Kolik platíte za m2 na dlouhodobé plánované opravy
Jednoduchá otázka, kolik platíte na dlouhodobé předpokládané opravy měsíčně za m2? U nás se platí 15,–Kč/m2. Předpokládám že je to velice málo, že za takovou čásku není možné dům udržet v dobrém stavu. Někde jsem slyšel, že záchovná cena by měla být alespoň kolem 24,– až 28,– Kč /m2.
Jednoduchá otázka – to je, ale špatně položená, chcete-li špatnou odpověď, podívejte se na výsledky sběru dat „Anketa“ v menu vpravo dole… Správnou hodnotu pro Váš dům musíte „bilancovat“ a to v jednotlivých letech dlouhodobé lhůty (delší než jeden rok, obvykle 1–5 roků v případně delší období). Finanční potřeba závislá na míře upotřebení/zanedbanosti domu (paušálně nelze asi stanovit) a na míře výdajů na předpokládanou péči (co chceme a vlastníci odsouhlasili realizovat) a jakým finančím nárokem. K tomu účelu v jednotlivýchz letech stanovíme soupis akci dlouhodobé údržby a rekonstrukce a potřebné výdaje. Odhady cen u větších akcí stanovíme zadáním vypracování realizačního projektu včetně rozpočtu cen prací a materiálu nebo zadáním poptávkového řízení na internetu. Potřeba peněz pro daný rok se rovná úhrnu cen realizovaných zakázek, plus náklady běžné údržby, minus disponibilní finanční zdroje (pokud tzv. „FO“ vlastníte). Tuto částku pak dělite „podlahovou plochou všech jednotek“. V našem SVJ je to 20,–Kč.
Řekl bych, že tazatel škrabálek se ptal na něco jiného.
Předpokládáme-li, že proces opotřebení probíhá v čase rovnoměrně tak, že se zůstatková hodnota částí domu snižuje lineárně, pak můžeme vypočítat měsíční úbytek hodnoty domu vzniklý opotřebením. Tento měsíční úbytek hodnoty pak může vlastník domu vyrovnávat měsíčním příspěvkem do fondu oprav (teď mluvím o skutečném FO). Je-li jediným zdrojem vybrané nájemné, hned vidí zda se bude stav domu postupně zhoršovat nebo bude udržitelný, případně bude mít i nějaký zisk.
Jako vlastník domu bych postupoval tak, že bych si udělat úplný seznam všech částí domu (např. tabulka v Excelu). Ke každé části bych přiřadil životnost v měsících a cenu za výměnu (např. výtah – 360 měsíců – 1 mil. Kč). Z toho mi vychází, že musím měsíčně vkládat do FO částku 2778 Kč. Má-li dům např. 2513 m2, pak na 1 m2 vychází 1,11 Kč měsíčně. K tomu samozřejmě musím přidat pravidelnou údržbu a revize výtahu a generální opravy výtahu (jejich periodu a cenu). Výsledkem bude příspěvek např. 2,47 Kč/m2 do FO měsíčně jen na výtah.
Podobným způsobem bych postupoval i u ostatních položek v tabulce. Součtem jednotlivých měsíčních příspěvků bych dostal celkový příspěvek do FO, který bych si jako vlastník vytvářel. V případě domu s vymezenými jednotkami (SVJ) lze postupovat podobně.
Pokud si u každé položky doplním i měsíc a rok, kdy byl náklad buď vynaložen naposled nebo kdy bude muset být vynaložen, mohu vypočítat, kolik mám nyní mít ve FO. Pokud tam mám méně, tak musím jednorázově nebo zvýšeným měsíčním příspěvkem FO doplnit, případně prodloužit periody u některých položek, v krajním případě některé položky z tabulky úplně vypustit. V posledním zmiňovaném případě ale bude dům postupně chátrat, až se stane neobyvatelným a bude opuštěn nebo prodán za zůstatkovou hodnotu.
Otázka asi zněla, jestli to někdo takto exaktně spočítal a kolik mu vyšlo. Kolik např. vychází měsíční příspěvek do FO vztažený na 1 m2 obytné plochy u běžných panelových domů. U historických domů bych očekával vyšší hodnotu.
