běžnou společnou částí domu jako jsou kupříkladu základy domu. Běžné společné části domu jsou z pohledu vlastnického práva akcesorické k jednotkám. Opačný názor by byl popřením reality. Zájemci o koupi bytů poptávají kupříkladu takto:

„koupím byt minimálně 100 m2, s balkonem, vyšší patro s výhledem,
cena do 4.000.000,– Kč“

Žádná duševně zdravá fyzická osoba nepodá inzerát, z jehož obsahu by vyplynulo, že byty jsou akcesorické ke společným částem domu:

„koupím spoluvlastnický podíl v domě s únikovým schodištěm,
minimálně 8 pater, pěkný výhled ze schodiště. Je nepodstatné, jak
velký byt je na tento spoluvlastnický podíl na společných
částech domu navázán.Patro bytu nerozhoduje.Cena do 4.000.000,–“

Dle názoru žalobce nelze zařadit balkon do skupiny akcesorických společných částí domu.

Meritem této kasační stížnosti je vyřešení otázky z pohledu vlastnického práva, zda balkon přímo přístupný z jedné jednotky může být příslušenstvím jednotky nebo zda je vždy společnou částí domu přesto, že balkon byl převeden v souladu s prohlášením původního vlastníka „budovy“ jako příslušenství bytu.

VI.
Žalovaný doložil právní názor Ministerstva pro místní rozvoj

Žalovaný odkázal na názor výše označeného ministerstva (http://www.mmr.cz):

„Balkóny, lodžie a terasy jsou konstrukčními prvky vnějšího pláště
budovy a jsou tedy společnými částmi domu (považovány za společné
části domu). Je nepodstatné, že na vnější povrch lodžií, balkónů
či teras mají přístup jen někteří vlastníci bytů v domě jako
výhradní uživatelé.“

Dle názoru žalobce jsou veškeré konstrukční prvky budovy před vkladem prohlášení původního vlastníka budovy součástí budovy. Až prohlášení původního vlastníka budovy vymezí, co je společnou částí domu, co jsou jednotky, co je součástí jednotek a co je příslušenstvím jednotek. Vnější plášť budovy není sám o sobě společnou částí domu ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb.

Součástí vnějšího pláště budovy jsou i okna přímo vedoucí z vymezených jednotek. Tato okna se po vkladu prohlášení původního vlastníka budovy stanou součástí jednotky, nikoliv příslušenstvím jednotky, jak tomu může být u balkonů. Okno přímo vedoucí z bytu je součástí bytu, mimo jiné, z toho důvodu, že byt vzniká kolaudací a jednotku bez oken nelze zkolaudovat jako byt (§2 pís.b,zák.č.72/1994 Sb.:bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení). Okno vedoucí z bytu nemůže být společnou částí domu z toho důvodu, že toto okno nemohou ostatní vlastníci jednotek užívat (kupříkladu k větrání). Okno nemůže být společnou částí domu ze stejného důvodu jako jí nemohou být vstupní dveře do bytu. Dle „prohlášení“ a dle „převodní smlouvy“ jsou okna součástí bytu a společnou částí domu jsou okna přístupná ze společných částí (jedná s o okna vedoucí ze společných sušáren umístěných na každém patře).

Úvaha, že konstrukční prvky vnějšího pláště budovy jsou vždy společnými částmi domu, nemůže být dle názoru žalobce správná. Proto také v ustanovení §2, pís.g, zák.č.72/1994 Sb. (vymezení pojmů, společné části domu) není vnější plášť budovy v příkladném výčtu uveden.

Jako stavba navenek uzavřená obvodovými stěnami (vnější plášť budovy) je definována budova (§2 pís.a,zák.č.72/1994 Sb.), nikoliv společné části domu.

VII.
Žalovaný doložil názor RNDr. Jitky Seitlové
(údajné zástupkyně veřejného ochránce práv)

Žalovaný se ztotožňuje s názorem RNDr. Jitky Seitlové. Tento názor doslovně převzal a staví jej na svoji obranu.

