Čím se řídit před vznikem SVJ
Bydlíme v družstevním domě, kde družstvo má těsně nadčtvrtinový podíl, nevzniklo tedy ještě SVJ. Znamená to, že vlastníkem domu je stále družstvo, které může rozhodovat bez oněch ostatních vlastníků? Praxe je taková, že pořádáme společné schůze vlastníků i nájemců-členů družstva. Podle názoru družstva by se mělo hlasovat podle podílů na vlastnictví (podlahových) ploch, za družstevní podíl v domě rozhodují jeho nájemci v domě (rovným dílem). V případě potřeby 3/4 většiny (která je údajně nutná pro výměnu oken v bytech za použití fondu oprav) pak mají i družstevníci souhlasit 3/4 většinou. Problém vidím v tom, čím se vlastně mají řídit ty schůze vlastníků (včetně svolávání) – vzorové stanovy vydané vládou to být nemůžou, ty jsou až pro SVJ. Nebo se mají řídit stanovami družstva? Tento stav už u nás trvá dlouho a ještě asi nějakou dobu trvat bude. Děkuji za odpověď.
Podle § 9 odst. 4 ZoVB se do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona (tady se zjevně myslí zákon 103/2000 Sb.). Takže je třeba si najít, nejlépe asi ve Sbírce zákonů původní znění ZoVB a řídit se podle výše uvedených paragrafů. Nemám s tímto stavem zkušenosti, takže to berte pouze po teoretické rovině, třeba někdo bude mít praktické zkušenosti.
Děkuji za odpověď. Toho odkazu na paragrafy 9, 11 a 15 odst. 2 „zákona o vlastnictví bytů platné před účinností tohoto zákona“ (zmiňovaného v § 9, odst. 4 současného znění ZoVB) jsem si taky všiml, ale trvalo mně, než jsem pochopil právnickou logiku. Žádný zákon o vlastnictví bytů před zákonem 72/94 Sb. neexistoval. Ani výklad, že jde tedy o předposlední verzi zákona (dle 171/2005 a předchozích) nedával smysl, už jen kvůli stejnému znění současného §9. Nezbývalo než zkusit najít, kdy bylo vneseno ono současné znění §9. Pracně jsem zjistil, že to bylo rozsáhlou novelou 103/2000 Sb., tedy že se jedná o paragrafy 9, 11 a 15 z původního znění zákona, tedy 72/1994 Sb., neboť v mezilehlých asi 3 novelách se zmiňované 3 paragrafy snad neměnily. No a z obsahu oněch 3 paragrafů jsem se v podstatě dozvěděl, že už nyní tvoříme sdružení vlastníků jednotek (ovšem jiného typu, než ty definovaná současným zněním zákona – tuším, že tomuto typu družstvo říká SVJ bez právní subjektivity – dále tedy SVJbps). Toto SVJbps má pořádat schůze (svolává je správce – u nás družstvo, kterého si SVJbps vybírá a prvotně určuje původní vlastník) 15 dní předem – tak to se u nás asi nedodržuje. O nějakých stanovách SVJbps není řeč. Dále se v těch 3 paragrafech mluví o správě domu a o správci a o zálohách placených vlastníky (DPZ). Zajímavé je, že jsem tam nenašel ony 3/4 podílů požadované pro souhlas s výměnou oken v bytech financovanou z DPZ.
Váš problém podrobně rozebírá článek p. Martina Kořistky uveřejněný zde pod názvem Právní postavení majitelů bytů a jeho důsledky.
Děkuji za upozornění, shodou okolností jsem po dopsání příspěvku výše na tento článek narazil – mohl jsem si ušetřit hledání … Zajímala by mě snad ještě otázka, zda jsou u tohoto SVJ bez právní subjektivity též nutné 3/4 podílů k souhlasu k hromadné výměně oken bytů za plastová s použitím přijatých záloh (DPZ, „fond oprav“). Okna jsou v prohlášení vlastníka uvedena jako součást bytu.
Okna jsou nevyjasněna, jak tu už bylo mnohokrát uvedeno. Doporučuji směrovat dotaz na MMR.
Ať alespoň odpovídají na dotazy, když nejsou schopni vytvářet jasné a srozumitelné právní předpisy.
Odpověď MMR si jistě rádi přečtou všichni, kteří se tady už okny zabývali – a není jich málo.
My máme ve společných částech domu z bytových oken jen jejich vnější stranu (čili čtvrtinu okna). Proto máme dohodu podepsanou všemi vlastníky – okna v bytech si mění každý za své. Z tzv. „FO“ jsou hrazeny jen vnější nátěry.
Přiznám se, že na dopisování s MMR nemám zrovna chuť, navíc soud by nebyl jejich výkladem vázán, i když k tomu budu možná donucen. U nás má navíc asi třetina bytů již okna na své náklady vyměněna. Ty DPZ chceme použít v podstatě jako půjčku pro ty, co se zúčastní plánované hromadné výměny, každý si postupně v rámci pravidelných měsíčních záloh a jednorázového doplatku (slouží hlavně k vyrovnání rozdílů mezi odvody podle podlahových ploch a náklady u každého bytu) „splatí“ svoji „půjčku“ z DPZ – mělo by to trvat zřejmě 46 měsíců. Po tu dobu nebudou do DPZ přispívat ti, kteří už mají vyměněno, resp. bude jim částka vracena, aby se nemusely měnit SIPO atd.. Kdo si ani při této akci nenechá vyměnit okna, dostane svou 46měsíční částku, až tak někdy v budoucnu učiní, bez ohledu na jeho náklady. Ty 3/4 chceme dodržet – paradoxem je, že nám to mohou zablokovat pouhé 2 družstevní byty (celkem máme 26 bytů), neboť družstvo má u nás těsně nad 1/4 podílu, a za jejich podíl hlasuje jejich 7 bytů, co má družstvo v domě, a podle stanov družstva je v tomto případě vyžadován souhlas 3/4 počtu družstevníků (bez ohledu na plochy), tedy 6.
LB
Poslední komentáře