V případě SVJ je tu však jeden problém. SVJ není vlastníkem domu, nevytváří tedy FO. Otázkou je, zda SVJ může nutit vlastníky jednotek vytvářet jakýsi ekvivalent FO na účtu SVJ (DZO). Vlastníci si přece mohou vytvářet každý svůj dílčí FO na svém účtu, zejména jsou-li právnickými osobami. Na účet SVJ pak ze svého FO převedou příslušnou částku v případě potřeby. Lake již zmínil, že podle NOZ, již nebude možno předepisovat DZO, sokolíci. Je to celkem logické, správce-slouha pouze sděluje svému pánovi, kolik si má laskavě dlouhodobě spořit, ale nemůže mu to přikázat, natož pak vynutit soudní cestou. Pokud je některý z vlastníků nezodpovědný, tak o byt nakonec přijde. Pokud je nezodpovědná většina, pak vznikne další Chánov. SVJ s tím nic nenadělá.
Pane X
k vašemu příspěvku bych měl 2 připomínky:
1. Píšete: „Vlastníci si přece mohou vytvářet každý svůj dílčí FO na svém účtu… Na účet SVJ pak ze svého FO převedou příslušnou částku v případě potřeby.“ To je velmi nebezpečný názor. Výhodný je pro ty, kteří si jednotku pořídili na krátkodobé bydlení a krajně nevýhodný pro ty, kteří ji mají na dlouhodobé bydlení. Každý vlastník by měl kontinuálně v čase platit na zálohách to, co si „odbydlel“. Je iluzorní představa, že by vlastník, který si akumuluje zálohy na dlouhodobé opravy na svém účtu, by takto vytvořenou zálohu předal novému vlastníkovi nebo alespoň zohlednil v prodejní ceně bytu „vybydlenost“ společných částí tak, aby nový vlastník z takto „získaných“ finančních prostředků mohl jednorázově doplatit příspěvek na velkou opravu, pokud by mu byl následně po koupi bytu předepsán.
2. I v podmínkách NOZ může SVJ vybírat zálohy na dlouhodobé opravy, pokud se tak SVJ rozhodne.
SVJ(2012) není podle NOZ oprávněno vybírat dlouhodobé zálohy. Ale ani je nepotřebuje vybírat. Je oprávněno předepisovat příspěvky na správu, což může být shodná částka, jako byla záloha na správu. Jenomže jde o částku nevratnou, která na rozdíl od přijaté zálohy se nestává „závazkem právnické osoby vůči vlastníkovi jednotky“ ve smyslu § 15 odst. 4 ZoVB.
O přijatých příspěvcích se tedy účtuje jinak. SVJ podle NOZ nemá v účetnictví cizí zdroje z přijatých záloh, nýbrž má vlastní zdroje z přijatých příspěvků. Nikomu tedy nic nedluží a s vybranou částkou nakládá podle svého uvážení. Je to zcela obdobné jako u bytových družstev: ta naplňují svůj fond oprav z přijatého nájemného, tedy z vlastních zdrojů právnické osoby.
Odpadne tedy u SVJ(2012) dohadování o tom, komu náleží zaplacená záloha při prodeji bytu. (Samozřejmě, že taková záloha je i nadále pohledávkou plátce – bývalého vlastníka jednotky za právnickou osobou. Ledaže by svou pohledávku smluvně převedl na nabyvatele jednotky).
Jediný případ, kdy by SVJ(2012) mohlo legálně požadovat po vlastníkovi zálohy na správu podle NOZ, je ustanovení NOZ o příkazní smlouvě. To by se ovšem mohlo jednat jedině o zálohu krátkodobou, zřejmě na nějaký naléhavý účel:
| 89/2012 Sb. § 2436 Příkazce složí na žádost příkazníkovi zálohu k úhradě hotových výdajů a nahradí mu náklady účelně vynaložené při provádění příkazu, byť se výsledek nedostavil. |
lake
Píšete:
„SVJ(2012) … podle NOZ … Je oprávněno předepisovat příspěvky na
správu … Jenomže jde o částku nevratnou“
a co když shromáždění dle § 1208 odst. d) učiní rozhodnutí
o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků?
Vlastník jednotky nemá právní nárok ani na vyúčtování uhrazených příspěvků, ani na jejich vypořádání. Naopak u záloh má tento právní nárok ze zákona.