Názor žalovaného a RNDr.Seitlové:

Různí autoři komentářů a jiné odborné literatury dávají rozdílné
odpovědi. Pokud je mi známo, Nejvyšší soud České republiky,
kterému přísluší sjednocovat právní výklady civilního práva,v této
věci dosud nijak nerozhodl. K tématu dosud existuje, podle mých
zjištění, pouze jediné (a výše již citované) rozhodnutí Nejvyššího
správního soudu sp.zn. 1As 2/2004. Význam tohoto rozsudku však
vzhledem k šetřené kauze nelze přeceňovat, neboť v řízení před
soudem se nejednalo o povolování záměru stavebních úprav, nýbrž o
otázku, komu z moci úřední nařídit udržovací práce balkonu.
Přesto je však nutno se s tímto rozhodnutím soudu argumentačně
vypořádat, pokud se úřady rozhodnou jej nenásledovat.

Názor žalobce k předešlému odstavci:

Je naprosto absurdní, aby se stavební úpravy balkonu povolovali jinému subjektu než udržovací práce balkonu. Zák. č. 72/1994 Sb. nic takového neumožňuje. Žalovaný pravděpodobně vadným způsobem aplikuje ustanovení §687 ODST.3 občanského zákoníku, kdy nájemce má povinnost provádět běžnou údržbu a vlastník provádí stavební úpravy (§694, §695 občanského zákoníku).

Názor žalovaného a RNDr.Seitlové:

Mám-li zaujmout vlastní právní názor, musím uvést, že se kloním
spíše na stranu, kterou v šetřené kauze reprezentoval původně
Městský úřad žďár nad Sázavou.

Názor žalobce k předešlému odstavci:

Z dokumentu Závěrečná zpráva o šetření,sp. zn. 1910/2011/VOP­/DS,nevyplývá, z jakého důvodu se Městský úřad Ždár nad Sázavou domnívá, že balkon je společnou částí domu. Takto prezentovaný názor je nepřezkoumatelný.

Názor žalovaného a RNDr.Seitlové:

Lze souhlasit s názorem Nejvyššího správního soudu, který tento
převzal z komentáře k zákonu o vlastnictví bytu, že: „co není
jednotkou, ale tvoří součást budovy jako věci podle ustanovení
§ 120 odst. 1 občanského zákoníku, musí automaticky patřit do
společných částí domu. To se ovšem může týkat pouze součástí
budovy jako věci …“

Názor žalobce k předešlému odstavci:

Vytrhnutím z kontextu, roztrhnutím věty a vypuštěním bezprostředně následujících vět z rozsudku NSS ČR RNDr.Seitlová podsouvá široké veřejnosti pravý opak toho, co NSS ČR ve svém rozsudku uvedl. RNDr.Seitlovou roztržená věta v rozsudku NSS pokračuje takto: …a nikoliv jejího příslušenství, protože to je samostatnou věcí a závisí pouze na rozhodnutí vlastníka budovy, zda příslušenství domu bude sdílet s domem stejný právní osud. Uvedená zásada má klíčový význam pro určení společných částí domu v prohlášení vlastníka budovy. Ze zákona tak vyplývá, že je to vlastník, kdo jednostranným právním úkonem určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu, přičemž zákonný limit takového určení vyplývá z definice společné části domu dané § 2 pís m. g) zák.č.72/1994 Sb.

Názor žalovaného a RNDr.Seitlové:

Nejvyšší správní soud však dospívá následně k závěru, že právní
povaha balkonu závisí jen na určení vlastníka budovy při
vymezování bytových jednotek, s čímž se nemohu ztotožnit.

Názor žalobce k předešlému odstavci:

Tvrzení žalovaného není pravdivé. NSS ČR uvedl, že limitem pro původního vlastníka budovy je určení vyplývající z definice společných částí domu.

Názor žalovaného a RNDr.Seitlové:

Domnívám se, že lodžie nebo balkony bytových domů, včetně těch,
které jsou přístupné výhradně z jednotlivých bytových jednotek,
jsou součástí domu ve smyslu ustanovení § 120 odst. 1 občanského
zákoníku, neboť nemohou být odděleny, aniž by se tím věc (dům)
znehodnotila.

