Neustále se v diskusích objevují názory, že schválením opravy či stavební úpravy domu tříčtvrtinovou většinou podle § 11 odst. 5 ZoVB nabývá SVJ(2000) automaticky právo být stavebníkem ve smyslu Stavebního zákona. Postavení stavebníka by totiž zahrnovalo i právo SVJ(2000) podat svým jménem žádost o stavební povolení či provést ohlášení stavby – i proti vůli některých vlastníků jednotek.

Nesouhlasící jednotlivci bývají okřikováni s tím, že tříčtvrtinová většina je údajně pro Stavební úřad postačující. Některé stavební úřady skutečně jdou tak daleko, že porušují zákon, když akceptují SVJ jako stavebníka při nedoložení souhlasu všech vlastníků jednotek.

Jak už jsem vícekrát upozornil, takový postup je v rozporu se zákonem. SVJ(2000) nemá procesně právní způsobilost ve stavebním řízení týkajícím se společných částí domu. ZoVB výslovně vylučuje, aby se výsledek tříčtvrtinového hlasování podle § 11 odst. 5 ZoVB použil pro řízení podle Stavebního zákona. Viz poslední věta uvedeného odstavce: „Ustanovení zvláštních právních předpisů^7) tím nejsou dotčena.“ To znamená, že ZoVB není vůči Stavebnímu zákonu v postavení lex specialis a pro stavební řízení a ohlášení stavby se proto použijí výhradně příslušná ustanovení StavZ, nikoliv § 11 ZoVB.

Ustanovení § 11 ZoVB upravuje totiž pouze soukromoprávní rozhodování vlastníků jednotek mezi sebou. Jde-li však o právní úkon ve veřejnoprávním stavebním řízení, postupuje se podle § 12 ZoVB: „Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).“.

Z uvedeného je zřejmé, že souhlas všech spoluvlastníků požadovaný ve stavebním řízení (právo založené smlouvou s vlastníkem) nelze nijak obejít, ani nahradit hlasováním vlastníků mezi sebou podle § 11 ZoVB. Nesouhlas jednotlivého vlastníka s tím, aby stavebník upravoval jeho majetek, lze překonat pouze tím, že jeho chybějící souhlas bude nahrazen rozhodnutím soudu.

• Jak se vlastník může bránit proti nezákonnému rozhodnutí Stavebního úřadu:
To podrobně vysvětlilo usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 18. září 2012, č.j. 2 As 86/2010–76, viz: http://www.epravo.cz/…u-90825.html.

Stavební úřad je povinen postupovat podle zákona č. 500/2004, Správní řád. Podle § 30 odst. 5 „každý, kdo činí úkony, musí prokázat své oprávnění.“. To platí i pro SVJ: má-li ve stavebním řízení činit úkony jako stavebník, přestože k domu nemá vlastnický vztah, je povinno doložit úřadu „právo založené smlouvou provést stavbu“. Z tohoto pravidla neexistuje výjimka. Viz kogentní ustanovení Stavebního zákona.

K tomu, aby kdokoliv mohl zasáhnout do cizího majetku, potřebuje souhlas vlastníka. Tento princip je obsažen v Listině základních práv a svobod a je zcela zjevný. SVJ nemá v této věci žádnou výjimku. Stavební úřad by tedy měl postupovat tak, že neúplnou žádost svým usnesením odloží, neboť nebyly splněny zákonem stanovené podmínky pro zahájení stavebního řízení.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 1
Stejný závěr učinil i Nejvyšší správní soud v rozsudku 7 As 14/2006 ze dne 22. února 2007, viz http://kraken.slv.cz/7As14/2006. Šlo o řízení podle starého stavebníhoi zákona, argumenty soudu se však plně uplatní i na právní úkon podání žádosti o stavební povolení. Cituji:

Podle § 17 odst. 1 správního řádu se účastníci mohou dát zastupovat advokátem nebo jiným zástupcem, kterého si zvolí. Není pochyb o tom, že každé SVJ má ze zákona o vlastnictví bytů omezenou právní subjektivitu a způsobilost k právním úkonům a hranice této způsobilosti jsou dány v každém konkrétním případě pouze tím, zda určitým právním úkonem vykonává SVJ správu domu či nikoliv.
Ze zápisu shromáždění vlastníků, jehož se stěžovatel dovolává, jednoznačně vyplývá, že shromáždění vlastníků jednotek bylo vyzváno k hlasování o návrhu na uzavření smlouvy týkající se umístění antén na střeše domu (…). Zápis ze shromáždění vlastníků o souhlasu s uzavřením smlouvy na instalaci antén na střeše domu tak nemohl být pro posouzení věci rozhodující, neboť nemohl žádným způsobem nahradit projev vůle jednotlivých vlastníků bytových jednotek být SVJ zastupován v následném stavebním řízení.
Stěžovatel se mýlí, domnívá-li se, že § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů je ve smyslu způsobilosti SVJ vykonávat práva a zavazovat nutné interpretovat nejen jako hmotně právní způsobilost SVJ v rámci zákonem vymezeného předmětu činnosti, ale též jako způsobilost procesně právní pro zastupování účastníků ve stavebním řízení. Z [ustanovení] § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů obsahujícího legální definici správy domu nelze zákonné zmocnění k zastupování ve stavebním řízení žádným způsobem dovodit.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 2
Stejně se vyjádřil Nejvyšší správní soud v rozsudku č.j. 3 As 45/2007 ze dne 12. září 2007, viz http://kraken.slv.cz/3As45/2007:
" Společenství vlastníků jednotek, jež vzniká automaticky podle § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, je podle § 9 odst. 1 téhož zákona právnickou osobou. Jeho způsobilost je vymezena § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, podle kterého je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. (…) Z takto vymezené způsobilosti nelze bez dalšího dovodit oprávnění společenství vlastníků jednotek vystupovat jako zástupce jednotlivých vlastníků jednotek-účastníků územního řízení."

Tento rozsudek se sice týkal územního řízení, ale jde v něm o totéž: SVJ nemá ze zákona procesně právní způsobilost v záležitostech týkajících se stavebního zákona. Musí tedy (chce-li být stavebníkem) splnit tutéž podmínku jako každý jiný stavebník: doložit své právo založené smlouvou provést stavbu.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Úřední rozhodnutí č. 3 (doplněno 02.03.2012):
Postupně se objevují konkrétní právní rozhodnutí správních úřadů, která potvrzují mé stanovisko. Cituji z čerstvého rozhodnutí Magistrátu hl. m. Prahy, odbor stavební ze dne 15.02.2012, který rozhodoval jako orgán odvolací ve stavebním řízení:

Společenství je právnická osoba, která vzniká podle zvláštního právního předpisu – zákona o vlastnictví bytů. Tento zákon přitom v § 9 odst. 1 větě první výslovně stanoví, v jakých věcech je společenství způsobilé vykonávat práva a zavazovat se. Podle zmíněného ustanovení je společenství způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě je způsobilé vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Tomuto zákonnému omezení způsobilosti společenství k právním úkonům koresponduje i omezená právní subjektivita společenství. (…)
Lze shrnout, že společenství vůbec nemůže být nositelem jiných práv než těch, která se týkají správy společných částí domu, a práva, která nesouvisí se správou společných částí domu, není způsobilé vykonávat.
To znamená, že společenství ani nemůže vystupovat jako nositel těchto jiných práv v řízeních před správními orgány či soudy a domáhat se zde jejich ochrany.