Když shromáždění dle § 1208 odst. d) NOZ učiní rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, půjde o speciální případ, který vždy vyžaduje souhlas shromáždění.
lake
SVJ podle NOZ nemá v účetnictví cizí zdroje z přijatých záloh, nýbrž má vlastní zdroje z přijatých příspěvků. Nikomu tedy nic nedluží a s vybranou částkou nakládá podle svého uvážení. Může si tedy SVJ zakoupit např. nebytový prostor v jiném domě pro účely zřízení kanceláře? Musí mít souhlas vlastníků jednotek, nebo si statutární orgán skutečně může dělat co si usmyslí?
Podle § 8/b NV č. 366/2013 Sb. platí:
§ 8 Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména…
…stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání…
SVJ tak i podle NOZ může rozhodnout o tom, že na příspěvky na správu domu a pozemku bude vybírat zálohy.
Lake přece netvrdí, že nemůže. Jako příkazník může, ale jen krátkodobé.
Zajímavější je otázka, zda SVJ(2012) může založit FO a vybírat do něho příspěvky. Pak by přece žádné zálohy na opravy nepotřebovalo. Ani dlouhodobé, ani krátkodobé.
Teď mě napadá, že ani žádný fond zakládat nemusí, neboť příspěvky se nezdaňují. Kvůli daňovým úlevám zakládat fond netřeba.
Jestli tomu dobře rozumím, tak v SVJ(2012) to nebude DZO, ale příspěvek, tj. vlastní příjem SVJ. Bude se to chovat podobně, jak to mnohá SVJ(2000) dělají v případě DZO, tj. žádné vyúčtování, kdo nezaplatil měsíční DZO, tak mu vznikl vymahatelný dluh, atd.
Pane X,
já tomu rozumím tak, že příspěvek na opravu může SVJ vlastníkovi předepsat v okamžiku, kdy má splatnou fakturu (výslednou nebo zálohovou) za danou opravu nebo alespoň podepsanou smlouvu o provedení opravy se známým rozpočtem a termíny fakturace. Asi těžko bude moci SVJ požadovat příspěvek na opravu výtahu 10 let dopředu. Ale třeba se mýlím.
Takže SVJ dostane splatnou fakturu, nemůže ji zaplatit, protože na platbu nemá finanční prostředky. Předepíše vlastníkům jednotek příspěvek na opravu a ti začnou přispívat na účet společenství. Domnívám se, že než SVJ soustředí finance, tak doba splatnosti faktury uplyne. A vzhledem k neplatičům třeba ani tolik peněz nedá SVJ dohromady. Nějak se mi to nezdá. Není lepší mít peníze v t.zv. fondu oprav a fakturu ihned uhradit?
Pan Zdenek píše: „… já tomu rozumím tak, že příspěvek na opravu může SVJ vlastníkovi předepsat v okamžiku, kdy má splatnou fakturu (výslednou nebo zálohovou) za danou opravu nebo alespoň podepsanou smlouvu …“
Pane Zdenku, co popisujete je naprosto správné pro právní stav v SVJ(2000) podle ZoVB. Nikoliv však podle NOZ.
- Podle ZoVB bylo povinností vlastníka jednotky přispívat na správu (tedy hradit příspěvky) a k tomuto účelu skládal schválené zálohy, a to i dlouhodobé. Podle ZoVB tedy příspěvek byl odlišný od zálohy, hradily se s ním již vzniklé náklady/výdaje (jinak by přece byl u SVJ zdaněn jako příjem právnické osoby).
- Podle NOZ je povinností vlastníka pouze hradit příspěvky na správu. O zálohách zákon mlčí. Důvod je ten, že zákon o daních z příjmů osvobodil příspěvky od zdanění počínaje dnem 1.1.2014, takže je společenství již může vybírat předem, i dlouhodobě. Už nepůjde o zálohy, protože účetně nevznikne žádná pohledávka plátce za příjemcem peněz.
Účtování o (předem placených) příspěvcích bude tedy jednodušší. Přitom samozřejmě není vyloučen ani výběr příspěvků stanovených dodatečně, po skončení konkrétní akce, která byla neplánovaná, nebo nákladnější, než se očekávalo. Nevidím v tom tedy žádný dramatický rozdíl.
