Malé zamyšlení nad právní úpravou SVJ

SVJ jsou velmi zvláštní právnické osoby. Vznikají ze zákona, aniž by je někdo předtím založil, vznikají už v domech, v nichž je 5 jednotek a nejméně 3 různí vlastníci, vlastníků jednotek se nikdo neptá, jestli chtějí být členy spolku zvaného SVJ, ihned po vzniku SVJ vzniká SVJ povinnost vést podvojné účetnictví, jehož výsledky vůbec nikoho nezajímají, často nezajímají dokonce ani vlastníky, které by zajímat měly.

Jistě je nutné, aby měly instituce a případně i další fyzické a právnické osoby (např. dodavatelé služeb) možnost jednat se členy orgánů nějaké právnické osoby a ne se všemi vlastníky jednotek v bytě. Pokud už někdo vymyslel, že úplně nejlepší bude, bude-li vlastníky jednotek zastřešovat SVJ, měl vymyslet i kvalitní a hlavně jednoznačnou právní úpravu existence a činnosti této zvláštní právnické osoby.

O nedokonalosti současně platného ZoVB svědčí dotazy na tomto portálu i na jiných fórech. Řada ustanovení zákona je nejednoznačná nebo úplně chybí. Výsledkem je např. rozdílný pohled na okna v různých prohlášeních vlastníka a z toho plynoucí zmatky při rozdělování nákladů na výměnu oken. Takových příkladů by se našly desítky.

Vládní návrh zcela nového zákona některé nedostatky řešil. Sice ne všechny, ale aspoň něco. Pořád tu byla naděje, že se při schvalovacím procesu ještě leccos dořeší. Jenže žádný zřejmě hned tak nebude. O tom, že byl vládní návrh po projednání Legislativní radou vlády z dalšího projednávání stažen, už víme.

To ale není všechno. Zvláštnost SVJ se promítá i do vedení účetnictví a do zdaňování nejrůznějších příjmů vznikajících v souvislosti s existencí a činností SVJ.

SVJ nemohou při vedení účetnictví postupovat vždy v souladu s vyhláškou č. 504/2002 Sb. a s Českými účetními standardy. Např. hmotný a případně i nehmotný majetek, který SVJ spravuje, není majetkem SVJ jako právnické osoby, ale je majetkem ve spoluvlastnictví členů SVJ. Takový majetek nemůže být vykázán v rozvaze SVJ. Z toho plyne, že o něm nemůže být účtováno na rozvahových účtech. Podobných zvláštností v účtování je více.

Členové SVJ to ale nemají jednoduché ani se zdaňováním. Jsou-li na běžném účtu zálohové příspěvky přijaté od vlastníků jednotek, komu patří úroky? Jak je to se zdaňováním příjmů z pronájmu? Kdy se musí SVJ zaregistrovat k dani z příjmů?

Na některé otázky jsme mohli získat odpověď právě ve Sdělení MF čj. 281/55 462/2002. Jde vlastně o jedinou oficiálně vydanou pomůckou MF, která alespoň částečně usnadňovala orientaci v poměrně složité účetní a daňové problematice SVJ. Obsah Sdělení naleznete i na tomto portálu v části Legislativa.

Od 1. ledna 2008 POZOR. Platnost Sdělení MF byla omezena. Ve Finančním zpravodaji č. 10 ze dne 31. 12. 2007 byl publikován Předpis č. 30/2007 o nepoužitelnosti některých pokynů, sdělení, oznámení a postupů pro účetní jednotky účtující podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a vyhlášky č. 505/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, případně pro ostatní účetní jednotky

Čj. 28/78 511/2007–283 Referent: Ing. Jan Bytel, Mgr., tel.: 257 044 186 J­aroslava Svobodová, tel.: 257 044 163 Na základě četných dotazů týkajících se platnosti resortních předpisů uveřejněných ve finančních zpravodajích, které nebyly výslovně zrušeny, upozorňujeme účetní jednotky, že vzhledem k neaktuálnosti nejsou pro vedení účetnictví od 1. ledna 2008 použitelné níže uvedené pokyny, sdělení, oznámení a postupy:

1. až 3 . se SVJ netýkají
2. 281/55 462/2002 FZ 5/2002

Sdělení k účtování a daňové povinnosti společností vlastníků jednotek – právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů

6. 281/107 716/2000, 152/106 562/2000, 162/106 531/2000 FZ 11/2000 Sdělení k účtování společenství vlastníků jednotek – právnické osoby dle zákona č. 103/2000 Sb.

Účetní SVJ tak mají při vymýšlení metodiky účtování více prostoru pro vlastní tvůrčí činnost. Vzhledem k tomu, že ne všechna SVJ mají mezi svými členy účetní odborníky a že ne všichni účetní realitních kanceláří a družstev jsou v účetnictví dostatečně sběhlí, dala bych před tvůrčím prostorem přednost solidní právní úpravě vedení účetnictví. Návrhy zaslané na MF, aby byly pro SVJ zpracovány speciální účetní standardy, nebyly bohužel vyslyšeny.

Hezký zbytek víkendu! N. Klainová