Rozhodnutí Magistrátu hl. m. Prahy sp.zn S – MHMP 835211/2011/OS­T/So/Hn ze dne 15.2.2012. Zdroj: http://www.praha7.cz/…t-so-hn.html
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 4 (doplněno 07. 09. 2012):
Přidávám další rozsudek Nejvyššího správního soudu 9 AS 41/2009, který dovodil, že vlastníkem domu pro účely Stavebního zákona jsou VŠICHNI spoluvlastníci domu, nikoliv pouze část z nich. Podrobnosti jsou v tomto příspěvku: http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby#…
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 5 (doplněno 10.10.2012):
Další judikát, tentokrát usnesení Nejvyššího soudu ČR 29 Cdo 406/2010, ze dne 30. 11. 2011:
„Nejvyšší soud totiž považuje za zcela zjevné, že shromáždění společenství vlastníků bytových jednotek nemůže svým rozhodnutím změnit prohlášení vlastníka budovy v části vymezení budovy na bytové jednotky a společné části (§ 4 odst. 2 písm. b/ a c/ zákona o vlastnictví bytů), a že takové oprávnění nelze dovozovat ani z ustanovení § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Je tomu tak již proto, že způsobilost společenství vlastníků bytových jednotek mít práva povinnosti, jakož i způsobilost k právním úkonům je omezena na věci správy domu a další činnosti vymezené v ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Do pravomoci shromáždění jakožto orgánu právnické osoby s takto omezenou způsobilostí přitom nemohou spadat úkony, k nimž společenství není způsobilé (a jimiž navíc bez výslovné zákonné úpravy zasahuje do již nabytých vlastnických práv vlastníků jednotek).“
Vzhledem k tomu, že stavební úpravy domu nespadají ani pod opravy, ani pod údržbu domu podle § 9 odst. 1 ZoVB, není SVJ oprávněno nahrazovat vůli vlastníků svým rozhodnutím. Právo založené smlouvou podle Stavebního zákona tedy mohou stavebníkovi udělit výhradně vlastníci, nikoliv společenství hlasováním na shromáždění.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 6 (doplněno 18.01.2013):
A máme tu další judikát, tentokrát rozsudek Nejvyššího správního soudu 5 As 18/2011, ze dne 13.05.2011. Stě­žovatel (vlastník jednotky) namítal, že stavební úřad povolil stavebníkovi (SVJ), tj. osobě odlišné od stěžovatele, provést stavební úpravy na majetku stěžovatele, a to vše bez jeho souhlasu. Dále jej vyloučil také z okruhu účastníků stavebního řízení. Podle mého názoru měl stěžovatel brojit již proti samotné skutečnosti, že stavební řízení bylo zahájeno, i když k tomu chyběl základní předpoklad – souhlas vlastníka stavby. Brojil však pouze proti tomu, že ve stavebním řízení nebyl označen za účastníka. Nicméně NSS ve své úvaze označil postup SÚ za možné porušení ústavou zaručených práv stěžovatele a uložil krajskému soudu, aby se touto možností nadále zabýval.
„Pokud krajský soud dospěje k závěru, že v posuzovaném případě je namístě použít § 109 odst. 1 písm. b) ve spojení s § 109 odst. 1 písm. g) stavebního zákona a že v důsledku toho je nutné vyloučit stěžovatele jako vlastníka jednotky a spoluvlastníka společných částí domu z účasti na předmětném stavebním řízení, bude se krajský soud muset dále zabývat otázkou, zda je taková právní úprava v souladu s ústavním pořádkem.
Otázku ústavnosti této právní úpravy sice stěžovatel výslovně vznesl až v kasační stížnosti, nicméně tuto otázku si krajský soud je oprávněn a zároveň i povinen posoudit sám i bez toho, aby na ni žaloba výslovně upozorňovala, neboť předpokladem použití každého zákonného ustanovení soudem je soulad tohoto ustanovení s ústavním pořádkem (viz čl. 95 odst. 1 Ústavy).
Pokud krajský soud dospěje v takovém případě k závěru o ústavnosti dané právní úpravy, svůj závěr řádně odůvodní, v opačném případě věc podle čl. 95 odst. 2 Ústavy předloží Ústavnímu soudu.“

Moje poznámka: vícekrát jsem upozornil na to, že praxe stavebních úřadů je protiústavní: Některé SÚ zahajují stavební řízení bez toho, že by stavebník doložil souhlas všech vlastníků jednotek; následně (v souladu se zněním Stavebního zákona) opomenutým vlastníkům jednotek nepřiznávají ani postavení účastníků řízení. Vlastník jednotky nemůže nahlížet do stavební dokumentace, není oprávněn vznášet námitky ani stížnosti, nemá žádný vliv na případné změny stavby provedené výborem. Jak je vidět, Nejvyšší správní soud se nad tímto zásadním porušením ústavních práv vlastníků začíná také zamýšlet.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 7 (doplněno 18.01.2013):
A opět další rozsudek, tentokrát Nejvyššího správního soudu ze dne 22. 6. 2011, čj. 1 As 38/2011. Soud upřesnil právní způsobilost SVJ takto:
„Existence spoluvlastnických ke společným částem vyžaduje, aby péči o společné části zabezpečoval konkrétní subjekt – správce. Pro tyto účely se povinně ze zákona zřizuje společenství vlastníků jednotek (SVJ), jedná se o právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (správa domu), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným v předchozí větě.
Zákon předmět činnosti stanoví kogentní do té míry, že společenství nemůže vykonávat jiné činnosti, než zákon připouští. Pojem správa domu je legislativní zkratkou zahrnující jak samotnou správu společných částí domu, tak i jejich provoz a údržbu. Nejde o správu, provoz a údržbu jednotek v domě, tyto záležitosti jsou plně v moci vlastníků jednotek.
Úplný a konkrétní výčet činností, které správa domu zahrnuje, v zásadě nelze podat. Obsáhlejší výčet úkonů patřících ke správě domu je např. uveden v čl. III vzorových stanov společenství vlastníků jednotek, které tvoří přílohu k nařízení vlády č. 371/2004 Sb., podle kterých se správou domu rozumí také zajišťování provozu domu a pozemku, údržby a oprav společných částí domu, protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů, revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, čistění komínů apod. “

