KOVA Reality a právní realita I.

V jiné diskusi byl zmíněn předseda, který citoval nějaká moudra z webu společnosti KOVA Reality. A tak jsem si řekl, že navštívím jejich stránky a poučím se. Citáty jsou z jejich webu, zkopírováno bylo dne 28.05.2024 v 10­.10 hodin SEL­Č.

• KOVA Reality: „Za služby spojené s užívání nájemního bytu považujeme zejména … Odvoz odpadu …“

To není jednoznačné. Jde o činnost kterou provozuje obec a hradí se za ni obecní (místní) poplatek podle zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích. V některých obcích (např. Brno, Zlín, Dolní Kalná, …) je plátcem místního poplatku osoba s trvalým pobytem v obci, nebo vlastník nemovité věci (jednotky) na území obce [1]. SVJ je zcela mimo hru a tuto službu neposkytuje. V jiných obcích (např. Praha, Louny, Jesenice, …) je plátcem místního poplatku SVJ; poplatníkem místního poplatku je fyzická osoba, která má v domě bydliště, nebo vlastník neobydlené jednotky (bytu) [2]. Z uvedeného plyne, že SVJ musí vždy rozlišit o který z obou případů se jedná.

• KOVA Reality: „Mezi služby spojené s nájmem rozhodně nepatří … Náklady spojené s užíváním nebytových prostor …“

Nepravdivé tvrzení. Zákon říká pravý opak. Podle 2013/67/§1/2 platí, že ”je-li v domě s byty nebytový prostor, vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor”. Z uvedeného plyne, že mezi služby podle zákona 2013/67 budou (podle okolností) patřit jak náklady na služby spojené s užíváním bytů, tak i náklady na služby spojené s užíváním nebytových prostorů v domě.

• KOVA Reality: „… služby spojené s nájmem … nedoplatek … je splatný obvykle do 15 dnů od předložení vyúčtování nájemci.“

Fantazijní tvrzení. Zákon říká něco docela jiného. Podle 2013/67/§7/3 platí, že „finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služe“. Z uvedeného plyne, že nelze vůbec hovořit o nějaké „obvyklé“ lhůtě. Je totiž nutné v každém jednotlivém případě vyjít z obsahu nájemní smlouvy. Není-li v nájemní smlouvě sjednána lhůta splatnosti, pak nedoplatek (ale i přeplatek) je splatný ve lhůtě čtyř měsíců od předložení vyúčtování nájemci.

• KOVA Reality: „Vyúčtování služeb spojených nájmem bytu za část roku … je třeba dělat vyúčtování pouze částečné, kdy stanovíme koeficient představující poměr, který připadá na daného nájemce nebo podnájemce … Pokud budeme chtít vyúčtovat služby nájemci nebo podnájemci, který užíval byt například od června 2022 a spotřeboval 65 m3 TUV a 48 m3 SUV, provedeme vyúčtování následujícím způsobem: … Náklady na služby rok 1. 6. 2022 do 31. 12. 2022 …“

Nepravdivé tvrzení o jakémsi fantazijním “koeficientu” je v rozporu se zákonem. Celé vyúčtování takto provedené bude neřádné (vadné). Pronajímateli hrozí pokuta podle § 13 zákona. Služba „centrální poskytování teplé vody“ se rozúčtuje dvousložkově (celovou cena pro uživatele se skládá ze dvou složek, základní a spotřební).

• KOVA Reality: „Náklady na vytápění … použijeme tabulku energetické náročnosti jednotlivých měsíců stanovené v příloze č. 1. vyhlášky č. 269/2015 Sb., kde výsledný koeficient získáme prostým sečtením procenta nákladů za měsíce, kdy nájemce nebo podnájemce byt užíval. Pak tedy nájemce, který započal nájem např. od 1. 6. 2022 má povinnost hradit náklady za měsíce červen až prosinec, tedy 40 % ročních nákladů za vytápění.“

Nesprávný postup, rozporný se zákonem. Služba „vytápění“ se při změně příjemce služby nerozdělí jednosložkově podle jakéhosi “koeficientu”, nýbrž dvousložkově: Celkový náklad je součtem složky základní a složky spotřební. Základní složka se nestanoví podle doby kdy nájemce byt užíval, nýbrž podle počtu dnů vytápění. Spotřební složka nákladů na vytápění se rozdělí podle náměrů. Nejsou-li známy náměry ke dni změny uživatele, rozdělení se provede podle skutečné klimatické náročnosti příslušných částí zúčtovacího období před a po termínu změny; nejsou-li skutečné hodnoty známy, teprve pak by se pro náklad spotřební složky použila tabulka energetické náročnosti uvedená ve vyhlášce.

• KOVA Reality: „Dodávka pitné vody, dodávka teplé vody, odvádění odpadních vod kanalizacemi … podkladem pro stanovení nákladů je změřená spotřeba …“

Nesprávný postup, rozporný se zákonem. Služba „centralizované poskytování teplé vody“ se rozúčtuje zcela jinak, než uvádí Kova Reality. Výpočet je vždy dvousložkový: náklad připadající na příjemce služby je součtem složky základní a složky spotřební. Složka základní nesouvisí nijak se změřenou spotřebou, nýbrž s podlahovou plochou ! Popis výpočtu viz 2015/269/§5/5 písm. c, d, nebo 2015/269/§5/6 písm. c, d.

• KOVA Reality: „Otázku vyúčtování služeb při pronájmu bytu řešíme v naší realitní kanceláři KOVA Reality, pobočce Praha 5 velice často. Našim klientům tuto službu poskytujeme v rámci našeho realitního servisu při prodeji bytu zdarma, v ostatních případech dle našeho ceníku služeb. Za KOVA Reality s.r.o. Ondřej Velemínský, manažer pobočky Smíchov.“

Chcete-li tedy obdržet při změně příjemce služby v průběhu zúčtovacího období neřádné (vadné) vyúčtování, za které můžete být pokutováni, obraťte se na KOVA Reality. Určitě vám něco takového dodají.

Justitianus