Mimochodem, že se vláda v nařízení zmínila o zálohách na správu je bezvýznamné: nařízení vlády nemůže nic takového ani povolovat, ani zakazovat. To jsou soukromoprávní dohody mezi vlastníky jednotek navzájem.
lake
- jsem z SVJ(2000). Platí pro nás o „předepisování příspěvků“ NOZ nebo ZoVB ???
- je mi povinno SVJ předložit splatnou fakturu pro předepsaný příspěvek, nebo ne?
- §15/2 říká že se musí schvalovat zálohy na příspěvky v §15/1. Takže suma „příspěvků“ zřejmě musí být známa předem. Pro další fungování SVJ(2000) tedy již nemusí být známa předem ?
- jeli SVJ oprávněno předepsat nevratnou ve výši dosavadní zálohy, jakáí ta „částka“ může až být?
- a hlavně platí tyhle headlines v totmo vlákně na vlastníka v svj(2000) ??
Paní Pub,
nejde o takový zmatek, jak se snad domníváte. V běžném životě lidé
vědí co je záloha. Jste SVJ(2000). Máte stanovy odpovídající znění
ZoVB, předpokládám. Pak pro vás i nadále platí povinnost přispívat na
správu domu a případně skládat k tomuto účelu předem zálohy.
Zálohu na správu domu podle ZoVB poznáte jednoznačně: musí být takto označena a schválena shromážděním podle § 15 odst. 2 ZoVB.
Je-li po Vás požadována konečná částka, jejíž výše je již známa, nejde samozřejmě právně o zálohu, nýbrž o konečnou úhradu. Právním důvodem k platbě je povinnost vlastníka přispívat na správu domu podle § 15 odst. 1 ZoVB. Dále k Vašim otázkám:
- SVJ je povinno prokázat Vám důvod splatného závazku. Samozřejmě teprve na požádání. To může prokázat i úplně jinak než „splatnou fakturou“.
- Povinným předpokladem k stanovení a výběru záloh je, aby šlo o náklady na správu, které bude nutné vynaložit v příštích měsících a následujících letech. Nejde-li o náklad NUTNÝ, není SVJ(2000) oprávněno zálohy ani stanovit, ani vybírat.
lake
Tak já tu nic kategoricky netvrdím. Jen tak nahlas přemýšlím.
Celá věc je komplikovaná tím, že náš výbor tvrdí, že naše SVJ(2000) se od 1.1.2014 řídí podle NOZ (samozřejmě mají na mysli i oddíl Bytové spoluvlastnictví), přitom nemají vůbec nic rozmyšleno. Všechno jede víceméně postaru. Zatím jen rozhodli, že se na odměnách atd. budeme podílet stejnou částkou na byt, protože je to pro ně výhodné (mají velké byty). Členstvo bylo na nedávné schůzi jako obvykle zcela pasivní. Pokud se nezmění částka, kterou dosud měsíčně platili, tak je to pro ně jen technický problém, který se jich netýká,
Znamená to tedy, že SVJ(2012) si může vytvořit FO podobně jako družstvo? Tento FO by se plnil z předepsaných příspěvků do FO (u BD se plní z nájemného).
To by samozřejmě vyřešilo mnohé problémy, které byly s DZO, např. při převodu bytu. Řešilo by to také problém právnických osob i vlastníků pronajímajících byty, neboť příspěvek do FO je samozřejmě nákladem, který je možno uplatnit jako výdaj nutný k dosažení příjmů, na rozdíl od dlouhodobých pohledávek za SVJ.
FO by se samozřejmě musel založit jako regulérní fond (účtová skupina 91 – fondy) se vším všudy, tj. písemně statut, oddělený účet, atd.
- Jak to ale mají dělat právnické osoby, které vlastní byty (v domech s SVJ), a potřebují si průběžně vytvářet FO ve svém účetnictví. Skládat DZO na účet SVJ je jim k ničemu, to je jen dlouhodobá pohledávka vůči SVJ.
- Četl jste diskusi na téma možnosti předepisovat a vybírat DZO podle NOZ. Lake má jiný názor než Vy. Také by mě velmi zajímalo, kde je pravda a hlavně jak budou rozhodovat soudy.
Měla by se zásadně změnit celá koncepce SVJ, a to i v návaznosti na daňové předpisy. Takhle se to jen pytlíkuje. NOZ nic nevyřešil, přibylo víc otázek než odpovědí.
Poslední komentáře