Moje poznámka: z uvedeného je zřejmé, že do takto definovaného rámce právní způsobilosti SVJ nespadá provádění technického zhodnocení stavby (nástavby, přístavby, stavební úpravy v nákladu převyšujícím 40000 Kč). Je tedy zřejmé, že hlasování podle § 11 odst. 5 ZoVB jde mimo SVJ: jde o rozhodování vlastníků mezi sebou a SVJ tímto hlasováním nezískává automatické právo vystupovat jako stavebník v situaci, kdy nezískalo „právo založené smlouvou provést stavbu“. Což zde tvrdím od počátku…
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 8 (doplněno 24.03.2015):
Rozsudek Nejvyššího správního soudu 5 As 117/2012 ze dne 29. listopadu 2013
„Jak konstatoval zdejší soud již v citovaném rozsudku ze dne 22. 6. 2011, č. j. 1 As 38/2011 – 146, vyplývá z uvedeného, že společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou s omezenou právní subjektivitou, tj. způsobilostí mít jen taková práva a povinnosti, která jsou součástí jeho předmětu činnosti (srov. citovaný komentář k zákonu o vlastnictví bytů, s. 102). Zákon přitom předmět činnosti stanoví kogentně do té míry, že společenství nemůže vykonávat jiné činnosti, než zákon připouští (srov. Holešovský, J., Neplechová, M., Olivová, K. : Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008, s. 83).“
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 9 (doplněno 02.02.2013):
Nejvyšší soud se opět vyjádřil o tom, že SVJ je pouhý slouha, který NENÍ vlastníkem domu a není tedy oprávněno vstupovat do práv a povinností vlastníka.
"Úkolem správce je starat se o společné části domu, jež ovšem náleží nikoliv správci (z titulu výkonu správy), ale vlastníkům jednotek. "
Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 728/2012 ze dne 5. prosince 2012.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 10 (doplněno 02.01.2014)
Obdobně viz rozsudek Nejvyššího soudu 29 Cdo 3630/2010 ze dne dne 11. dubna 2012.
Moje poznámka: Rozsudky č. 9 a 10 se týkaly poněkud jiné otázky – zda bezdůvodné obohacení vlastníků jednotek lze vymáhat přímo na SVJ. Uvádím je zde proto,že soudy i zde oddělily naprosto zřetelně SVJ (pouhého správce) od vlastníka domu.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

Judikát č. 11 (doplněno 24.03.2015)
A konečně přišlo jednoznačné vyjádření Nejvyššího soudu o tom, že rozhodování vlastníků podle § 11 ZoVB je úplně jiné rozhodování než hlasování na shromáždění. Se vznikem SVJ(2000) na tuto osobu přecházejí pouze oprávnění taxativně vyjmenovaná v § 9 a § 9a ZoVB. Vše ostatní (zejména obsah § 11 ZoVB) si i nadále řeší vlastníci jednotek mezi sebou, mmimo pravomoc SVJ. A to i kdyby se rozhodovali na shromáždění vlastníků jednotek, svolaném právnickou osobou SVJ. Tuto koncepci nezávislosti rozhodování vlastníků na jejich sluhovi potvrdil Nejvyšší soud, když o dohodě podle § 15 odst. 1 ZoVB judikoval:
„Jelikož zákon neupravuje formu takové dohody, lze si představit, že bude uzavřena (i jinak než písemně) všemi vlastníky na shromáždění vlastníků; nepůjde však o rozhodnutí tohoto orgánu společenství a pro posuzování její platnosti se neuplatní ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů.“
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 31 Cdo 4294/2011, ze dne 2.4.2014.
Podrobně komentováno zde: http://www.portalsvj.cz/…ni-vlastniku.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.........

lake