Názor žalobce k předešlému odstavci:

Před vložením prohlášení původního vlastníka obytné budovy na příslušný katastrální úřad jsou z pohledu vlastnického práva veškeré součásti budovy, tedy veškerá okna, vnitřní dveře, zvonky, poštovní schránky, vypínače, vany, balkony, podlahové krytiny, … součástí této budovy (příslušenstvím budovy je kupříkladu studna). Až prohlášení původního vlastníka budovy ruší pojem budova a zavádí dvě kategorie.Jednotky s jejich příslušenstvím a společné části domu. Z pohledu vlastnického práva přestane dům existovat. Budou existovat pouze vlastníci jednotek a spoluvlastníci společných částí domu. Vlastník budovy, nebo spoluvlastníci budovy (jako celku) již nebudou existovat. Takto (srozumitelně) to bylo uvedeno v původním znění zák. č. 72/1994 Sb. Citace ustanovení §4 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 30.6.2000: „Spoluvlastnictví domu podle tohoto zákona představované spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a vlastnictvím jednotky (dále jen vlastnictví jednotky) může vzniknout buď prohlášením vlastníka budovy a převodem první jednotky, nebo smlouvou o výstavbě.“ Pokud v budově existují jednotky ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb., nemůže již existovat žádný vlastník budovy nebo spoluvlastníci budovy. Proto je absurdní tvrzení žalobce, že odstraněním balkonu (přístupného pouze z jednoho bytu) je znehodnocen dům. Po vložení prohlášení původního vlastníka budovy na příslušný katastrální úřad je odstraněním balkonu přístupného z jednoho bytu znehodnocena jen jedna jednotka, nikoliv dům.

Dům opět vznikne až zrušením vymezení jednotek (§5 ODST. 7 zák. č. 72/1994 Sb. v platném znění). Teprve až dům opět vznikne, zjistí se, že byl znehodnocen odstraněním jednoho balkonu (v době, kdy z pohledu vlastnického práva neexistoval).

Názor žalovaného a RNDr.Seitlové:

Jako součásti domu tak nemohou tvořit příslušenství
jednotky – ustanovení § 121 odst. 2 občanského zákoníku. Na tento
právní závěr nemá žádný dopad skutečnost, jak byly balkon nebo
lodžie vymezeny v prohlášení vlastníka budovy. Nechci zde popírat
základní právní princip autonomie vůle, nicméně vůle je schopna
ovlivnit pouze skutečnosti fakticky či právně možné. Určit balkony
či lodžie jako příslušenství jednotky (ve smyslu ustanovení § 121
odst. 2 občanského zákoníku) pak považuji za nemožné nejen právně,
ale zejména fakticky, jak bude poukázáno dále. Případná ustanovení
prohlášení vlastníků budov, která zahrnují balkony a lodžie jako
příslušenství jednotek, tedy navrhuji vykládat v tom smyslu, že
byť se právně jedná o součásti domu (tedy společné části domu),
byly tyto svěřeny do výhradního užívání vlastníkům jednotlivých
bytových jednotek. Na vlastnický (resp. spoluvlastnický) režim
balkonů a lodžií by však záměr vlastníka budovy neměl mít vliv.

Názor žalobce k předešlému odstavci:

Zák. č. 72/1994 Sb. neumožňuje svěření balkonů do výhradního úžívání, jak si žalovaný mylně představuje. Buď je balkon společnou částí domu, nebo je balkon příslušenstvím jednotky. O jeho osudu rozhoduje to, zda svým objektivním stavebním určením slouží společnému užívání. Toto by se mělo promítnout v prohlášení původního vlastníka budovy.

Názor žalovaného a RNDr.Seitlové:

Na paradoxnost vyjímání balkonů a lodžií ze společných částí domu
poukazuje řada odborníků stavební praxe, přičemž argumentovat lze
různě. Městský úřad žďár nad Sázavou například od počátku správně
uváděl, že balkon je konstrukční prvek vnějšího pláště, který již
ze svého technického řešení a své technické funkce musí být
společnou částí domu jako společný vnější plášť budovy. Tuto úvahu
považuji za zcela logickou a paradoxnost opačných přístupů lze
demonstrovat na příkladu lodžií (tedy přístupných venkovních
prostorů bytového domu stavebně však včleněných do obvodového
pláště budovy). Nelze přeci tvrdit, že lodžie má být s ohledem na
případnou vůli vlastníka budovy příslušenstvím bytu, když je
evidentní, že její stěny, podlaha i strop jsou jednoznačně
součástí obvodového pláště budovy, a tedy součástí budovy jako
takové. U balkonů pak musí být režim shodný, byť díky konstrukční
odlišnosti (balkon je vnější konstrukce pevně zakotvená v plášti a
tělese budovy) není situace tak zřejmá jako u lodžií. Balkony i
lodžie jsou tedy součástí obvodového pláště budovy [slovy zákona o
vlastnictví bytů obvodových stěn – ustanovení § 2 písm. a) nebo
hlavních svislých konstrukcí ustanovení § 2 písm. g)], a jako
takové tedy součástí budovy. Je-li něco součástí budovy, nemůţe to
být zároveň příslušenstvím jednotky.

Názor žalobce k předešlému odstavci:

Žalovaný ve své argumentaci odkazuje na všeobecnou definici budovy (ustanovení § 2 písm. a) zák. č. 72/1994 Sb.), která definuje budovu proto, aby se vědělo, co je možné rozdělit na jednotky na straně jedné a společné částí budovy na straně druhé. „Plášť budovy“ není kritérium pro to, co může být společnou částí domu. V tzv. pavlačových domech jsou vstupní dveře do bytů rovněž součástí obvodového pláště budovy a přesto nemohou být společnou částí domu.

Žalovaný dále tvrdí, že je li něco součástí budovy, nemůže to být zároveň příslušenstvím jednotky. Taková definice by ovšem vylučovala vznik bytové jednotky samotné (příslušenstvím bytu je i koupelna a předsíň uvnitř jednotky žalobce, koupelna a předsíň není místnost ve smyslu stavebních předpisů, je příslušenstvím by­tu).

Balkon je tvořen základovou balkonovou deskou a zábradlím, obvykle ukotveným v této základové desce. Celý balkon lze odstranit. Pokud je dům rozdělen na jednotky, odstraněním balkonu přístupného z jedné jednotky se znehodnocuje tato jednotka. Pokud dům není rozdělen na jednotky, odstraněním kteréhokoliv balkonu připevněného na „fasádu domu“ se znehodnocuje dům. Balkon přístupný z jedné konkrétní jednotky neslouží (objektivně nemůže) sloužit společnému užívání. Proto ze zákona nemůže být společnou částí domu. Prohlášení původního vlastníka budovy by mělo tuto skutečnost reflektovat, aby nebylo vadné.

Ve věcech výlučného vlastnictví žalobce žalobce nikdo nikde nezastupuje.

Pokud jsou okna a balkon přístupná z „jednotky“ v souladu s „prohlášením“ a v souladu se „převodní smlouvou“ vymezena jako výlučné vlastnictví žalobce, nemůže toto nikdo proti vůli žalobce měnit.

Citace z rozhodnutí NS ČR, sp.zn.29 Cdo 406/2010:

Nejvyšší soud totiž považuje za zcela zjevné, že shromáždění
společenství vlastníků bytových jednotek nemůže svým rozhodnutím
změnit prohlášení vlastníka budovy v části vymezení budovy na
bytové jednotky a společné části (§ 4 odst. 2 písm. b/ a c/ zákona
o vlastnictví bytů), a že takové oprávnění nelze dovozovat ani z
ustanovení § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Je tomu tak již
proto, že způsobilost společenství vlastníků bytových jednotek mít
práva povinnosti, jakož i způsobilost k právním úkonům je omezena
na věci správy domu a další činnosti vymezené v ustanovení § 9
odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Do pravomoci shromáždění
jakožto orgánu právnické osoby s takto omezenou způsobilostí
přitom nemohou spadat úkony, k nimž společenství není způsobilé
(a jimiž navíc bez výslovné zákonné úpravy zasahuje do již
nabytých vlastnických práv vlastníků jednotek).
Uvedený závěr považuje Nejvyšší soud za natolik jednoznačný, že
neshledává důvodu k jeho potvrzení připustit v projednávané věci
dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.

VIII.
Návrh žalobce

Žalobce navrhuje, aby Nejvyšší správní soud ČR kasační stížnost vedenou pod č.j. 4 As 44/2012 zamítl.